李迅雷：从投资角度看，大城市住房的租售比逼近1%，租金回报率极低，好像只有投机价值；从消费角度看，小年轻每月租房支出要占到消费总支出近50%，不堪重负。中国房地产的最终结局会怎样？
我14年房价最低的时候买了一套市区老房子，租金回报率2.7%，仍然无法覆盖每月按揭，如果算上装修改造家电家具，买房子交的各种税成本，即使在最低时候买的房子现在按市场价也不过涨了60%多，还不知道是不是有价无市，六年复利算的话，也就是8%的收益，加上租金回报率近10%，不含房子买入和改造成本，我即使买在了最低点，也不过如此平庸的收益，那不得不让我重新思考，现在还在各种贷流入冲进市场买房子的人，到底是有没有一点投资逻辑？
这套房子升值了60%，就意味着租金收益率降到1.5%了，高压下的房住不炒，始终警告我们，房子最大的风险不是下跌而是没有流动性，当流动性枯竭就只能依靠租金的现金流了，这时候再看看自己的资产，大城市的核心地段不足2%回报率，偏一点可能1%，小城市可能是零，因为流动人口少，细思极恐，为啥还是蜂拥而入？
房子一直涨所以造成的思维定势？从历史上来看，09年房价启动到12年到顶，接着开始了漫漫熊途，到14年筑底，很多炒房客经历了甩卖，腰斩，那时候市场的情绪极为悲观，但经济也没有有些人说的房价绑架中国的骇人听闻啊，15年的棚改新政，叠加房价低迷，周期底部，还有长期来看房价=m2+cpi，一轮猛攻，中国人的思维就是要涨就猛涨，甚至透支了很多年，基本上19年筑顶，然后开始只有局部行情，由于锁定流动性，接下来横盘了，在如今的大水漫灌，1%的收益率，按六年内房价增长60%以上才能覆盖成本核算，加上很多人只能全款买房，杠杆原理也失效，那六年后能翻倍吗？或许真的只有名额买首套房才安全点吧？有一些银行六年的理财已经超过5%年化，六年后40%的收益，新发行的REITs轻松过10%的年化，而股票投资15%的年化比比皆是，面对全款买房的可看到的1%的年化，实在不是一个好投资；
这就是一本房账，不妖魔化房子一直涨，也不傻子一样评论房子会腰斩，只是房地产是叠加宏观政策经济规律投资者情绪的综合周期，这个周期10年启动12年到顶14年筑底16年启动18年筑顶，这就是历史，会卖的是师傅会买的还是师傅，我有个朋友去年挂出去的房源，今年以低于市场价10%出掉了，这就是认知吧，买卖互道一声那个吧……
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z-i-0082020-05-09 09:23你以为买房的人傻呀~房子流动性又没股票好，波动套利空间小，耗时耗力，长期持有风险大。但是为啥要买房？最近我也是考虑了很久。
1、买股票的话，你对企业再了解，能了解多少？说被骗就被骗，骗子不受罚、散户却要家财散尽。这个市场上，真正没问题的企业太少了，而且谁也不知道哪家企业是真正没问题的。真的，谁也不知道。
2、买基金的话，基金经理一换，或者基金经理损公肥私，你能怎么办？老鼠仓少了吗？
3、买ETF的话，国内的指数实际上走势很难看。
4、买债券的话，国债收益低，企业债参考第一条。
上述都是买金融产品的痛点。
那么买房呢？
1、砸手里怎么办？我自己住啊！
2、什么房子好？选地段呗！地段不会骗人，自己在这个地方这么多年，喜欢哪里买哪里（前提是买得起）。
3、所有权：现在70年/40年后续期已经进了文件。这个要是敢耍赖，没人承担得起这个后果。
这么一对比，房子仍然是相对好的投资标的。
不是房子好，而是股票烂。
三江水里刨食吃2020-05-09 12:40只有商铺才算租售比，你一个住宅算个球
宝宝猪的老公2020-05-09 10:29首席这账算的不错，但忽略了一个大前提：
