华侨城的前世今生，及由重置成本来看华侨城的护城河
我是2002年第一次到深圳的，到深圳之前就已经听说了世界之窗，那时家里的亲戚朋友凡是有来深圳的，必到深圳之窗游玩，并用胶卷相机拍照留下美美的回忆。深圳世界之窗主要是世界著名景点的浓缩景观，二十年前，能出国旅游的人少之又少，因此，能到世界之窗玩一转是非常新鲜的，拍下的照片在亲友间传看是非常自豪的事情。二十年前、十几年前来深圳的人必到世界之窗和锦绣中华民族村游玩，年轻人是必到欢乐谷游玩的，那些年，来深圳没去世界之窗就不好意思跟别人说你来过深圳，就跟去北京没去故宫一样。
所以，那时世界之窗、锦绣中华民族村想必是非常赚钱的，我2004到深圳工作，就住在华侨城，每到周末就发现停在锦绣中华门前的旅游大巴长达数百米，可惜我那会还没进入股市，还不会利用身边观察到的热点来投资赚钱，今天晚上查了一下华侨城2005-2007年那三年，股价几乎每年都涨一倍，可见华侨城的火热。华侨城的股价在2007年被炒到最高点，这个高点从复权价来看，十年时间涨了约60倍，也是最牛的股票之一。2007年之后，华侨城走上漫漫的价值回归之路，十多年来，盈利增长了十几倍，但股价始终未能突破2007年的高点，华侨城估值的回归，除了市盈率被炒得太高，泡沫被刺破之外，还有本身的发展及业绩的问题，华侨城在2011-2015这几年业绩增长非常缓慢，文旅资产没有太大的发展，地产业绩也不出色，大幅跑输万科、保利等头部地产企业，此时，市场已经把华侨城当作三流地产股来炒了，估值低之又低。
2015年之后，段先念入主华侨城，开启了大刀阔斧的改革，提出业绩要断崖式增长的经营目标，取得的成绩也是有目共睹的，其实2016年开始，华侨城的业绩增长并不比万科、保利等头部企业差，但因为市场给的估值太低，2020年以前的股价表现与业绩增长并不匹配。今年春节之后，华侨城的股价突然爆发，在赛道股纷纷接近腰斩之际，华侨城反而大涨50%，其实也是一个量变到质变的过程，在雪球混的时间长了，从去年开始，发现越来越多的雪球大V开始发现华侨城的价值并加入到吹票行列。
华侨城今年股价虽然涨了不少，但估值仍然非常低，接下来，我从重置成本来分析一下华侨城的护城河。
深圳的世界之窗和锦绣中华民族村都属于浓缩景观，其观赏性和吸引力显然比十几年前要差了不少，盈利能力相对下滑也是可以理解的。但别的企业要复制这样的文旅景点则付出的成本是相当高的，或者说根本不可能复制。世界之窗占地面积48万平方米，与之相邻的锦绣中华民族村占地30万平方米，这两块地价值几何？
华侨城集团控股的康佳集团旧址就位于锦绣中华对面，占地面积37252平方米，2014年康佳启动推进旧改工作（改工业用地为商业用地），2015牛市期间，小股东抱团把康佳从3块炒到30块，2017年龙光地产以100亿的价格拿下了这块地。锦绣中华民族村及世界之窗占地面积合计78万平方米，是康佳集团旧址的20倍，也就是说，不考虑这几年的增值，这两块地最起码也值2000亿。当然，政府是不会轻易让这种文旅用地改变用途的，但再过十几二十年，深圳城市核心位置的可用面积越来越少，那一切都是有可能的。在这里，也不是想讨论华侨城文旅土地资产价值变现的可能性，只是想借此说明华侨城资产的厚度，以及别的企业想复制华侨城的难度。
这几年，华侨城大力发展欢乐海岸、欢乐港湾等新型文旅资产，将观光、游玩、购物、饮食、酒店度假相结合，其商业价值更高，土地价值更容易变现，经营上收益要比老一代的文旅资产高很多，这将慢慢吸引市场给予其更高的估值。
华侨城以往通过资产的厚度来形成股价的底部，目前正在通于新一代文旅资产的快速发展来刺激股价的高度，华侨城是市场上不可多得的，股价下有保底，上不可限量的投资标的。
本人持有华侨城，以上观点或有失偏颇，不作为投资建议。
$华侨城A(SZ000069)$
$万科A(SZ000002)$
$保利地产(SH600048)$