在似有若无的墨香里，胡葆森与我们一席深谈，从省域化战略到社会责任，从企业治理到近40年从商生涯……
观点地产网 工作之外，胡葆森好藏油画，又善文墨，是商人，也是儒者。你听他漫谈商道、历数建业佳绩、缓引古文又或中原典故，毫无违和感。
7月酷暑，胡葆森在香港患上感冒，赴京出差回到郑州后嗓子就开始疼了。虽然两鬓斑白，又有小病来扰，但他的身板依旧硬朗，步履沉稳，中式布衫搭配下尽显儒雅之风。
这次对话所在的会所，坐落于建业城市花园之内，这个项目已有近20年的历史，是建业$建业地产(00832)$ 早期的代表性项目。会所里摆放着清一色的红木家具，绿植相间，别有一番雅致。置于一角的红木桌，则是胡葆森挥洒笔墨的地方，覆满桌面的毛毡上还留有行墨过后的印迹。
在似有若无的墨香里，胡葆森与我们一席深谈，从省域化战略到社会责任，从企业治理到近40年从商生涯……
不得不说，如今像胡葆森这样的50后地产企业家已少之甚少，曾经的“地产三君子”也仅剩他躬身作战。
胡葆森也感叹道：“老的没几个了。”
在中原，唱城镇化的大戏
安静的会所里，胡葆森徐徐地讲起了他的省域化战略。他很清楚，建业省域化战略一开始推进的时候，外界并不屑于关注。说到这里，他的语气很平静，听来却有众人皆醉我独醒的底气与笃定。
26年地产生涯里，胡葆森只谋一省，建业从未曾走出中原。
1993年，建业开发的首个项目金水花园动工销售，却遇上了国16条的出台。这一次行业整顿动作开启了接下来长达20多年的房地产调控历史，标志性事件便是海南地产泡沫破灭。金水花园为此打出了“十年还本”的宣传策略且最终奏效，但随后的四年时光里，包括建业在内，整个地产行业整体处于低迷期。
1998年，房改启动，自此地产行业进入了五年的快速发展期。建业下一步该如何走？是走出河南、走向一线，还是固守河南、深耕其他地市？
20年前的胡葆森一度犯愁，但建业的价值观让他选择了后者，酝酿三年后，省域化战略于2002年正式启动。
于是，建业在2002年开始走出郑州，首选之地是胡葆森的老家濮阳。而从省会到覆盖所有地级市，建业用了6年时间。
2010年开始，建业的触角开始深入到县级市，至今已经进入了河南100多个县里的70个。除了响应老客户需求在海南开发首个省外项目外，建业的棋局未走出河南半步。
自去年在老家东北庄建了个名叫大集古镇的杂技小镇，建业便完成了省、市、县、镇、村五级市场的联动。胡葆森特别高兴，他认为五级联动是一个具有历史意义的战略标志，他要在中原这块土地上继续“唱中原城镇化的大戏”。
在他看来，“根植中原、造福百姓”这样的价值观决定了建业固守中原的战略。
他一向持有的观点是，建业是战略导向的企业，玩的是阵地战，而大部分中小企业是机会主义导向，是打游击战。
随后胡葆森举了两个例子，一是周口鹿邑县作为一个县级市场，去年卖出了15亿的房子；二是同在周口的沈丘县，去年的一个周末两个项目共计1278套住宅及66套商铺实现日光，销售额8亿多。
身为董事长，胡葆森能记住这些精确到个位数的销售数据，确属少见。这并非是他第一次向媒体展示这些数据，反复提及之中可见，两个县城的销售业绩之于建业的重要性。
问是哪些原因所导致的，胡葆森提到了很多点，市场、地域、品质、城镇化的发展等等……不过，他最后还在这些因素之外做了个更加形而上的归因。
“为什么附近的楼盘3000来块钱一平米卖不出去，我这卖4000多块钱一抢而空呢？”胡葆森认为，这是对建业战略、对价值观坚持的一种回报。
他继续说：“我们根植中原，造福百姓，坚守了26年，市场总是鼓励人，我们做好人、办好事……做好人、办好事，等于市场就给你发了一个奖状，现在等于市场到处在给你发奖状。”
