SUNLIGHT REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代号：00435
股息率：7.5%
每股股息：$0.25
业务类别：地产业
集团主席：欧肇基
主要股东：李兆基（21.8%）
01、5年业绩
年度：2018／2019／2020／2021／2022
收益（亿）：8.17／8.50／8.55／7.99／8.03
可分派收入（亿）：4.51／4.67／4.67／4.38／4.31
资产净值（每单位）：9.03／9.68／8.89／8.45／8.36
每单位派息：0.27／0.27／0.27／0.26／0.25
（截至30/6为一个财政年度）
02、--企业简介--
阳光房地产基金（阳光房产）是2006年成立的房地产信托基金（REIT），并在同年于联交所上市，发行机构为恒基地产。阳光房产每年都将最少90% 可分派盈利用于派息，因此是一个不错的收息工具。
持有房托就如同持有物业收租一样，而内里包含着一个多元化的物业组合。
阳光房产投资于香港的写字楼及零售物业，写字楼分布于中环、湾仔、上环、尖沙咀等地，而零售物业则位于上水、将军澳、元朗等。写字楼与零售物业所占的比例，以估值计大约各半。
【图1】--阳光房产各类型物业组成
03、--物业长期增值--
香港地少人多，所以土地必然是有价值的资产，长期持有物业已经有不错的回报，而包装成房托的物业组合，往往都有一定的投资价值。
阳光房产的物业组合包括写字楼及零售，写字楼有甲级及乙级，甲级有湾仔的阳光中心，而乙级则包括北角、上环、尖沙咀、旺角等地的写字楼。
零售物业方面，包括市区如北角、红磡、尖沙咀，以及新市镇如上水、将军澳、元朗等地的商场。综合来说，物业的质素虽然不是最优质，但都算是中等的优质程度。
虽然阳光房产的物业组合并非最优质，但回报都不差。自2006年上市，阳光房产有物业收入净额的复合增长及资产净值的复合增长，每年平均约6%-9%，基本不差。
这反映香港的商业区不断扩展，而由于市场供不应求，乙级写字楼租金亦有相当增长，而拥有甲级及乙级写字楼的阳光房产，回报自然不俗。
【图2】--重点财务数据资料
04、--大新金融中心--
大新金融中心前称阳光中心，整个房托由多个物业组成，大新金融中心占比最大，贡献了收入约4分1，物业为一个甲级写字楼，位处湾仔，地点绝对不错，多年来的租用率都处极高水平。
从过往资料分析，租金每年都有理想的上升，除了反映大环境带动外，亦反映物业质素不差。同时，就算不断加租也没有影响出租率，反映市场能承受租金水平。
加上约有30%的收入贡献，来自政府及相关机构，能提供稳定的租金收入，都是这物业加分的地方。
05、--阳光房产质素提升--
阳光房产多项数据都能持续增长，无论是租金收入及可分派的股息，都有基本增长，虽然近年略有减少，但从长远的角度分析，收入仍会以平稳增长模式进行。
在过往正常经营环境，阳光房产的租用率甚高，多年都保持在95%以上，处于甚高的水平。可见在市场需求，以及物业地点不差、管理不错的因素下，租金回报理想。
不过投资者要明白，房托的增长主要源于内部，而向外扩展的能力则有限，这令升值的潜力不会太大，因为难以创造出再投资的效果。
由于阳光房产将逾九成的可分派收入作股息派出，因此保留的资金很少，所以发展有限，这亦是房托的特点。虽然阳光房产都会买卖物业，但最主要的回报都是现有物业组合，而当中核心物业的变动不大，故往后若要提升收入，很大程度依赖组合内的租金提升。
【图3】--物业组合资料
06、--综合分析--
从长远及超长远的角度看，香港的写字楼及零售市场仍有一定的需求，虽然近年兴起在家工作，但无法完全取代传统写字楼，最多只能成为辅助角色。因此，在家工作会影响需求的增长，令租金不会如过往般大升，但长远仍会平稳向上。
综合上述的各项财务数据，以及阳光房产所持有的资产，都反映其资产质素保持上升，虽然其中的资产质素不是最高级，但都是有质素的。
而随着香港的商业区不断扩展，拥有乙级写字楼的阳光房产反而更有增长的动力，令此房托有稳中求胜的效果。
07、--投资策略--
投资策略方面，会以收息为先，股价增值为辅，虽然预期股价在长远都会平稳上升，但投资者最好以收息的角度来评估此房托，始终这房托都不会有很大的升幅，因此较适合中低风险程度、追求股息的投资者。
由于房托的市场估值基于租金及物业市场，中短期必定有上落，因而会令阳光房产的股价有上落，投资者要避免在过高的价位买入，因这会拉低股息的回报。
现时股息率约7%、8%，考虑外围加息因素，这房托估值处合理中间以下水平，对追求收息的投资者，已经可以分注投资，长期持有。
（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企业分析，并不构成任何投资邀约，投资者在投资前，请自行花时间研究企业，才决定是否适合自己。）
文/龚成