2022年房地产住宅市场八组令人咋舌的数据,以及对未来的推测

为了尽可能看出趋势性变化,西米衣谷从国家统计局网站获取了自2009年以来的数据进行比较。

第一组数据:住宅销售面积

我们首先来看一下从2009年到2022年,全国住宅商品房销售面积变化情况:

如上图,从2009年到2021年,虽然期间偶有小幅回调,但整体来看,房地产市场经历了一轮波澜壮阔的大牛市。住宅销售面积从2009年的8.62万亿平方米一路增长到2021年的15.65万亿平方米,增长了82%,真是一个全民买房的黄金时代!

然而进入2022年后,风云突变,住宅销售面积骤降25%,直接下降到2015年的水平。

第二组数据:住宅销售金额

再来看与销售面积相应的销售额的数据:

在从2009年到2021年的房地产大牛市中(注:2009年并非牛市的起点,只是本文数据的起点),住宅销售金额从3.84万亿元猛涨到16.27万亿元,涨幅高达323%,远高于同期销售面积82%的涨幅,可见在此期间投资楼市的人,许多都赚得盆满钵满。美国股市、中国楼市被网友并称为YYDS,绝非浪得虚名。

在2022年猝不及防的大转折中,住宅销售金额大跌了28%,略高于销售面积25%的跌幅。

第三组数据:房企拿地面积

尽管从2009年到2021年住宅销售面积稳步提升,但房企的拿地面积则呈现出下降趋势,具体如下:

在房价节节攀升、消费者购房热情一如既往的13年间,房企拿地面积从2011年最高时的4.43亿平方米下降到2021年的2.16亿平方米,降幅达51%。这一方面反映出优质可开发土地资源的下降,同时也意味着住宅越盖越高。

2022年,在住宅销售面积下降25%,销售金额下降28%的同时,拿地面积大降53%,可见房企对未来数年预期之悲观。

第四组数据:房企拿地金额

和拿地面积腰斩对应的,房企拿地金额也大跌48%,具体如下:

从2009年的0.52万亿元到2021年的1.78万亿元,涨幅高达245%,过去13年地方政府的土地财政之阔绰直叫人叹为观止。自然,在长期歌舞升平的土地盛宴之后,突然来了个48%的剧降,地方政府如何接招?

第五组数据:房价涨幅

综合上文中住宅销售面积、金额数据可以看到,2009年以来房价涨幅十分喜人:

全国住宅均价从2009年的4459元/平方米一路扶摇直上飙涨到2021年的10396元/平方米,涨幅达133%。2022年,在巨大的销售去化压力下,住宅均价出现小幅下滑。

第六组数据:地价涨幅

作为对比,我们来看下同期土地价格的变化情况:

如上图,土地转让价格从2009年的1614元/平方米上涨到2021年的8224元/平方米,期间涨幅高达410%,远高于住宅均价133%的涨幅。可见在这轮房地产的超级大牛市中,手握土地资源的各地方政府无疑是最大的赢家。

2022年,在土地转让面积和金额腰斩的情况下,土地单价依然保持涨势,这主要因为一二线城市的土地更加好卖一些,从而拉高了均价。

第七组数据:个人按揭贷款金额

2009年,个人按揭贷款金额为0.86万亿元,到2021年增长到3.24万亿元,增幅达278%,具体数据如下:

第八组数据:住宅新开工房屋面积

最后我们来看一下住宅新开工房屋面积的情况:

如上图,虽然2020年、2021年住宅销售火爆依旧,但实际上新开工房屋面积已经连续两年下降,到2022年更是大幅下降40%。冬江水寒鸦先知,搏杀在市场一线的房企,早已放弃幻想、直面惨淡的现实。

小结:2023年1月17日,国家统计局披露了一个众所瞩目的数据:2022年末全国人口141175万人,比上年末减少85万人。全年出生人口956万人,人口出生率为6.77‰;死亡人口1041万人,人口死亡率为7.37‰;人口自然增长率为-0.60‰。在西米衣谷看来,2022年房地产市场的高速掉头,极有可能是趋势性的,而非过去二十多年屡见不鲜的政策性调整。

在未来,一、二、三线城市的改善性需求值得关注,其购房群体大概在35岁以上,家庭收入增长、积蓄增加,支付能力较强,同时随着家庭人口增加,有改善居住条件的较强需求;刚需虽然也不会过快下降,但将有大量的二手房源来和新房竞争。

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精彩评论

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Max陈泽源02-01 00:13

非常详细的数据!感谢分享。

江湖至简01-29 20:51

圍觀…

kgblee01-28 11:36

感谢数据整理

迷茫的小散户33301-26 08:33

21年卖地不是八万亿吗,怎么才不到两万亿

博霖博闻01-25 22:59

土地购置金额占房产销售金额比例怎么这么低 不到百分之二十 实际上土地成本占房价比例一般应该一半左右。数据好像不对