本文为贺国良先生在2024观点物业大会发表的演讲
贺国良（金诚同达律师事务所高级合伙人）：今天主要谈论的是科技赋能物业公司、物业企业物业行业，但我要跟各位讲一个很残酷的事实，虽然你们的技术做得非常好，员工也提质增效了，但是有可能你们挣的钱最终没有到公司的荷包，这是你们不愿意看到的。所以我选一个很小的切入点，当然技术赋能毫无疑问是正确的，但是技术的背后所产生的效益一定要有法律支撑，因此我选一个很小的点，就是场地多经如何变成多金的法律保障。
首先做一个自我介绍，我是一名律师，比较热衷于公益事业，我是上海市创业专家团的副理事长、澳门科技大学法学院校外导师、上海大学法学院的客座教授，如果大家对公益事业有兴趣，我们也可以一起进行交流，我们行业也有很多榜单，我们在钱伯斯等等榜单上获得了众多奖项。
为什么今天讲场地多经的话题？其实还是说在物业公司多种经营中间，主要是两种方式，第一种方式是以场地多经为主，第二种是以经营模式不同的多种经营。如果谈到场地多种经营，它为什么会出现从多经到被“夺金”的状况呢？主要是三个方面，第一是我们要分析它的法律成因，为什么会出现多经被夺金？第二，如果说它有风险，这些风险点在什么地方？我们总结下来有6个风险点。第三，这6个风险点有没有解决方案，我们的解决方案是什么？我会提出两个解决方案。
首先看一个大数据，在座各位都在说自己服务了多少项目，包括李川总说他们在发律师函方面都有技术支持。可以看一下近5年的大数据，全国物业服务企业的诉讼情况是将近300万件，这是在法院限制立案的情况下，因为这些案件绝大多数是物业公司起诉业主要求支付物业费的案件，也就是说实际上有可能发生争议的数量是要乘10倍到20倍的。97%的案件都是在基层人民法院（区法院）解决的，也就是说绝大多数案件都是物业公司追讨物业费的纠纷。那是不是不重要呢？我们可以看一下标的额，差不多95%的案件是50万以下的金额，也就是说物业公司所面临的法律风险，绝大多数是属于风险点多、风险值低的状态。如果在50万以上的案件，往往我们物业公司是被告，而不是原告。我们作为被告的案件中间，绝大多数是关于要求退回、返还或者赔偿公区收益的相关案件。
这里介绍一个个案，这个案件标的额4000多万，这家公司也采取了科技赋能，也有非常好的员工团队，利用停车位、公共区域也挣了很多的营收，但是最终需要返还4000多万。为什么？因为物业公司为客户、为业主提供服务的多经时间长，不受诉讼时效的限制，它可以追究你10年、15年的营收。如果说你每年是100万的营收，可能15年就有1500万了。通过这个大的数据和个案来看，我们要告诉重视物业公司在多经领域里的法律风险。
物业多经的形式，我做了一个分类，当然我不知道我的分类行业里面是不是认可。我认为在物业多经中间，以场地为核心的多经是重要组成部分，不以收租金、收使用费为目的的多经，本身还没有构成物业公司主要的非营业外收入。所以我们认为它的经营模式方面，无论它是自主服务，提供二手房中介、为客户进行装修，还是提供养老服务等等，我们看过港股上市公司前40家的报表，这些其它方面的营收都没有体现在报表中间，只有以场地租金为营收的才体现在它的报表中间。因此我们觉得无论从法律大数据还是公司经营的营收构成来看，有必要对多经收入法律风险向各位做一个汇报。
如果说我们要做好多经，做好了这个业务，最终我们要拿到我们该拿到的，而不是说我们做好了，创造出来的财富，最后因为法律的原因而失去，技术团队可能会怪业务团队，甚至怪法务团队。
