投资性房地产是个小众科目，但是因为这些年房价不但上涨，上市公司把原来在固定资产核算的房屋建筑物，建筑物调整成投资性房地产核算的动机大增。
此外，房地产上市公司作为a股的重要组成部分组成部分，对房地产公司感兴趣的投资者不了解投资性房地产的核算准则是不行的。因此有必要仔细研究这个科目才能做好投资。投资性房地产定义投资性房地产与固定资产在实物上没有区别，区别就是房子的用途，出租的房地产，或者持有获取资本增值的房地产，在投资性房地产核算。
具体包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，实物中基本都是出租的房地产。根据定义，很明显商业地产公司的投资性房地产肯定很多。
截至2018年12月31日，美凯龙，万科，新城控股的投资性房地产余额分别为785亿元，541亿元和408亿元，是三家a股上市公司中投资性房地产最多的公司。
比如美凯龙主营业务是家具大卖场，自己建房子然后出租，所以旗下房地产作为出租状态，因此可以在投资性房地产核算。美凯龙投资性房地产报表附注，房屋建筑物718亿元，在建工程67亿元。看美凯龙投资性房地产报表附注，有个项目叫公允价值变动，2018年高达18亿元，这18亿元公允价值变动会体现在利润表中，等于18亿元的税前利润，为什么投资性房地产的价值变动可以贡献利润？这要从投资性房地产的核算说起。
投资性房地产的后续计量有两种方式，一种叫做成本模式，另一种叫做公允价值模式，这两种模式区别很大。成本模式很好理解，就是把投资性房地产与固定资产或无形资产按照使用年限计提折旧，具体的折旧费用基于成本费用影响净利润。比如投资性房地产余额高达541亿元的万科使用的就是成本模式。万科表示，本集团将持有的为赚取租金或资本增值或两者兼有的房地产，包括正在建设时建造或开发过程中将来用于出租的建筑物，划分为投资性房地产，公司采用成本模式计量投资性房地产，投资性房地产的成本扣除预计净残值和累计减值准备后，在使用寿命内按年限平均法计提折旧或进行摊销。
从万科2018年年报可知，公司投资性房地产年初账面价值288亿元，年末达541亿元，年内出租的房地产大幅增加，同时当年计提折旧10亿元。这就是成本模式后续计量。
另一种是公允价值模式进行后续计量与成本模式不一样，在这种模式下不对投资性房地产计提折旧或摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。
这里就有非常大的利润调节空间，一是投资性房地产不用折旧，这就意味着租金收入没有折旧成本，收入都是纯税前利润。二是房地产市场价都是评估数，人为操纵空间大，可以人为调节公允价值变动损益。
比如美凯龙，自2013年至今，公司采用公允价值模式计量投资性房地产后，投资性房地产每年都能带来20亿元左右的公允价值收益，最高的时候占营业利润的比例接近一半。考虑到公允价值变动损益并不能带来经营现金流，利润虚高明显。
新城控股，截至2018年12月31日，公司投资性房地产余额为407.58亿元，占总资产的比例为12.34%。2015~2017年，公允价值变动损益分别为8.15亿元，5。94亿元和九和9.11亿元，为新城控股的高额净利率立下了汗马功劳。2018年，新城控股的投资性房地产公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209%，占规模的净利润的26.78%。
由此得出，使用公允价值后续计量的好处：一是做大公司的资产规模，比如新城控股原本400亿元的固定资产，使用投资性房地产计量后，随着房价的升高，资产规模达到450亿元。那么对于一家处于扩张期的公司来说，规模做大之后可以降低资产负债率。二是随着房地产上的升值，公司可以保证利润来源，调节公司的利润规模，包括公允价值变动损益和减少折旧，毕竟评估多少钱看房地产评估公司，而该评估公司是上市公司自己花钱请的。坏处是一旦房价出现预期外的波动，会给公司带来毁灭性的打击，利润大幅下跌，资产负债率攀升，每年还要花费一笔不少的评估费。好在房地产放开了这20年一直在上升。由于这些年房价不断上涨，这种后续计量只有好处，暂时还没有坏处。
公允价值模式并非随意使用，需要满足以下条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
除此以外，投资性房地产后续计量可以转换。一是有其他类型的房地产转变为投资性房地产，包括作为存货的房地产改为出租，自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，公司将原本用于生产商品，提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，自用土地使用权停止自用该用于资本增值等。
比如浙江永强表示因公司暂时自用面积较少，将部分闲置楼层进行出租，根据企业会计会计准则及相关规定，该部分房产将转为投资性房地产进行核算，仍按照成本进行初始计量，采用成本模式进行后续计量，并采用与固定资产，无形资产相同的方法进行折旧和摊销，会计核算方案没有改变。
如果采用公允价值模式进行后续计量时，投资性房地产应按照当日的公允价值计量转换，当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益。转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积，计入所有者权益。
后续计量由成本模式转化为公允价值模式计量。公司对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
