本文为李伯乔先生在2024观点住房租赁大会发表的演讲
李伯乔（华润有巢战略投资部负责人）：各位上午好，我是华润置地有巢公寓的李伯乔，今天来跟大家分享保租房行业和有巢发展，包括有巢发行保租房REITs的经验：
十九大中央提出“房住不炒”“租售并举”，租赁住房行业进入快速发展期，2017年-2018年是行业培育期，政策重点是鼓励和支持市场进行多方面尝试；2019年，随着行业部分企业租金贷暴雷，政策重点转向强化监管和权益保障，行业进入调整期。2021年起，随着行业风险出清，利好政策密集出台，7月2日，国务院办公厅及发改委同步发文，明确提出加快发展保障性租赁住房，并将保租房纳入公募REITs试点范围。政策引导下行业进入良性发展的新阶段。
以上海为代表的人口净流入的大城市，新市民、青年人住房压力较大，解决好新市民和青年人的安居问题，关系到城市活力和未来发展，也彰显城市温度和包容。“十四五”全国重点40城筹集保租房约650万套，其中上海计划十四五新增筹措47万套，达到上海同期新增住房供应总量的约40%；十四五末累计筹集保租房60万套、形成供应40万套（间）左右，有效缓解新市民、青年人的住房困难问题。
华润有巢就是在此背景下，响应政策号召，积极发展保障新租赁住房，并首批试点发行了保障性租赁住房REITs。
2017年底，在十九大“住有所居”的号召下，华润置地积极践行央企社会责任，开展租赁住房业务，创立租赁住房品牌“有巢”，2018年成立有巢住房租赁（深圳）有限公司作为租赁住房业务平台子公司。有巢聚焦集中式租赁住房，轻重并举，聚焦核心城市，打造“有巢国际公寓社区”、“有巢公邸”、“有巢公馆”、“有巢公寓”四大产品线。
截至目前，华润有巢已在北、上、广、深四大一线城市布局8个大型租赁社区项目，实现了核心一线城市租赁社区全覆盖，同时，有巢全面积极拥抱保障性租赁住房市场建设，在多个核心城市均是有首批纳保认定的标杆项目。
经过6年的发展，截止2023年底，华润有巢实现公寓管理规模5.6万间，为央企第一，进驻15个核心城市，其中北京、上海、广州、深圳、成都五大核心城市持有房间数占比达80%。
2021年7月2日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资[2021]958号），将保障性租赁住房作为新的资产类别纳入基础设施REITs试点范围。华润有巢随即启动了保租房REITs的申报试点工作。2022年10月31日，中国证监会批准华润有巢REIT。华润有巢REIT于2022年12月9日正式上市。
华润有巢REIT项目获批发行5亿份，询价确定的发行价格为2.417元/份；项目配售前募集规模超1200亿元，网下投资者认购倍数213倍（截止目前最高）、公众投资者认购倍数325倍，首年分派率的预测值为3.95%（同期最低），投资者对华润有巢REIT价值高度认可。
华润有巢REIT作为案例，主要是主体涉房的解决。有巢深圳按照交易所REITs业务第4号指引要求，在资产、业务、财务、人员和机构等方面，与华润置地商品住宅和商业地产开发业务保持有效隔离，有巢深圳是开展保租房业务的独立法人主体，并对募集资金实行严格监管。
华润有巢REIT底层资产是华润在上海的两个保障性租赁住房项目--有巢泗泾项目和有巢东经项目。两项目均是有巢在2018年获取的R4租赁用地项目，其中泗泾项目更是上海首块集体土地建设租赁住房项目，项目分别于2021年3月、4月建成开业，21年底满租。2022年1月，两项目分别作为上海市松江区“001号”、“002号”保租房项目首批完成纳保，满足了公募REITs发行要求。
其中有巢泗泾项目供应保租房1264套， 2022年二、三季度在疫情极端情况下出租率稳定在94%左右。有巢根据租户需要早晚高峰开通班车接驳地铁9号线泗泾站，方便租户出行。项目地铁沿线产业人群占比约70%，包括徐家汇及漕河泾等高新产业聚集区域，为项目持续稳定的出租率和良好租金表现提供了有力支撑。
有巢东经项目供应保租房1384套，2022年二、三季度在疫情极端情况下出租率稳定在90%以上。东经项目位于松江工业园区东部新区腹地，90%租户来自园区。周边产业园区缺乏生活配套商业，因此项目配备3000㎡社区商业，为租户提供生活服务，打造社区氛围吸引租户入住。同时有巢积极拓展周边企业，保证了项目持续稳定的出租率。
华润有巢作为市场化运营机构，根据项目特点，在产品端、运营端持续进行着专项提升，为项目业绩的稳定性和持续增长，保驾护航。
根据2023年年报披露数据，泗泾项目1231时点房间出租率92.88%，东经项目93.25%，两项目租户集中度分散，租约到期时间全年分布且相对集中在租赁旺季。两项目全年月末平均出租率在94%上下，超招募说明书预测出租率3个点以上。基于良好的底层资产运营情况，华润有巢REIT基金收入全年实现7841万，基金EBITDA实现4781万，相较招募说明书预测数完成率均达到110%，可分配金额6076万，完成率125%。
基于REITs上市平台，华润有巢的战略定位为服务大国民生，实现质量增长，助力新市民、青年人“住有所居”的行业领先的公寓运营及资管平台，在Pre-REITs、项目扩募上持续发力，实现从“培育孵化租赁住房资产”到“运营成熟装入有巢REIT”，再到“REIT滚动投资，做大资管规模”的良性循环。
在扩募安排方面，我们也已从存量和增量两个方面，规划了可持续的扩募计划。
一是做优存量，华润有巢从持有的保租房项目中初步选定了计划扩募项目，相关项目已达到稳定经营状态，将尽快推进扩募工作；后续项目的产品力、运营力将全面提升，更贴近新市民、青年人的租住需求，项目预计呈现较好的回报增厚效应。
二是做实增量，华润有巢的投资战略将聚焦于一线、强二线等人口净流入城市中有产业支撑、有交通配套的可扩募资产。近期我们也在积极关注并获取相关保障性租赁住房项目，提升潜在扩募资产池的规模。
我们希望能与各方通力合作，获取新的可扩募资产，增加华润有巢REIT潜在资产池，赋予华润有巢REIT高质量发展的生命力，有巢将继续为保障性租赁住房的建设发展贡献企业自己的一份力量。