有5个因素要考虑：第一是场地的权属问题，你要看清楚这个场地到底是开发商、投资商还是业主的，是全体业主还是个别业主的。第二，如果我要利用这个场地进行经营，业主方、权利人有没有给我进行授权。第三，我的经营收入是什么样的。第四，经营成本。在过往的案件中间物业公司败诉的最大原因是经营成本没有得到体现，没有就这个项目的经营成本体现出来。第五是相关税费，如何比较合理地进行平摊和承担。
在场地权属方面，开发商会做所有权保留，例如这个房屋的屋顶、外墙属于开发商，开发商在前期物业服务合同中间允许物业公司利用这部分面积去做广告，允许这个收益来补贴物业收益。但是这种约定在法律上是无效的，也就是说如果物业公司寄希望于获得这个项目，通过开发商承诺给我一部分面积去运营，通过运营产生的收益补充物业管理费，这方面有可能是无效的，导致物业公司这个收入最终要返还给全体业主。
在我们做的这么多项目中间，架空层有时候作为物业公司的员工食堂，但是很多时候可能把架空层改造成办公室出租给第三方，也有可能把地下车库不停车的部分改为仓库出租给第三方，也有可能是物业公司员工的食堂、活动场所。架空层是很大面积的，它在法律上是有一定争议的，如果说开发商说这个架空层归你来管，将来租金也由你来享用的话，你一定要去看一下当时这个项目的规划设置条件，架空层是不是属于全体业主，还是开发商可以保留，并且可以进行封闭和使用的。如果说不能这样做的话，架空层属于全体业主，不属于开发商，开发商的规定是没有用的，业主可以要求物业公司返还架空层的收益，如果你的架空层租了十几年出去，可能你这十几年的收益都要返还给业主。对于一个项目来说，一年的收入可能都不够赔。
再一个是经营授权，我们搞清楚主体之后就要做好经营授权，很多时候物业公司做多经，搞不清楚业主是谁也没有关系，但是只要我真正地提供了服务，还是有权去分享我的收益。在有些案件中间，物业公司的停车位收入在他的所有经营收入里面的占比是非常高的，这个停车位有几种情况，有些是开发商保留车位，有些是散售给业主的，也有第三方投资方从开发商那里整体打包买过来的，也有可能是物业公司在路面非规划车位新划的不规范车位，这些车位的停车服务费，物业公司是有权进行收取的。
但是我们来看这个案例，如果说我们收取停车费，你到底分到手要分多少，你要获得权利人的确认和授权。权利人跟你确认和授权的时候就会说清楚，我这个车位是属于开发商的，我委托物业公司进行管理，我们两个进行怎么样的分配。只要你服务了，你就有权进行分配，如果你没有约定清楚，你分配多少呢？所以在最高法院这个案子，这也是一个公报案例，在我们行业中间还有一定的影响，就是物业公司为公区提供服务的时候，你是有权收取这个收入的。但是你应该收多少，这个没有讲，在这个案件中间，法院判定的是物业公司酌情收30%。有些地方性物业管理条例、物业管理办法也采取一刀切的办法，它说如果你们双方没有约定的情况下，物业公司可以收取30%，这是有依据的，当地法院也会参考这个依据作出判决，如果当地没有这个依据，又没有合同的情况下，物业公司分取得比例，我看到的案例，最低是只有10%。也有证明不了你服务的情况，可能分取比例更低。
为什么很多案件中间物业公司觉得很亏，觉得划不来？因为他们为这个场地多经所进行的服务的成本没法做列支，你和业主大会去分配经营收入，还是与全体业主分配扣除成本以后的税前收入，这是有巨大区别的。我们在项目层面，如果说成本列支做得不好，即便是你有分配比例，你有可能属于税前成本前的收入分成，对你来说可能是亏的。所以我跟一些头部的物业公司交流，我说我们律师问你这个问题，你能不能拿出你的成本，你没有成本的话，法官也没法支持你。所以优秀的头部的物业公司就会单独就项目的成本进行列支，只要你有列支，法院都支持。实践中那些退几千万、几百万的，就是列不出成本，无法提供审计，营收很清楚，成本不清楚，你说为这个项目派了10个人，法官不会判断你是不是派了10个人，你说派1个人也可以，他不会关注你的成本列支的情况，但是有这个成本是比较重要的。