虽然两种转换都没有增加净利润，但是公司为什么这么做呢？因为投资性房地产不用折旧，如果不转换后续计量模式，假设按照20年折旧，三木集团每年折旧也要1800万元，这会降低净利润。
看方大集团年报时发现方大集团公允价值变动损益多达29.14亿元，主要是方大广场项目一号楼转为投资性房地产，按公允价值后续计量产生的公允价值变动。
考虑到公允价值变动损益对上市公司利润并没有实质意义，在判断盈利质量时，需要关注盈利的真实性。
对于投资者来说，公允价值变动损益并不能带来实际的现金流，与一般的净利润不同，在估值时也需要考虑剔除，因此美凯龙看似低估，实际并不低估。新城控股看似估值不高，其实也不算低。当然对于万科来说，使用成本模式进行后续计量算是隐藏利润，如果改成公允价值计量至少可以增加账面价值10%左右的利润，换言之，万科隐藏了约50亿元以上的利润。这对于年利润超过300亿元的万科来说并不算什么，而且如果不改变这样模式，在可以预计的时间，这个隐藏的利润并不会释放。
总之在看净利润时，一定要看净利润的质量。
a股财技之王美凯龙盈利的秘密。
红星美凯龙，中国最大的连锁家居卖场，中国的宜家。2018年年报显示，美凯龙经营了80家自营商场，820家委管商场，覆盖全国29个省，直辖市，自治区的119个城市。商场总计面积18939341㎡。就零售额而言，公司占中国连锁家居装饰及家具生产行业的市场份额为15.2%，在我国稳健增长的家居装饰及家具零售行业占有最大的市场份额。
2018年公司实现营业收入142.39亿元，在同期增长29.93%，实现规模净利润44.77亿元，同比增长只有9.89%。其收入构成主要包括自营商场租赁及管理收入，委托商场市带来的收入和其他收入等。
自营商场租赁及管理收入很容易理解，就是美凯龙把自己的物业租赁给家具商家收到的租赁和管理收入，这是美凯龙最主要的收入。2018年确认收入为71.68亿元，同比增加12.1%，占营业收入50.34%，毛利润更是高达77.6%。
但是美凯龙真的这么优秀吗？如果是，为什么pb只有1.1倍，PE只有10倍，尤其是港股市场，pb不足0.6倍，PE5倍，港股价格只有7.59港元。
看美凯龙的资产负债表，一个科目特别突出，2018年底投资性房地产科目余额高达785.3亿元，可是总资产只有1108.6亿元，投资性房地产占比高达71%。而且2013年这个占比更是高达87%。
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼而有之的房地产，包括已出租的建筑物等。美凯龙家自营商场都是自己建的物业，这些物业都是出租的，自然是投资性房地产，同时公司固定资产只有两亿元，几乎可以忽略不计，这就意味着公司所有的物业都是以投资性房地产计量的。
785.3亿元投资性房地产是如何核算出来的？企业会计准则规定，当自用房地产（固定资产）转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计量计价，转换当日的公允价值大于原账面价值，其差额计入所有者权益（其他综合收益）。我们来看报表，2012年固定资产余额79亿元，全部转入投资性房地产时，增加了582亿元投资房地产，可见房子升值了多少，同时所有的权益增加约240亿元，也就是也就是说原先公司的自有物业都是按照固定资产核算的，直到2013年，改成投资性房地产核算，房价涨幅有目共睹，于是公司的资产总额由267亿元增加到668亿元。这就是投资性房地产的魅力，也是无数公司这些年把固定资产转为投资金房地产的原因。
美凯龙财技的核心
美凯龙投资性房地产后续计量模式是什么？根据企业会计准则，投资性房地产后续计量有两种模式。成本法就是计提折旧，计入成本费用，与固定资产的区别不大。另一种是公允价值法，不计折旧或进行摊销，期末按照期末房产价值核算，与上期末的差额计入收益或者损失。美凯龙是使用公允价值计量，由此带来两个问题。
一是785.3亿元的投资房地产不需要计提折旧或者摊销，美凯龙租赁物业不需要承担此成本，即使按照房子房地产一般规律40年进行摊销，785.3亿元的投资性房地产一年成本约20亿元。自营商场55亿元的毛利只剩下35亿元。
二是由于房地产升值及投资性房地产的计量的不透明性。投资性房地产每年都能带来20亿元左右的公允价值收益，如果扣除这些，公司的净利润将减少1/4左右。2013~2018年，公司采用公允价值模式计量投资性房地产，每年都会有大量的公允价值变动损益，最高的时候占营业利润的比例接近一半。
那么如何计算美凯龙真实的盈利呢？
首先是自营商场的真实毛利率到底多少？为了消除会计处理方式差异造成的不可比性，公司按照投资性房地产以成本模式后续计量的方式，对相应会计处理口径下的租赁及管理收入，毛利率，综合毛利率进行了模拟测算，以便客观的反映公司与可比上市公司的毛利率水平方面的差异，可以看到公司自营业务毛利率约62%，这可比上市公司略低，略高于委托管理综合业务60%的毛利率。由此根据 62%的毛利率来测算公司的真实盈利能力，2018年将减少净利润71亿×(77-62)×0.75=8亿元。接下来直接扣除公允价值变动损益即可，2018年工人价值变动损益17.67亿元，那么扣除后，将减少净利润13亿元，由此得出2018年公司真实盈利能力只有45-8-13=22亿元，那么420亿元的市值就意味着市盈率20倍，虽然不是高的离谱，但也没那么低。此外，美凯龙的资产负债表中其他应收款、长期应收款等科目余额较大，存在一些可能的关联方问题。
大幅度参考初善君的文章，再次说明。