投资房产的人，大部分思维只是想保值而非增值，而房子确实能实现这个功能，即所谓房价永远不跌。
你让他们投资股票？就不谈伟大的A股10年不涨，就算是美股，散户投资大概率是血本无归。股市即使在涨，和大部分散户也没关系。但房市只要涨，投资房产的人都能获利。
wxfly2020-05-09 09:57深圳，100平，1000W的房产，租金1W，租售比多少，这价位在深圳西部输入中位往上一点的房产水平，房价到了一个地步，就是击鼓传花的游戏了，和公司股票一样，50亿市值的公司和5000亿市值的公司，各增长10%，难度不是一个数量级的了。
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房子涨价股票上涨并不冲突，在经济上行周期，或者市场上水多钱多的时候，核心资产：核心地段的高质量房子；龙头公司股价，一定都是上涨的；
在经济下行或者经济危机中，房价股价都是跌的；
关键是在投资领域，你买的是核心资产还是垃圾资产！
你能保证股票15个点稳当收益我肯定不买房子了，不但不买，会把现在的卖出都给你投资，前提是你有房产可以抵押给我，如果亏了房子归我
房子以后就看供给和需求，和货币发行量不大，原油不重要吗，现在比几十年前货币发行量大多少倍了，不照样跌得鬼都不信的负值了
李迅雷：高压下的房住不炒，始终警告我们，房子最大的风险不是下跌而是没有流动性，当流动性枯竭就只能依靠租金的现金流了，这时候再看看自己的资产，大城市的核心地段不足2%回报率，偏一点可能1%，小城市可能是零，因为流动人口少。
房子你喊不崩的，正如股市你喊不牛一样，我坚信人民的选择是聪明和正确的，逆行者都是自大无礼的。
上个月卖了一套学区房 小区过去一年成交面积和价格拟合曲线是 p = 42000*s + 3400000 (s是建筑面积) 42000使用价值是可以用楼主方法衡量 但是3400000的学区价值却会跟着教育CPI水涨船高 就学政策不变的情况下 可预见的未来 教育通胀年化10%以上应该没人会表示异议 由此可见一斑 房子捆绑了太多居民/政府/企业的利益
李所长说的有道理，只是不能以偏概全。长期看房价还是会涨的，要看房子和环境的质量了。城市化还有很远的路要走，人们的生活要改善，好房子还是很好卖的，但是，随着都市化和大都市圈形成，城市的空心化是海外大城市的经验。在城市会形成商业圈，主要以公寓，写字楼等为主，住宅区看配套和环境，有些水泥框框没有品味的房子，恐怕越来越没有人愿意住了，将来的命运就是拆了重建，那必须经历一次萧条才可能吧，不然重建的成本太高了。随着城市交通的改善，郊区的小镇化或许更适合居住。有钱人买几套房子也承受得起，普通工薪族大概就只要自己住就可以了，用来投资那根本是另外的一回事。房价，在我国还不能用租金回报率来判断。
看问题不看全是国内大多数人的毛病，即使像李迅雷这类大牌的分析师。
比如他不看好房子，说房子租售比贵，然后转眼又看好股票。核心区域的房子房价租金比可能确实是1%，但股票呢？租金是要跟股息来对比的，因为租金是实实在在拿到手里的，最多在扣除一点维护费用。
好了，不看好房子的时候，拿最贵的房子来说房价租金比只有1%，然后拿股票市场估值最低的一群股票来说股息率已经有5%了，股票很便宜，然后以这个为借口，转眼就去买100倍PE的股票。这是典型的不统一思维。如果统一的思考，按市场上最热门的那批股票，看看股息率有没有1%？
当然，反过来他们又会说这些股票是会成长的，未来有很大成长空间的。问题是资本可不傻，看看那些大股东、大资本们是卖了房子来买这些股票，还是卖了这些股票去买房子。所以最终这里又形成了一个悖论，你说这些高新企业的管理层傻吗？如果不傻的话，他们卖了股票去买房子，这怎么解释？如果你认为这些高新企业的管理层傻，那投资这些企业的前途又在哪里？