“发奖状”这一说法由来已久，胡葆森曾经把建业2008年上市比作上大学，2013年毕业时，那年的一笔低息票据被视为资本市场颁发的一张奖状。
好人好事与销售业绩、资本市场相挂钩，有意思。这一解释，与回报中原的执念同样折射出胡葆森朴素的商业逻辑，就好比他时常援引《商道》中的一句话：商道，就是赢得人心。
不仅县级市场争气，建业九个大区里的三个大区今年可能都要超过100亿，单一个大区便能排进200强榜单，胡葆森慢慢地讲述着，语气平静但不掩自豪。
“我可能造就一个商业奇迹”
对话中我们发现，在胡葆森的记忆里，一些过往的片断，一些重要的时间节点，都被他牢记在心、反复提及，重要性不言而喻。
他又提到了2005年在杭州举行的一场论坛，他那次在论坛上发表了对中国房地产洗牌的两个观点——开发商“梯级转移”以及对行业高集中度的推测。
“831大限”后，胡葆森断定行业洗牌即将来临，便在会上提醒开发商们：10年以后你在哪儿？你还在做地产吗？你在哪里做地产？你在做什么样的地产？
“既然2005年我就告诫大家这个洗牌已经开始了，我自己首先得拷问我自己，我10年以后在哪儿。”对市场洗牌的前瞻性判断，不仅坚定了当时胡葆森的省域化战略，同样酝酿着建业的下一轮转型。
2015年，建业开始启动新蓝海战略转型，从“房地产开发商”转型为“新型生活方式服务商”，但实际上这个探索，胡葆森说自2008年就开始了。
2008年，建业在逆市之下成功上市，成为当年的资本佳话。回过头看，除了住宅、轻资产业务，建业这些年确实默不作声地做了些多元化的布局。
“建业+”战略涵盖了地产、文旅、农业、物业、商业、教育、体育、酒店、科技、商业、金融、君邻会等12大板块，其中不少布局更是领先其他房企。
这些业务的布局节点，不出意外，胡葆森记得很清楚——2007年涉足商业、2009年提出发展酒店、2012年进军农业，甚至在21年前开始做的教育……这次采访地点的后方，便是建业外国语中学，由建业在20年前投资兴建。
在万科、碧桂园大举进入乡村之时，建业第一个田园综合体早在2012年落地鄢陵，到2018年中已布局12个项目。如今，鄢陵基地里6万平的智能连栋温室已建成；建业大食堂在三年间也已找来80家老字号河南小吃，而胡葆森的目标是要聚集200家。
再比如足球，自从1994年“入坑”足球至今，胡葆森在体育事业上体现了与地产省域化战略一致的坚持，建业这支职业足球俱乐部创立至今25年从来没有换过东家，累计投资额达30亿元。
胡葆森的笃定与韧劲，尽藏在他的标志性笑容中。
转型中的一环——轻资产业务将会成为建业利润的重要来源之一。从2015年签下第一个合作项目开始，到采访的当天，建业刚好宣布完成第90个轻资产项目的布局。这种高毛利的模式，今年预计将为建业贡献约6亿的利润。
而且，胡葆森透露，包括文旅、物业、商业等业务在内的新生活集团与教育集团，均在筹备IPO计划。到2020年，建业可能实现一个“1+3”的组织架构，“1”是地产，“3”则指新生活、教育及轻资产。
为此，胡葆森聘请了一名摩根士丹利背景的80后担任新生活集团董事长。从去年空降的CEO袁旭俊、CFO胡平，到联席董事长刘卫星以及新板块的董事长，密集招揽才俊，建业正在不断求变。
最近另一件让胡葆森比较满意的事情，是CEO袁旭俊的带领下，建业2018年上半年超常发挥，在2017年销售304亿的情况下，今年仅6月一个月就达到了约120亿的成绩。
胡葆森预计，等到30周年（2022年）的时候，建业或将突破200亿美元的销售额。明年建业或将公布一个千亿计划，计划一旦实现，建业可能成为中国商业发展史上第一个在一个省卖一种商品过千亿的企业。
他指出，只有在改革开放40年之后的中国，才有可能实现这样一个商业奇迹。
