看着@墨溪野老 讨论了一下京基智农，聊到地产的问题，刚好自己最近也在看这个公司，从一个稍微了解一点地产，但是不太懂猪的投资者角度谈一谈自己的看法，看的不是很细，也很碎片化，抛砖引玉。
地产业务从利润表上来讲没问题，虽然没具体查目前剩下的山海公馆项目拿地时间和成本，但从去年地产业务结算情况来看，拿地应该比较早，成本也很低。毛利比较可观，基本是卖一套赚一套，无非是卖的快点资金回笼更快，卖的贵点赚的更多。
资产负债表中其他应付款的土增税清算准备金也可以证实这点，这是一个近两年快速膨胀的科目，目前接近33亿，主要原因是上个项目结算以后销售价大幅高于拿地成本需要缴纳大额土增税。
这一项占目前京基智农总负债的40%，大大提高了京基智农的资产负债率，正面角度考虑，这部分钱是无息负债，属于有益的经营杠杆。负面角度考虑这部分钱迟早会对公司现金流产生压力，土增税能欠zf多久，是不是山海公馆卖完后就要统一结算，就不太清楚了。
现金流可能确实是目前制约京基发展的掣肘，目前京基形成的200万头产能，总投资在60多亿，每头成本在3300元。这部分投入的来源是过去地产积累的资金池，并非公司的自有资本金，未来在地产资金池水位逐步下降的情况下，需要通过增加有息负债逐步替换掉经营杠杆，会带来一定的财务成本。
所以今年公司停止派息也是情理之中，甚至过去几年大额派息都稍显不合理。
京基每头3300元的固定资产投资成本应该不算低，楼房养猪是否具有技术上的优越性可能也存疑，地产切入养猪赛道三年就能在四五月份实现养殖成本第一梯队是否靠谱？
保守角度考虑不得不思考下公司是否有通过养猪转移利润嫌疑。
退一步讲，未来偏紧的现金流和不算低的头均固定资产投资，提高了未来产能从200万头向更高水平扩张的难度，因此头均市值会低于神农集团和巨星农牧等有一定扩张潜力的猪企。
当然如果企业融资能力强，这些另说，考虑到目前股票市场监管风险，股权融资这条路够呛能走通。
$京基智农(SZ000048)$ $牧原股份(SZ002714)$