刚刚“远游”回归的王晓松消瘦了一大圈，但看来越发有神，比两年前也显得更为成熟内敛。
观点地产网 今年新城$新城控股(SH601155)$的中期业绩发布会依旧没有王振华，但意外现身安坐在吕小平右侧的王晓松，却让众人纷纷侧目。
8月27日，新城发展控股在香港召开2018年中期业绩发布会，行政总裁兼执行董事吕小平、首席财务官兼执行董事陆忠明、新城控股联席总裁兼执行董事陈德力以及资本市场部总经理张峰等管理层出席现场。
刚刚“远游”回归的王晓松消瘦了一大圈，但看来越发有神，比两年前也显得更为成熟内敛。这一次，他是以新城控股总裁兼执行董事的身份出现在业绩会现场。
召开业绩会两天前，新城宣布总裁王振华辞职，由其子王晓松接棒。而王振华辞任后将继续担任该公司董事长以及董事会提名委员会委员、战略委员会主任委员。
从2016离开到2018年回归，两年时间里，最直观的改变不止是王晓松的外观与职务，新城也从两年前的全年销售额650亿，发展到现在仅上半年便实现953亿合约销售额，曾经需要全力冲刺的“千亿目标”在去年就已实现。
跑起来的扩张速度
对于驶上了快车道的新城而言，上半年的业绩亮点自然不止销售额。
上半年里，新城发展营业额同比增长40.3%至约160亿元；毛利同比增加57.2%至约59亿元，毛利率提升至36.7%；归属于公司权益持有人净利润相较去年同期增长346.2%至约15.96亿元；归属于公司权益持有人核心盈利增加358.8%至约16.13亿元。
如果说新城2017年拿地的速度是在正常行走，那今年上半年的拿地速度无疑是奔跑了起来。
据观点地产新媒体查询，新城去年全年拿下112块地，而今年上半年里则是拍下了82块地，合计新获土地储备建筑面积约2074万平方米，平均土地成本2366元/平方米。
问及下半年是否会保持这样的拿地速度时，王晓松说：“拿地主要是看土地的质量。如果土地质量足够优秀，完全满足整个企业发展的导向和内控指标，我们也会坚决拿。”
公告显示，截至2018年6月底，新城发展累计拥有土地储备8643.6万平方米，足够作3至4年发展之用。
“对于长三角，我们会从一线覆盖到四线城市，其他区域更多以省会城市或省会周边的卫星城市，或是百强县级市为主要的发展方向。”虽然离开新城两年，但对于接下来要如何布局前行，王晓松依然有着清晰的方向感。
当观点地产新媒体问及离开新城这两年的情况时，王晓松介绍说，这两年基本上还是围绕房地产业务在做事情。
“我主要做了两件事，一是看了很多科技类的企业，希望从这些前沿企业，从不同的视角看问题；二是看了很多消费升级的项目，弥补未来对于商业基础这块的短板。”
言谈举止之间，王晓松对于商业板块显得颇感兴趣，他还指出，对于未来的新城而言，需要做好商业数据的应用和种子业务的培育这两项主要工作。
“每一个吾悦广场都有着巨大的人流量，随着未来吾悦广场的数量增加，这部分数据的应用值得看重。”王晓松表示。
“下半年会产生更多现金流”
年度合约销售1800亿的目标，上半年已经完成53%，王晓松对此颇有信心地表示：“今年总的供应该在4000亿左右，上下半年各占了40%和60%。换而言之，公司下半年还会有近2400亿的供应量。”
不过，同样充满信心的新城“老臣”吕小平心中有着自己的一杆秤：“虽然上半年已经完成了年度目标的53%，但我们并没有上调销售目标的打算。”
每每大环境发生变化，都会引发房企们一系列的连锁反应。如今，在一些大项目的开发上逐渐有更多房企选择了合作的方式。不过，一路扩张的新城显然不吃这一套。
“现在来看，我们基本上还是以100%控股的项目为主，适当会考虑一些跟其他方股权的合作。”掌管着新城发展钱袋子的陆忠明如是说道。
他表示，即便是股权合作，持股比例也会不仅仅只要求51%，可能会要求更高，达到70-80%，未来的项目中新城发展公司权益比例持续提高将成为趋势。
截至6月底，新城发展总和现金流量为264.96亿，其中包括了限制性现金的26.78亿及现金的238.8亿；净负债率为154.6%，与上年同期相比有所下降；资产总额达到2519.79亿，比年初增长了33%。
陆忠明称，从下半年来看，由于上半年会产生大量的资金回笼，另外下半年拿地节奏较上半年会略有控制，所以下半年会产生更多经营性的现金流，这也会进一步减少对于资金融资的需要。
当问及最近大热的长租公寓时，吕小平则表示，新城发展在长租公寓方面仅是在做一些试点，暂时还没有一个很明确的结果。
以下为新城发展控股有限公司2018年中期业绩会现场问答实录：
现场提问：管理层好，有三个问题想要问：
第一、关于拿地和销售的问题，上半年的涨幅是比较大的，拿地82块地，去年全年是112块地，今年比去年猛很多。下半年这个销售的涨幅会不会给予保持？拿地会不会像上半年那样积极？会比较侧重在哪些区域？会不会考虑一线城市？
第二、关于公司的利润问题，公司权益持有人的利润在上半年同期上涨了超过3倍，但是非控股权益人的利润同比上涨只有1倍左右，大部分的利润是在公司持有人所在的，其他的一些非控股人的利润相对来说是减少的。
第三、想问王总，两年前您离任总裁一职，为什么选择在这个时间点回来？过去两年主要从事哪方面的工作？对未来新城的发展有哪些想法？会主要负责集团内部哪一个板块的业务？