至于这个可能达成的商业奇迹，它出现的原因被胡葆森归结为：顺天时，借地利，求人和。
未选择的路
胡葆森常被归作92派，这是他归乡并创立建业的年份。
当年一场南巡讲话成为无数企业家下海创业的故事开端，胡葆森也在游历多国后，从香港回到了他的家乡河南。
至今，26年间胡葆森被问到最多的问题，或许不是为什么选择了河南，而是为何不走出河南。
河南地处中原腹地、贯通南北，是古驿道必经之处、现代的交通枢纽，八大古都里河南便独揽了四座。这里河流纵横、沃野千里，使河南渐渐发展成人口第一大省。1.08亿的人口，这是建业的商机；仅一省10%份额，就是建业的蓝海。
全国城镇化的大潮、第一人口大省的地理因素，这些都是建业省域化战略得以执行的客观条件，甚至可以说，是时代成就了建业。
虽然河南特别是郑州近几年来面临外来房企的侵入，但建业以及胡葆森仍旧是毋庸置疑的行业老大哥。
能够在本土同行里收获敬意，胡葆森认为这是挺不容易的事情。
回顾过往，从1979年经商开始，经过海外10年漂泊的岁月，以及随后的建业地产生涯，胡葆森几乎跨过了整个改革开放40年的历程：“想想我这60年，这一个甲子横跨了整个共和国的一路风风雨雨，很不容易。”
胡葆森认为，一个人只有自觉地把自己的命运和所在的城市、和这个国家、和这个时代联系在一起，才能找到自己人生的方向。说这句话的时候，他陷入了沉思，似在逐字编织这个句子。
或许是岁月磨平了棱角，或许是目睹了历史的曲折进程，胡葆森体现出比其他企业家更加宽阔的心怀。他认为，很多问题不能求全责备：“你老是说这也不对，那也不对，你都不知道这个国家是从什么样的状况过来的。”
“你不能选择历史。”胡葆森说，他生在50年代，赶上了这一段曲折的历史，这是无法选择的，一代人要承担一代人的责任，“我就想在河南做这么一件事。”
胡葆森打算等到建业三十周年的时候，将从一线上退下来，到那时他已经67岁了。而且，接下来他可能会做一个中原文化的传播者，传播形式或是中原文化小镇，小镇将走出河南甚至到达海外。
一个不可回避的问题是，建业省域化战略推进至今，惋惜者认为建业失去了地产的黄金十年，拥护者夸赞老胡的坚守。
20年前这样的决策尚且不易，何况在20年后的今天，全国化几乎是大中型房企的标配。在观点指数2018年半年销售榜单里，百亿级以上房企中再难觅建业这样的省域化样本。
我们不知道，胡葆森是否会在无人的时候想起，那条“未选择的路”。就像那首诗歌所感慨的：也许多少年后在某个地方/我将轻声叹息把往事回顾/一片森林里分出两条路/而我却选择了人迹更少的一条/从此决定了我的一生……
答案我们并不知晓，但或许可以参考2017年建业内刊中的一篇文章《信用的价值》：“成功的路上并不拥挤，因为坚持下来的人不多。不畏苦，安于道，耐得住寂寞，熬得住时间，驮得住名利，在信用的价值支撑下，5年后，30岁的建业强壮可期，辉煌可期。”
以下为观点地产新媒体对建业地产董事长胡葆森先生的专访实录：
观点地产新媒体：现在政策没放松，您对接下来市场持乐观态度吗？
胡葆森：建业布的这个局，或者这个战略模式，远处看是在一块土地上种了一棵树，走近的时候，10年前或者20年前看的这块有点像沙漠或者盐碱地，土地逐渐变肥沃了，树也开始长起来了。
建业就在这一块土地上，不像其它企业把树挪来挪去的，这棵树一直就在原来这块土地上，长了26年了，根一直往下扎，扎了26年。不管外边是雨天、五级风还是八级风，抗风雨的能力或者说商业模式就比其它企业强。
我们是阵地战，其它的小企业是游击战，游击战就是机会主义、机会导向。房地产行业和其它行业都差不多，就是有两个导向，第一是战略导向，我们就属于战略导向。
