为促进房地产健康发展，我国实施“三道红线”规定，有房企纷纷转让项目降负债求生存，浏览刚去年全年业绩，不少房企视降档为首要目标，而非只讲求增长，能通过“三道红线”考验的房企更难得，值得让资本市场刮目相看。展望2021年，汰弱留强的现象将会愈演愈烈，强势房企的特征不外乎拥有丰富的土地资源、独特的营运模式以及高盈利的能见度，以至分拆等短期催化剂，都成为资金追入的关键。
去年在逆境下顺利完成千亿目标的中骏集团控股(01966) $中骏集团控股(01966)$ ，全年业绩亦宣告通过了 “三道红线”的考验。据财报显示，中骏集团未触碰“三道红线”，剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，非受限现金短债比为1.3倍。同时，加权平均融资成本进一步改善，从去年同期的6.7%，降至6.5%。虽说房企归类为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%，但已相较未达标房企有资格求进步，求扩张。
中骏集团今年的销售目标亮眼，同比提升18%至1200亿元，海通国际指，中骏集团合同销售目标增长率是其追踪的房地产开发商中最快之一。据中房网统计了44家房企对外直接或间接公布了2021年的销售目标，尽管绝大多数的房地产企业上调2021年的销售目标，但其中有13家房企目标增长率还是低于10 %。其中四大头部房企万科企业(02202) $万科企业(02202)$ 、中国恒大(03333) $中国恒大(03333)$ 、碧桂园(02007) 、融创中国(01918)，平均值只有9.12%。中骏集团销售目标增长率高于均值的11.85%，若按权益销售口径看，增长更是达到30%至35%。
新增土地权益比提升 “一体两翼”优势显现
中骏集团订下一个优于同业的销售增速目标，要有丰富土地资源作支撑。2020去年中骏集团新增38幅土地，新进入14个城市。截至去年底，中骏集团总土地储备达3768万平方米，覆盖62个城市。2021年，中骏集团的可售资源达到2000亿元。摩根士丹利估计，中骏集团的土地储备将可以支撑3.1年的合同销售。
近年相较过往追求全口径销售，投资市场更看重权益销售，确保房企的营运能力和债务水平保持相当能见度，以显示该房企朝向高质量发展。值得一提的是，中骏集团2020年在这方面提升了不少，新增土地权益比大幅提升至约80%。中骏集团主席黄朝阳在全年业绩会上透露，2020年的权益销售占比是55%，预计未来会逐步上升，到2021年底整个土储的权益比在68%，并预计未来2021年的合同销售的权益比例提高到60%至65%。
房企除了要有货可卖，也看挣钱能力，房地产行业面对高地价，激烈竞争以及房住不炒基调下，要稳定毛利率，就要从独特的营运模式着手。中骏早年转型走向 “一体两翼” 模式，即由主业的住宅为主体，两翼分别是长租和购物中心，优势在于低成本觅地，提升盈利能力，2020年此模式渐上轨道。去年增购38幅土地，有23幅是透过 “一体两翼” 战略获取，占整体60%，新增19个世界购物中心，9个方隅长租公寓项目，平均土地成本为每平方米2281元。只有让营运模式在买地上达至差异化，才能保持竞争力。中银国际相信，多元化土地储备令中骏集团在住宅用地拍卖中面对较少竞争，并确保毛利率约25%。
步入盈利丰收期 分拆中骏商管助提升估值
中骏集团在2018年至2020年的销售实现高速增长，复合年增长率为41%，以“72法则”，不足两年销售就能翻一番。更重要的是，过去数年强劲销售还未充份体现于业绩上，未来才是盈利丰收期。截至2020年底，已售未结转规模超过1100亿，相当于今年销售目标92%，过去五年，中骏集团的销售目标均是超额完成。花旗表示，在保持稳定的逾25%的毛利率和逐步提高权益比下，中骏集团将在2021年至2023年进入盈利高增长期。
当盈利能力和前景为房企带来一定的防御力的同时，分拆商管上市或许能为中骏集团的估值来一个助攻。今年年初，旗下中骏商管已向联交所提交上市申请。乘着城镇化率快速发展，当地居民可支配收入增加，对商场等消闲娱乐的设施需求殷切，同时中高端品牌的管道有向低线城市下沉的趋势，加之政府各方面的支持，利好商管的发展。同时，中骏集团早前许下2025年布局100个中骏世界城的目标，中骏商管将受惠。
多家券商今年继续看好中骏的表现，给予“买入”评级，摩根大通重申中骏为首选股，花旗和富瑞均调高目标价。给予评级的14间大行中，看得最好一间为海通证券，目标价最高设于6.62元，较现股价有约82%潜在升幅。基于攻守兼备的特性，加上分拆上市这个短期催化剂，将为中骏集团估值提升至一个新台阶，值得市场的注目。