投资就是投未来。睿智的投资者应该能看到未来。
很多人研究$华夏幸福(SH600340)$ 关注的焦点主要是集中在应收账款，现金流以及签约销售额或者招商签约额，投资落地额，甚至是存货与结构。这些都没问题，只是看到了短期业绩。
应收账款，大家比较集中的是存量不断增加，应收增加超过了利润增加，收到的是白条，似乎利润是假的。但是想通了，就发现商业模式决定了应收账款还会不断增加，于是关注回款率和账期，看看到底政府是否履行承诺，还是打白条，赖账，甚至怀疑这种模式是否可以持续。
现金流也是同样的问题，收入一直小于支出。现金流多年为负，有利润没赚到钱。有的时候会对比其他房地产公司，负的现金流是买地了，也是自我安慰，为以后发展做准备。似乎现金流变正遥遥无期，只能不断投融资。维持生计，大家都担心到底能维持多久，本来很困难，平安来了，大家松口气。但是一直现金流出也不是个事，所以很多人担心。
钱花出去了，去哪了？人们开始关心存货，发现并没买来土地，而是在园区修路、基础设施建设和土地整理，这是大钱啊。最关键的是很多年的存货都没有结算，是不是黄了，大家也在担心。
很多人看签约销售额。这是利润的先行指标，所有房地产企业的利润两三年前就定了。相对现在的签约销售额决定未来两三年的业绩。华夏幸福z曾经在前10名，后来突然找不到了。看完签约销售额也不一定对啊，所以还要看权益比，然后看数据真的假的？那么看预收账款，这个是实实在在的。几下对照，就明白了，华夏幸福房地产销售真是在退步。
招商引资签约额，这是华夏幸福独有的，也是核心竞争力。看着这个两年上涨，那是高兴啊，可是股价不涨，于是看园区结算，跟不上招商额度，怀疑只是个数字，就是给政府看的。能否落地，落地多少，都是个迷，公司自己也认为这是个秘密。很多人开始研究落地率，落地额，落地周期。其实这个还真是应该研究。
根据18年证监会询问函，华夏幸福的回答。落地的投资额和签约额还是差距很大的。有些落地结算的项目根本没有签约额，或者很小。但是一些很大的签约额，也没发现体现在那里。
无论怎么考虑，其实大家已经把华夏幸福扒的一干二净，但是好像还看不清楚。
其实投资华夏幸福的真正逻辑是都市圈和企业永续经验。
先说都市圈：这个华夏幸福看准了，具体就是卡位。未来经济增长，特别是制造业增长，肯定不会实在市中心，那里没地方，也不允许建工厂。但是也不可能将在很偏僻的地方，那里基础设施不全，生产成本高，配套缺乏，产业链不完整。所以，没有人把工厂建在沙漠，草地等。
最後，建立工厂肯定选最合适的地方，那么都市圈是一个不二的选择。当然一些企业天然是资源依赖性的，比如矿产开采那是必须要看资源所在地。
既然未来多数投资都会集中在都市圈，那么华夏幸福的占位就有了长远意义。当然，中国很大，华夏幸福的地盘其实很小，大家有可能不去那里。
第二个逻辑，企业是永续经营的。一般的企业都是想做百年老店，当然也希望不断长大，那么企业就会不断更新设备，不断扩大生产，也就是会不断投资。
目前来看，华夏幸福的招商引资签约额每年达到2000亿元，加上前几年的签约额应该有6千亿元。今后即使每年引进2000亿元，过上三五年，签约额就会超过万亿。就是不全落地，但是招商还会继续，将近100个园区，落地额存量肯定会超过1万亿。那么下面的逻辑就来了。
生产企业的大部分资产是设备，设备的折旧一般在3-15年，大部分7-8年。我们就假设折旧10年，那么，企业为了维持继续生产，就会不断更新设备，每年更新10%，就是1000亿元。
当然企业不可能不发展，如果企业资产增幅在5%，那么每年新增投资500亿元。相信大多数企业还会在园区投资，或者到华夏幸福新的园区投资，那么每年大约1500亿元的投资额才是华夏幸福的储钱罐。
另外，还有两个附加的因素，也是有很大影响的。
一个是，华夏幸福会继续招商，而且越来越顺利，如果维持2000亿元的签约额，落地50%，也是很大一笔投资。
再一个，通胀问题，是投资增长的主要问题。以前一个投资上亿元的项目都是大项目。国家重点项目也就几十亿元。现在上百亿元的项目才算大项目，而且不再罕见。未来可能投资上千亿的项目可能才算大项目。所以招商引资的天花板还很高。
综合以上所述：只要再坚持三五年，幸福的赛道不仅长，而且宽，最重要的护城河更宽。
有人担心30年的合同到期怎么办？一种看法是30年后，具体怎么样，华夏幸福股东还有谁，大家根本猜不出来。
另一种乐观的是，30年新城都建设差不多了，没什么可以建工厂了，需要新的都市圈了。相信那时候华夏幸福携带一些战略合作伙伴肯定比现在更受地方政府欢迎。