第二是机会导向，大部分生存能力比较差的中小企业，都是机会导向的。很多倒下的企业，绝大部分都是机会导向型企业，机会导向型企业的行为特征很简单，就是哪儿有钱赚就去哪儿，什么赚钱就做什么，汽车好卖就卖汽车，房子好卖就卖房子，看着互联网赚钱又做互联网，机会导向的企业都是这样。
战略导向的企业，从一开始就是有自己的使命，有自己的愿景。看建业也看了20年了，我们是一个典型的价值观驱动、战略导向的企业，但我这个战略别人一开始也不屑于关注。
观点地产新媒体：质疑是会有的。
胡葆森：他们就是觉得看不太懂，觉得房子建在县城里，谁去买？你应该知道周口，这是河南第二人口大市，第一人口大市是南阳，有1200万人，周口大概1100多万人，比南阳少三四十万人，周口差不多有10个县。
去年周口的两个县，在鹿邑，（这是老子的故乡，也是李姓的故乡）去年我们卖了15亿的房子。在沈丘，去年9月24号，共有两个楼盘同一天开盘，都是用建业的品牌，两个楼盘加在一起有1278套住宅、66套商铺，日光，销售额8亿多。
这不是在浙江，不是在江苏，也不是在山东，更不是在深圳，而是在中原的一个农业大省的一个农业大市的两个农业大县，一个是一年卖了15亿的房子，一个是一天卖了8个亿，1300多套房子日光。
这样的情况说给其它地产商，他们会相信，但肯定没有人能想到，因为连我自己都没想到，我没想到这1300多套房子能日光，也没想到一年在一个县城能卖15亿。
观点地产新媒体：您觉得是建业的品牌带来的还是市场带来的？
胡葆森：肯定是多种因素的，消费能力提升、建业的品牌美誉度、产品的适销对路，另外是城镇化的发展，乡镇的人要进城，而且是人口大县，还有外出务工人员回家乡置业，有多重因素。
为什么附近的其它楼盘3000来块钱一平米卖不出去，我这卖4000多块钱一抢而空呢？肯定是对战略的一个回报，或者对价值观坚守的一种回报。
我们根植中原，造福百姓，我们坚守了26年，市场总是鼓励人，我们说做好人、办好事。
观点地产新媒体：市场还是会给这些企业比较好的回报的，只是时间问题。
胡葆森：做好人、办好事，等于市场发的一个奖状，现在等于市场到处在给你发奖状。
去年前200强，只要过100亿基本上就能进前200强。可能你也看了我们的公告，我们上个月轻重资产加在一起是132亿，2016年全集团也才卖了203亿，今年一个月就卖了132亿。
说到这里，其实看一个企业的战略模型，看它的组织文化，可能三年五年是看不太清楚的，甚至十年八年也不一定看得清楚。但是放在20年的长度来看，你算是一个见证者。
14年前，我在杭州发表了一个对中国房地产行业市场格局洗牌的判断，我也跟你说过，你说现在是不是都印证了我的判断？
观点地产新媒体：洗了几轮了。
胡葆森：洗牌基本上结束了，结果就跟我15年前预测的差不多。
第一，我说每个城市的前20大地产商控制着城市的70%的份额；第二，我说城市里前20大地产商有一半以上不是来自于本土。
这两个预测都应验了，我说这是梯次转移，企业从一线城市的到二线，二线城市的到三线，三线城市到四线，这个梯次转移就是过去十几年洗牌形成的。
我今天说这个预测，不是想表明我自己多么有前瞻性，我主要是想提醒大家，假如这个洗牌是按照我的预测进行的话，10年以后你在哪儿？你还在做地产吗？你在哪里做地产，你在做什么样的地产？
我当时就问了这三个问题，当时中国房地产号称8万家地产商，14年过去了，现在你还在做地产吗？你在哪里做？你在用什么样的方式做？95%的地产商都已经把地卖给大地产商了，楼盘也都卖了。
前瞻性的作用就在于，提前看到了这一步。我看到了这一步，从2008年上市的时候完成了18个地级市的布局，2010年又开始走向县级城市，用了8年时间。现在建业进入了大概70个县，河南有109个县，明年年底应该要全部布完。
