观点网 深圳南山片区的南苑新村旧改终于迎来新进展。
近日，深圳市南山区人民政府发布了《房屋征收决定书》，对南山区南头街道南苑新村城市更新单元项目范围内的未签约的21套房屋进行征收。
此项目从2010年4月列入计划至今，已有14个年头。21枚锈迹斑斑的铁钉插在南山区市中心区域，但这样的情景不会再维持太久。
项目位于南头街道，桃园路与南山大道交汇处东南侧，规划区紧临深圳大学，邻近地铁1号线桃园站（地铁12号线也即将开通），宗地面积47178平方米，总建面50万平方米以上。
该旧改项目小区前身是由深圳南山金城地产于1983年开发建设而成，共49栋楼，1310户居民，建筑群的整体面貌为6层高住宅，并带有少量商配。
据观点新媒体此前报道，南苑新村旧改早期是由深圳金晖地产进行申报，获得了项目立项批示，并与木头龙、海涛花园、金钻豪园、鹤塘小区等项目一同被列为《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批计划，系深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目。
金晖地产是万科与金晖集团合资成立的公司，万科全面收购后，就拥有了南苑新村旧改项目所有权。
早在2019年7月，南苑新村的签约进度就超过95%，并公布专项规划（草案），但剩余签约受阻、住户信访等种种问题导致进展迟缓。
直到去年12月15日，深圳南山土规局发布《深圳市南山区南头街道南苑新村城市更新单元房屋征收提示》，以及三天后南山区南头街道南苑新村项目行政征收办公室正式揭牌，项目才迎来转机。
行政征收补偿方式为，征收被征收人合法所有的住宅房屋，被征收人可以选择货币补偿、产权调换以及货币补偿和产权调换相结合的方式进行补偿。
关于补偿标准，住宅类房屋的被征收人选择产权调换的，按被征收房屋的建筑面积1：1.2予以产权调换，或按被征收房屋的套内建筑面积1：1予以产权调换。以非商品性质住宅房屋进行房屋产权调换的，所调换房屋的产权仍受相应限制。符合相关规定的，被征收人可以补交规定差价后转为商品性质。
据市场消息称，早前开发商补偿比例为1：1.33，启动行政征收后补偿方案低于开发商的方案。
根据2021年3月全国首个城市更新立法《深圳经济特区城市更新条例》，拆迁不再要求100%业主签约同意，为行政征收提供法理依据。
广东省三旧改造协会副会长、合一城市更新集团董事总经理罗宇接受观点新媒体采访时表示，深圳城市更新的行政征收针对两个类别，一是老旧小区，二是城中村，专规批准且选定市场主体后，老旧小区拆迁签约业主占总人数和面积均达到95%就可以申请进入征收相关程序，城中村则是拆迁业主人数占比达到95%后进入后续程序。
“首先协商，协商之后是行政调解，行政调解完是做一个征收提示，再是拆迁补偿方案制定，方案公示后还要开听证会，开完听证会再走对应的政府决策，到征收公告物权变动，政府和开发商签拆迁补偿协议，被征收业主有权提出行政复议、行政诉讼。”罗宇补充道。
也就是说，如今一纸《房屋征收决定书》，仍未意味着尘埃落地。
前述《更新条例》实施的3年多的时间里，深圳已有15个城市更新项目启动征收相关工作，涉及罗湖、大鹏、盐田、坪山、南山及福田6个区，其中已推进实施主体确认项目共计3个项目。
另据广东合一城市更新研究院统计，截至今年5月，深圳拆除重建类城市更新项目就有8个项目实施推进房屋征收，涉及龙华、大鹏、盐田、坪山及南山5个区，项目改造类型集中于城中村、旧住宅改造项目。
罗宇也对此表示：“深圳目前有在加强这一块（行政征收）的趋势，所以很多区陆陆续续推动新的征收工作。”
此前5月7日，深圳市人民政府办公厅关于印发《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，明确深圳城中村改造实现一二级分离，即政府委托合作单位参与土地一级整理，后期政府收储净地出让给市场主体，且搬迁补偿标准为政府主导编制。
目前第一批城中村试点项目正推进实施中，处于前期研究及意愿征集阶段。
另外，深圳正拟定低效用地再开发新政，试点范围内效仿城中村一二级分离改造模式，试点范围外可按现有存量改造路径推进实施。
城市更新搬迁补偿工作已被按下加速键。