$万科A(SZ000002)$ $融创中国(01918)$
几年前不懂投资时 买过融创，后来看了几本书，了解了一些皮毛后，还是发现房地产看不懂，就走人了。
今天再回头，才明白房地产的粗略逻辑：
1、收入的三分之一给上游建筑公司
2、收入的一半以地价和税的明目给了地府
3、剩下 20-30%，才是毛利，费用还要占大头，其中债务利息很多
4、净利润只有几个 %
5、一个项目，体量很大，通常以亿为单位
所以这个行业本质上难以低杠杆。为什么？原因很简单，如果手里有 N 多亿的现金资产，怎么可能选择这么低回报的事情！所以一定是借贷，毕竟最挣钱的一方更需要这个买卖，为什么皇帝不急太监急？
结论就是，村里的房地产行业实质低端，扛着全部的风险，只能挣个中介费。