观点网 2023年房地产行业依旧处于缓慢筑底的阶段，受此影响，下游物业管理行业尽管整体管理规模实现稳步增长，整体增速却出现放缓趋势。
以至于有观点认为，物业管理企业回归到了微利模式。
数据显示，2023上半年，61家上市物企营收平均增长为8.9%，较2022年同期下降12.9个百分点，净利润止跌回稳，从2022年同比下降34.9%回升到2023年上半年同比提升0.6%。
同时，并购交易锐减，2023年全年并购交易金额近20亿元，不足2022年的一半。应收账款增幅有所收窄，2023年上半年上市物企应收账款同比增长24.6%，增幅较2022年同期下降22.3个百分点。
在物企身上，一些主动性的策略也开始落地，一方面是停止盲目追求规模，对于亏损的项目选择割舍退出，转而以保证现金流安全为核心目标。
另一方面则是随着风险逐步出清，企业回归服务本质，基于自身服务能力形成的差异化服务品质正成为评估企业发展能力的重要因素，高质量发展成为物管行业的主旋律。
作为深圳起家的城市综合服务运营商，佳兆业美好也积极应对市场环境的变化，坚持“稳中求进，效益优先”的原则，深化服务、深耕业务、深盘经营，透过“内生增长+独立拓展”双轮驱动，保持了平稳、高质发展的良好态势。
管理规模升阶
根据3月22日披露的2023年业绩报告，佳兆业美好全年录得收入17.94亿元，同比增长0.6%。
从各业务分部看，物业管理服务收益同比增加7.2%至13.38亿元，社区增至服务增长13.2%至1.76亿元；交付前及顾问服务，智能服务解决方案服务有所下降，主要还是房地产行业的影响，导致相应的服务需求减少，以及建设工程项目进展放缓。
不过，佳兆业美好的毛利仍录得4.81亿元，同比增长2.2%；综合毛利率有所改善，由26.4%增加至26.8%。同时，现金及现金等值项目由2.47亿元增加至2.87亿元，增幅约16%。毛利及经营性现金流得到优化乃至显著改善，企业的发展韧性由此可见一番。
该公司的金融资产及合约资产亏损准备拨备，由2022年约1.25亿元增加至2023年约7.00亿元，拨备增加主要由于内地房地产行业持续疲弱及存在不确定性。
市场人士对观点新媒体表示，受房地产行业经营环境严峻的持续影响，2023年有相当部分房企预计亏损并对物业项目计提减值，下游的物企出于谨慎性原则也对房企拖欠的款项进行计提，这属于战略性的举措。佳兆业美好或许就是这种情况，选择主动给自己“减负”。在3月初，碧桂园同样宣布，已就关联方贸易应收款项进行计提减值拨备约18-23亿元。
实际上，在业务拓展层面，佳兆业美好依旧保持了良好的增长势头，2023年公司物业管理服务的收入持续增长，就主要受惠于内在增长及独立第三方市场开发的业务拓展，导致在管建筑面积增加所致。
数据显示，去年该公司管理的由第三方物业开发商开发的物业建筑面积约为6040万平方米，同比增加3.6%。另外，由独立第三方物业开发商开发的项目收益增加16.0%，至约8.10亿元。
截至2023年底，佳兆业美好物业管理服务已覆盖19个省、直辖市及自治区的74个城市，总在管面积1.02亿平方米，同比增加8.2%；总在管物业项目为720个，较上年增加47个城市，其中包括342个住宅社区及378个非住宅物业，全域管理特征明显。
观点新媒体了解，佳兆业美好的所管理的物业类型涵盖中至高端住宅社区，以及商用物业、写字楼、医院、学校、银行、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园，文化以及旅游设施等业态。尤其是以广西、盐城、扬州、嘉兴等地为起点，加大政府平台合作，加大城市服务业务拓展。
经过过去一年的独立拓展后，该公司提及，公司的物业产业布局已更加合理，广泛承接各类型物业业态，提供具备竞争力服务产品，物业管理服务整体发展趋势良好。
于此相对应的是，关联方交易占比由19%下降至15%，佳兆业美好进一步加大第三方合作比例之余，对关联方的依赖性也进一步降低。增强经营独立性也是物企近年来的主流举措，比如万物云与万科之间的关联交易比例从2021年的19.2%，同样降至2023年的13.5%。
第二增长曲线
经过这些年的发展，物企已就基础服务是企业“基本盘”达成共识，拓展管理规模是重要的一项工作。
但企业也需清醒认识到，当前整体经济环境下，物管行业竞争进一步白热化，客户对品质提升和成本控制亦日益严格，出于高质量发展要求，整体拓展进度因此有所放缓，取而代之的是以品质服务提高满意度，赢得业主和住户的信赖。
物管行业还面临另一个发展机遇：2023年以来，国家出台了有关城市更新、城中村改造、保障性住房、社区养老及托幼等一系列政策，为行业的未来提供了更大的市场空间以及多元化发展路径指引。
这意味着物管的增值服务边界会不断拓宽，反过来也会对企业的服务质量提出更高、更专业的要求。
佳兆业美好也有意识地向上述业务倾斜，主席廖传强就表示，作为伴随房地产开发业务而生的物业服务行业，具备“刚需+长周期”的专属特征，也是与客户交互最频繁的触点。物业服务几乎贯穿整个房地产后服务市场，具有巨大发展潜力。
为此佳兆业美好明确，将续以高质量服务、高质量拓展为支撑，促进管理规模有序、有质、稳步扩张；持续延伸、拓宽增值服务链条，打造第二增长曲线；公司将继续巩固“基本盘”，打造“增量盘”。
一方面，该公司通过丰富服务体系，巩固基础服务能力，2023年先后发布“美好FUN”社区文化品牌体系，上线IP形象“佳小FUN”，同时开展对客服务提升专项行动，以及对在管项目开展一系列品质提升行动等等。
另一方面，对于增值服务，通过小K生活为业主和住户提供多元化的产品及服务，以满足他们不断变化的日常生活需求。
观点新媒体了解，小K生活主要分为小K空间、小K零售、小K租售、小K美居四大板块，其中在小K零售板块下进一步细化推出小K商写、小K充电、小K优选、小K团购、小K到家、小K文旅等多个子单元产品体系。
去年，佳兆业美好邻里生活圈结合线上的小K生活商城及线下的小K生活展示馆，构建覆盖全、一站式、高质量的小区增值服务生态圈。截至去年底，小区增值服务的收入为1.76亿元，同比增加13.2%。
佳兆业美好表示，未来，小K生活展示馆将继续在全国佳兆业美好小区快速拓展，邻里生活圈将逐步推进邻里平台的完善和普及，为服务基本民生、促进消费升级、畅通小区经济微循环方面贡献力量。
观点新媒体了解到，增值服务方面佳兆业美好未来还将计划积极试点社区养老业务，推动居家适老化、智慧化改造，满足业主多样化消费需求，为实现全面高质量发展不断努力。
除此以外，该公司同样持续发力智能化第三方市场，旗下智能解决方案服务提供商佳科智能，目前已被389家房地产开发商纳入合格供货商库。佳科智能升级扩充的产品还包括，无人值守停车场系统及其相关产品，自主研发的高空抛物-慧眼系统相关产品，智能门锁产品在原有的基础上研发升级等等，以科技赋能城市发展。
