本文为香江商学院行政总裁、执行院长徐会军博士在2024观点资本圆桌发表的开幕致辞。
徐会军（香江商学院行政总裁、执行院长）：大家下午好！我是香江商学院执行院长徐会军博士，非常荣幸时隔十几年再次受邀参加观点论坛，在香港有机会向各位专家学习和交流。
在创办香江商学院之前的近20年时间里，我先后在银行、信托、地产公司工作，均从事与地产和地产金融相关的工作。
从博鳌房地产论坛开始与陈诗涛女士有近20多年的友谊，20多年来，中国房地产大潮潮起潮落，风流人物登场又谢幕，而陈诗涛能够几十年坚持做一件事，始终在牌桌上从未离场，可以说是坚持与智慧的力量所造就，因此首先我提议大家用掌声向陈诗涛女士致敬。
借此机会我也简单汇报一下我对中国房地产粗浅的看法，也呼应一下刚刚陈诗涛女士的致辞。
尽管处于近20年的最低谷，对房地产行业我认为不必过分悲观，身处大变局的时代，顺应市场供求关系的重大变化，整个行业都在积极探索新的发展模式，以转型来重塑增长曲线、重构竞争力。
一是向存量市场转型。房地产市场已经告别了短缺时代，单纯的盖楼、卖楼、高周转模式已经被淘汰，以住宅销售为主导的销售模式遭遇发展瓶颈。长期主义坚守下，在房地产行业由增量市场向存量市场转型的大背景下，至少有4个赛道值得长期耕耘，包括租购并举格局下深耕租赁市场、居民消费复苏的背景下深耕商业地产市场、城市更新的背景下深耕存量更新市场、服务升级需求下深耕物业管理市场，都是破题房地产行业新发展新模式的有效抓手。
二是适应房地产金融监管新模式。房地产行业是在金融化快速发展背景下发展起来的，也是典型的高度金融化、高度杠杆化的行业，包括银行、私募基金、信托、券商、保险是房地产融资的主要渠道，熟练灵活运用包括REITs在内的多种金融工具，全面对接资本市场进行融资已经成为优秀房地产企业的必修课。在房地产流动性不够充裕的现实约束下，如何适应新的监管模式，充分利用市场化金融体系，促进金融与房地产良性循环，成为摆在行业的一道必答题。
三是寻找与新经济结合的契合点，房地产作为不动产，其保值增值的属性既有实体经济的属性，也有一些数字或者虚拟经济的属性，在全球范围来看，房地产与其它现实世界资产的代币化，结合是日益增长的明确趋势，通过将实物财产转化为区块链代币，能够增强房地产的流动性。香港正在拥抱这一浪潮，本港已有一些探索性的项目，这些项目降低融资成本，顺应香港探索web3.0，从而进一步巩固香港的资本市场地位。
最后简单介绍一下香江商学院，这是一所立足香港的国际化商学院，与法国、比利时、英国等国际知名商学院和综合大学深度合作，以师承制传新的范式培养具有国际视野的学生，致力于培养一批敢于出海、善于出海，能够熟悉和驾驭国际环境的企业家。
香江商学院在两周前举办了国际主要交易所上市规则与流程专题研讨会，邀请了香港、新加坡、东京、纳斯达克、伦敦等6家交易所的中国首代，同台互动介绍各家交易所的特色、上市条件和要求，共同探讨企业如何更好地连接世界，贯通西中，希望未来有机会把教育、地产和资本有机融合，探索出一个创新的模式，为行业创新服务，也欢迎大家有时间到香港商学院作客，欢迎大家的指导。
最后祝愿活动圆满成功，谢谢大家。