1.成都房价的现状
去年初与朋友聊天时说成都主城区房价估计很快会到2万左右，当初预计的是过三五年，没想到才过一年锦江区均价已超过2万，高新南区直逼2万。虽然数据显示目前主城区的均价才1.1万左右，但除了北门，其它主城区内品牌开发商的楼盘基本都是2万左右了，南门和西门三环内的品质楼盘都是2.5万左右了。
图片来自房帮帮
2.成都的房价便宜吗
虽然成都的单价相比一线城市还低很多，但近年成都开发商一窝风的修建改善型住房，都在走高端路线大平层，面积多为180～400平方米，每套在350～800万不等，总价并不比一线城市低啊！
尤其是攀成钢片区、金融城和天府新区的中高档楼盘，购房门槛并不比一线城市低多少。城南一号二手房均价已到3万，主力户型在400～700万区间。
3.房产是否是资产
最近看了不少文章，有观点说房产是资产，可以抵御通胀，也有观点说房产是负债，因为租售比太高，买入就要不断侵蚀你的资产，我觉得这个问题要一分为二的看。算一笔帐：假设买一套总价在400万的改善型住房，首付5成，利率上浮10%，看看持有一年的成本有多少？
首付200万每年按10%收益计算：20万；
第一年利息支出：10.78万；
房屋折价按50年使用寿命计算每年折价2%（未考虑土地价值）：8万
物业管理费按200平方米单价4元计算：0.96万
总计=20+10.78+8+0.96=39.74万
从以上计算可以看出，如果贷款买房，若房价平均每年上涨的幅度小于10%，这套房产就不算资产，至少不是优良资产。若房产的租售比能到达3%以上，即400万的房产月租金能达到一万以上，也是一笔不错的投资。实际上买期房基本空置期会在4～5年，在成都能负担得起万元月租的租客也不会很多。
4.利率与房价
下表是近十年银行贷款利率表，近十年贷款利率最高值分别出现在2007年12月和2011年7月，利率见顶的第二年往往是买房的好时机，因为银根收紧，流动性不足，房价下跌，多数人不敢下手买房。
上图来源于和讯财经
目前五年期贷款利率只有4.9，首套贷款8.5折后仅为4.165，如此低的融资成本已持续了一年半了，房地产市场怎么会不火爆。目前正面临流动性拐点，即将进入加息周期，房贷成本会越来越高。
假设贷款100万20年期，按目前4.9的基准利率利率每月还款6544元，若未来贷款利率上升到7%，每月还款金额为7753元，会多支付约29万的利息。若现在想买房，需做好压力测试。
在利率最高点房地产最不景气的时候往往是买房好时机，在利率最低房市最火爆的时候是卖房好时机，而多数人都是因为房价上涨了才来关注房产，这个与股市追涨杀跌一个道理。
5.房子是否还有投机价值
以成都天府新区的房产为例，谈谈成都的高端房产是否还有投资价值。大家都强烈看好天府新区，天府新区天府大道两侧的几个高档楼盘目前电梯公寓均价在18000～20000了，而且都是改善型的大户型，售楼部看房的客户非常多（限购政策出台以前），很多是操普通话的外地投资客。
目前期房要2～3年才会交房，等周边配套完善估计要十年左右才会有人接盘，按上面的计算，每年平均上涨10%（不是复利）才有投资价值，现在400万一套入手，十年后要卖800万左右才有利润空间，关键是按成都的收入水平，十年后会有多少人能承受总价800万的房产？
人人都看好天府新区，但现在的房价已经透支了未来几年的上涨空间了。对自住房，其实就是消费品，不管价格高低，只要自己能承受都无所谓，但对于投资客，面对未来的加息不但要考虑自己的经济实力，也要考虑接盘侠的财力。
奶爸虽然也是房价上涨的受益者，但并不希望房价暴涨，因为暴涨和暴跌总是如影随形，平稳发展的成都才是宜居的成都，目前的限购政策虽然错杀了一部分刚需用户，但最大的好处是将大量的外地投资客挡在了门外。
房子是拿来住的，如果纯粹抱着投机的心理入市，现在确实不是好时机！我一同事2007年（房价高峰期）在温江买的房，今年才解套，算上利息至少亏50%，谁说买房一定赚呢？！
高总价的高档房产适合改善型客户，投机机会不大了，低总价的小户型未来更受刚需用户的欢迎。
特别说明：不是任何投资建议和依据，谢谢阅读。
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