我比较高兴的是一直在往下走，我老家濮阳市的一个农村叫东北庄，这是中国两个杂技之乡之一，另一个是河北的吴桥镇。
我在东北庄建了一个杂技小镇，叫大集古镇，去年9月30号落成，对我来讲是一个具有历史意义的战略标志，实现了省、市、县、镇、村五级市场（省会、地市、县城、乡镇、农村），所以叫五级市场联动、五代同心（50后到90后）。
我去年在内部讲，说我今年特别高兴，2017年9月30号实现了五代同心、五级联动，要在中原这块土地上继续唱城镇化的大戏。
观点地产新媒体：河南目前是很重要的区域，从人口规模来看已经是中国第一大省。
胡葆森：河南人口有1亿800万。这是我的战略，或者我的战略的价值。也许今年还不是时候，希望你2020年的时候再过来一次，到那时候2019年的业绩肯定出来了。
按经营团队的预测，我们明年就会有一个千亿计划。这个千亿计划实现之后，建业可能就成了中国商业发展史上第一个在一个省卖一种商品过千亿的企业。只有在改革开放40年之后的中国，才有可能实现这样一个商业奇迹。
我可能会做一个中原文化的传播者，传播形式可能是中原文化小镇。中原文化是中华文化重要的组成部分，我们经常说一部河南史，半部中国史，3000年的中华文明只有在河南是不断代的，在其它地方都是断代的。
中国的断代史探源工程也是去年在洛阳的偃师画了句号，源头就是二里头文化。我们承担起中原文化传播的责任，希望用文化小镇的形式，输出中原文化，输出的方向就是到河南人和中国人比较集中的地方。
观点地产新媒体：文化方面您渗透得很多。
胡葆森：我也搞了一个建业大食堂，已经收集了将近80个河南老字号美食，这80个老字号现在在制作200多种河南小吃，建业大食堂现在已经开了6家了。
观点地产新媒体：胡总的中原情结很重。
胡葆森：河南省纪念改革开放40周年大宣讲活动，请我去讲了改革开放40年的体会，我把“十谢”又讲了一遍，循道追光，感恩时代，十谢时代。
在中国改革开放历程中，我的经商时间算是比较长的。从1979年开始经商，大学毕业就做国际贸易，我的商海生涯就算开始了，只是在体制内做了12年，基本上两头跨过了改革开放40年的全过程，可能是中国地产界唯一的一个。
观点地产新媒体：您是怎么谈这40年经历？
胡葆森：弹指一挥间，感恩这个时代。
观点地产新媒体：40年来中国的变化、建业的变化，和您个人的变化是怎样的？
胡葆森：一个人只有自觉地把自己的命运和所在的城市、和这个国家、和这个时代联系在一起，才能找到自己人生的方向。
怎么设定自己的价值观？当然是跟你的人生经历是有关系的。我们这一代人，我是50后，经历了共和国初创时期的艰难，经历过改革开放，想想我这60年，基本上这一个甲子横跨了整个共和国一路风风雨雨走过来，很不容易。
所以我一直持有两个基本观点，第一，不能求全责备，因为你老是说这也不对，那也不对，你都不知道这个国家是从什么样的状况过来的。第二，你不能选择历史，历史就是这么过来的，你在哪个阶段就是在哪个阶段。
你可以改变自己的历史，但是民族的历史你是没法选择的。你想选择10年以后再出生，你根本没得选。我出生在50年代就赶上了这一段历史，出生在50年代，这一代人要承担一代人的责任。
我就想在河南做这么一件事，我也知道我做不了几年了，干到30周年就已经67岁了，我还能再干吗？不可能再干。
观点地产新媒体：巴菲特90多岁还在职。
胡葆森：那是不同的方式，如果是当董事长，一年参加两次股东会，这有可能，但不可能还在一线。
我知道，在地产界，我这一篇已经和王石、冯仑、任志强他们一起，都翻过去了。@今日话题