再一个是多经税费的问题，多经分配是不是要扣除税费，那就跟每个项目有关了。因为每个项目有可能都是分公司，税务报表是合并申报的，你就这个项目本身所产生的多经收入，分配一部分钱（30%归物业公司），成本也扣除了，税费怎么担？有可能这个项目的税费是比较高的，整体公司可能是挣钱的，所以在这种情况下，我倒是建议业务部门和财务部门做一个沟通，因为你们还是要做一个内部考核的，这个项目的多经收入、成本、税费怎么分摊，你不可能把你这个项目税费成本的分摊放给其它项目，导致其它项目承担你的成本。
以上是从5个方面讲一下，你要了解清楚这个多经场地的权属，获得它的授权及分配比例，然后你要把你的经营收入，特别是经营成本要有证据、有数据，不管你是电子化还是书面的，这都没有关系的，但是你要拿出来，最后就是考虑税费的问题，实践中对单个项目的多经收入税费不做单独考量，所以是属于税前就分配掉了。
场地多经怎么去控制法律风险，我们主要是考虑两个问题，当然还有其他因素，但是我们主要考虑两个因素：第一个因素是物业公司和建设单位或者是业主委员会签订的物业服务合同或者多经合同，第二个是物业公司跟第三方签订的以场地租金租赁为核心的合同。
在这里面我们可以看到这个住建部的示范文本，它讲到了经营收入的分配约定。在过去很多年的项目中间，如果说母公司和物业公司之间是一个关联关系，它有可能写成百分之百归属物业公司的情况是比较多的。但是有些新的项目，它写的是30%，这种也比较多的。但是这里面就没有讲到经营收入、成本的问题。如果这是一个示范文本，后面还有一个补充条款，你们可以把成本列支写进去。有什么好处？如果你把成本做一个数据化的列示，你说我这个多经收入，我们不用核算你的成本品质，我们就计你的成本是10%，然后我们再进行分配，这样可以大大减轻物业公司的举证责任。如果你做得到，管理就是很规范，没有关系，没有约定成本怎么分摊，但是我可以拿得出材料。在实践中我们可以看到这些案件，这都是终审案件，你说约定建设单位讲多经收入全部归物业公司，法院是不支持的。如果我们拿项目，你做测算的时候就要考虑到，你测算这个项目的多经收入有这么多，全部归我。结果法院不支持，要求70%必须归业主，那就有可能你们派出的人员承接的项目是一个亏损项目，这是第一部分，多经合同，特别是物业管理合同，我们自己要研读，虽然是格式文本，但是对于多经在公司如果构成一个重要的组成部分，我们不能按格式文本讨论，要放在具体的语境下进行讨论。
第二个是物业公司和承租方的合同。这个问题提示大家，大部分租赁合同是比较简单的，物业公司租出去，场地交付以后就收取租金，作为出租人我履行义务了，收取租金是我的权利。但是实际中间物业公司收取租金的面积和物业管理面积可能不一致，你在里面有两个身份，你首先是这个区域的物业管理公司，第二个身份，你是某个区域的出租方。你在这个区域，特别是有房子地方，怎么收取物业管理费？实践中间物业管理的收费面积通常会大于租赁面积，在实践中我们看到一个项目的案子就是这样的，在这个项目中间，租赁面积只算套内面积，没有算分摊面积，它的租赁面积比管理面积少了几千平方。在我们的物业公司签定合同的时候，你说你这个只是租赁面积，而不是物业管理费的取费面积，合同必须写清楚。如果不写清楚，就意味着我们要重新进行举证，对于你们的法务团队、经营团队、项目团队又是一个比较困难的问题。
最后就是场地多经，这是物业公司面临一个大问题，如何变成真正的“多金”而不被“夺金”，我认为技术赋能是比较重要的，法律底线也要保障，所以我们讲了一个“多宝余”，多经有多金、法律有保障、收入有余量。
