文 | 森美达
人们抑压良久的消费意欲终于在五一假期获得释放，据微信和美团联合公布的数据，微信支付线下消费总额环比增长30%，已经恢复并超过去年12月的消费水平。官方也释出乐观的数字，上海市五一假期期间汽车销量同比增长达50%，属高单价的汽车板块出现报复式的购买力，市场相信随着经济活动恢复，将会重新为商业地产项目注入动力。
作为消费重要载体的商业地产第二季复苏，中高收入人口比例的地区将会成为消费的重要支柱，长三角经济圈将成为领头羊，因经济体量最大，发展成熟，人均收入较高，能稳住消费基本盘。举个例，市传LV和Chanel将会涨价，涨价前北京和上海等地的门市出现戴着口罩长龙，证明大城市居民口袋有钱进行奢侈品的消费。
经济实力与消费力息息相关，国家早于2018年提出长三角一体化，打造具竞争力的世界级城市群。据统计，长三角社会消费零售总计已占全国21.55%，面对疫情，该经济圈GDP首季同比降幅低于全国水平，$宝龙商业(09909)$除了是港股唯一商业项目物管的标的，该股股价上周亦创出上市新高，较上市价9.5元高出76%，四大诱因将会推动该股乘势继续修复估值。
宝龙商业聚焦长三角：宝龙商业长三角地区收入占比逾六成，旗下宝龙广场、宝龙城和宝龙一城针对一二线城市及中产阶级的消费市场，去年宝龙商业开设6个宝龙商场，当中5个位于长三角，一个位于环渤海经济圈。宝龙商业聚焦长三角的方针亦从五一销情进一步得到印证，据其官方发布的消息称，旗下购物中心五一假期全国客流环比提升30%，销售总额环比增幅55%，当中厦门宝龙一城和滨江宝龙城销售额环比增长分别为61%和33%。
主题商场成区内地标：疫情加快线上和线下模式，购物中心未来存活模式应是建立各商场的性格，订制不同主题，吸引一家大小或情侣聚会于商场，让消费者多花时间停留消费，提升购物中心的价值，进一步打造成为该区地标。宝龙商业在经营商场拥有17年经验，有锐利的市场触觉。据年报，市场研究及定位、租户招揽及筹备开幕服务，同比急增174%，收入占比大幅提升4.4个百分点至8.8%，运营管理占收入的60.9%。旗下购物中心引入跳蹦床公园、弧形屏影厅等，打造多元化商场。
「无接触」提升用户体验：宝龙商业自2018年携手腾讯旗下的腾闻发布「纽扣计划」，双方建立战略合作关系。去年上线的「宝龙悠悠」在疫情下派上用场，会员突破60万，拥有无感停车、人脸支付、扫码点餐，线上兑换、便捷核销等「无接触」过程，结合线上线下，加强用户好感度。未来公司将使用人工智能及物联网等科技，让消费者有更好的购物体验。收集消费者及运营数据加以分析，协助高级管理层作出零售商业物业规划及定位、厘定租户组合及精准营销方面的商业决策。
加强第三方轻资产项目：宝龙商业除了营运母企旗下商业地产项目，自2014年起开始向独立第三方拥有的物业提供商业运营服务，去年宝龙商业新增5个外拓委托管理项目，合计面积43.6万平方米。未来宝龙商业将致力向第三方开发商取得新的委聘工作，今明两年各有两个新开项目，推动有机增长及业务扩展。外拓的轻资产项目能为宝龙商业取得稳健现金流，有效降低负债比率。
宝龙商业2019年利润约1.79亿元，同比多赚34%；若剔除上市开支，全年利润更达2.08亿元，同比增56%。经营性现金流净额为5.34亿，同比增50%。去年上市筹集资金净额达12.4亿人民币，补充现金，2019年资产负债率为0.49，较2018年底的0.89大幅降低。
花旗早前发表报告，预期宝龙商业2024年前将投资组合增加3倍，达到150个购物中心，当中100个新购物中心的一半来自母企，另一半通第三方或并购。另外，宝龙商业将获纳入MSCI中国小型股指数成份股，于5月29日收市后生效，显示资本市场对公司表现及价值的认可，并将陆续反映公司的投资价值。