王晓松：我先说一下关于下半年的供应情况。从年初我们已经说过，今年总的供应应该在4000亿左右，上半年占了40%，下半年占了60%。所以对于下半年的销售额，我们有将近2400亿的供应量，对于全年的目标，我们是非常有信心的。
第二、关于拿地的方向是否进入一线城市？我们拿地的方向主要是看土地的质量。如果土地质量足够优秀，完全满足整个企业发展的导向和内控指标，我们也会坚决拿。
对于城市的筛选，长三角我们会从一线覆盖到四线城市，其他区域更多以省会城市为主，或者省会城市周边的卫星城市，或者是百强的县级市为主要的发展方向。所以只要在我们这些目标城市之内，主要是土地质量合适，我们都会积极去参与。
关于这两年我的主要情况，基本上还是围绕房地产业务做一些事情。主要是两件事：第一件事，看了很多科技类的企业，希望从这些前沿企业，从不同的视角看问题；第二件事情，我也看了很多消费升级的项目，这些消费升级的项目都和房地产的生意息息相关，我是从一个乙方的角度看一些商业的基础，这也是为了弥补未来对于商业基础这块的短板，我也花了两年时间继续提升这块。
对于未来的新城而言，基本上做的事情可能是以下两个为主。
第一，关于商业数据的应用，我们知道每一个吾悦广场的人流是非常巨大的，未来随着吾悦广场的数量增加，这部分数据的应用我们是非常看重的。
第二，关于种子业务的培育，也是在整个公司的考量范围之内。
对于我回公司具体负责什么，基本上会跟职务相关的。
陆忠明：关于本期财务表现空间有很大一个指标，关于归属率公司的权益额度占比比去年同期要高得多，去年相当于一半一半，主要还是因为去年上半年招投项目一些特殊性。
虽然是并表，可能是持股比例相对比较低下的，所以造成了去年同期整个少数股东权益反而比归属我们公司的权益更高一点，主要因为这个因素，上半年项目比较突出。
大的趋势来讲，合作的项目，特别在2016年，也是一个拿地的趋势，大家都在做一些合作，即便是并表的项目，可能持股比例也相对偏低。
现在来看，我们基本上还是以100%控股的项目为主，适当会考虑一些跟其他方股权的合作，但即便是股权合作，我们持股比例也会不仅仅只要求51%，可能要更高，70-80%。
未来的项目大致的趋势，可能是本公司权益的比例会持续提高。
现场提问：年初的时候定了销售目标是1800亿，刚刚说到有信心能够达到，看到上半年已经完成了53%，有没有上调目标的打算？上半年净负债比率154%，未来会维持在什么的水平？毛利率达到了34.7%，下半年能维持在这个水平吗？
吕小平：我们对完成全年任务目标非常有信心，但没有打算上调销售目标。
陆忠明：每年中期确实基于项目不均衡的因素，每年周期相对净负债率比较高，今年是157%，相对还比去年少了3个点。
到年底的水平，主要基于上一轮下半年的回笼会比上半年更多，另外下半年的交付、资金收入还有底层的利润会进一步增加净资产，这两个因素会放大推动整个负债率在下半年持续下降。
去年年底是100.6%，今年可能也是这个目标，在这个水平上努力。目前的测算来看，各个销售及结转的进程是符合公司计划的。
关于毛利率，上半年的毛利率是36.7%，比去年同期32%增长了4.7个点。从整个趋势来讲，公司对于单个项目毛利率有一些预算的要求，要求在30%左右的。
上半年相对来讲收入总额并不是很大，只有160亿的收入，下半年会更多。整体来讲，下半年整个销售的预售已经达到近2000亿的量，下半年已售部分的毛利趋势基本上会维持在30%以上，全年的表现至少比去年略有增长。
现场提问：一年内到期的债务大概有三成四左右，但今年债券市场的融资都比较困难，打算怎么偿还这批到期的债务？今年的融资成本对比去年有什么变化？
陆忠明：关于融资，也看到了公司在一年内到期的大概占34%的额度，从这个角度来看整个公司对融资的规划，首先是融资的种类，目前大概包括了银行、海外债、公司债，还有一些其他的种类。这些融资渠道本身结合了中期和短期融资比例的问题，也是通过这样的机制来平衡。
关于融资成本控制的问题，现在看到整个银行的融资只占到40%，约为280亿，但整个银行的授信是962亿，我们大概只动用了不到30%。相对银行的融资难来讲，我们银行融资成本还是可控的。
从这个角度来看，短期债务这块的风险跟往年的比重差不多，保持30%多的比重，因为短期相对来讲成本会更低一点，所以我们在考虑长期的同时也会考虑一些短期的，包括一些其他方式，信托、短融等。
这块额度也比较大，主要考虑整个融资机制的挑战和成本的控制。
下半年来看，一个方面上半年会有大量的回笼，另外拿地的节奏，下半年比上半年略有控制，所以下半年会产生更多的经营性的现金流出来，这也会进一步减少对于资金融资的需要。
整个来说，短债以及银行借款这些类别的债务成本是相对稳定的，美元债下半年可能也会考虑，总量不会很高，全年的综合融资成本压力不是特别大，到年底5.58%可能会略有上升，基本上都是在考虑的范围之内。
现场提问：长租公寓现在比较火，但最近出了一些问题，对于公司发展这个领域来讲会不会有一些阻力？而且公司5月份有提到对长租公寓的盈利能力还是有一些疑问，现在的感觉是什么样？
吕小平：长租公寓方面我们仅仅只是做了一些试点，对于未来还没有一个很明确的结果出来。@今日话题
