盘点绿城最近三年的新增项目

今年6月以来，绿城的股价下跌远远超过同板块的其它地产股，可以用惨烈来形容，而且这是在绿城去年涨幅大幅落后的前提下发生的，那么绿城相对于其它地产公司的不利之处主要有哪些？（不考虑地产行业整体性风险，这个判断不了，我相信地产崩溃的代价中国经济无法承受，维持高位小幅震荡符合各方利益）

1. 销售额，绿城的销售额没有大幅增长是牛市跑输的主要原因，但今年地产价格停止上行是共识了，地产公司狂飙猛进地扩展已经不合时宜，退一步说，就算维持现有地销售规模，绿城也能获得50亿净利，低负债低杠杆的情况下对应300亿RMB市值很正常，这仅仅是绿城投资部分。具体到2018年，目前销售进度上确实落后，我觉得销售额不是问题，前九个月新开盘项目比较少，等新盘开出来，销售额自然就上去了。

2.管理层变更，这块有些不确定性，需要观察，原则上来说，绿城成为中交最主要的地产平台，不至于更差，国企领导人的个人能力没那么重要，重要的是央企这个平台，边走边看吧。

3. 拿地，进入地产熊市或平衡市以后，拿地成为绿城最关键的环节，绿城的产品力超强，融绿合作以后快周转快销售的能力也不错了，就只有拿地这个短板仍然不能让人放心。

绿城最近三年的拿地分两个阶段，2017年中报为分界线，在此之前曹舟男很好地管住了自己的手，说到做到，2017.6之前的一年半，绿城拿地质量非常好，18个项目中有问题的项目只有5家，分别是杭州沁园、佛山桂语兰庭、佛山凤起兰庭、重庆澜园、南京凤栖玫瑰园，前四家做好了保本，做不好小亏，南京这个项目由于是现房销售，成本较高，现在还不好说，估计不会有什么利润，当然如果能像无锡凤起潮鸣那样实现微利，就是意外之喜了。

这个阶段项目亏损项目少，大肉的项目倒是不少，宁波杨柳郡、西溪云庐这样的项目卖得快利润率还超级高，天津桃李春风、广钢新城这样的项目估计也是利润丰厚，嘉兴柳岸禾风/丽水留香园这样的项目毛利只是中等，但拿地一年就能售罄，预示着费用率会很低，净利润率不会差。把不盈利的项目摊进去，估算也能有12%的净利率，在高价地横行的2016/2017，曹会计这阶段的拿地可以给95分了。

2017下半年是个转折点，10月开始的突击拿地是个灾难，曹舟男一下子打破了自己的信条，为了完成拿地任务而拿地，2017.6~2018.6月的拿地质量非常差，几乎半数的项目需要为保本而努力，还有地方政府预售证的不确定因素，我算了一下，不计收购项目和小项目，剩下的18个项目里有9个项目需要为保本而努力，分别是桂语朝阳（保本价31000）、成都诚园（保本价20000）、武汉花山（保本价19000）、宁波柳岸晓风（保本价33000）、济南新东站（保本价21000）、成都凤起潮鸣（保本价29000）、温州留香园（保本价30000）、未来科技城（保本价40000）、常熟项目（保本价21000），这些项目开盘时，对绿城销售功力的考验才真正开始。

总体来说，这三年新项目权益货值1000亿，其中有保本压力的300多亿，三分之一的样子，摊进去之后还是能有接近10%的净利，总计100亿左右的权益净利润，倒也不比前几年利润率低。目前地产下行压力/政府限价因素双重作用，后面应该会出现有吸引力的地价，希望绿城不要恋战，能小亏出局也可以接受，继续高周转，尽快把这些问题项目处理掉，后面的机会会多一些，不要曹舟男的语言实现了，有逆周期拿地的机会了，绿城却没有钱买地了。当然佛山/成都/重庆这些地块的负责人不能再放权了，一个区域每块地都拿贵的话，说明能力有问题。

股价跌到这个份上，既然已经入局，也只能潜下心来做基本面研究了，研究做得越多，心里越安定，就我个人来说最初的惊慌期已经过去，相信今明两年会是2011/2012年地产股大行情的翻版，房产价格周期和房产股价周期并不是同步的。就我自己来说，进得早了点，大部分仓位在7.8~8.4，有压力，但压力也是股票投资的一部分吧。

2018年会不会有2.5元的业绩？2019年会不会有4元5元的业绩？若有，绿城明年涨2倍3倍也未必不可能。

其实熊市我最看好的地产股是金地商置，比绿城稳健，确定性高，几乎没什么不利因素，但考虑上升空间的话，我还是转移到绿城上了，性价比更高，弹性更大吧。

欢迎有质量的讨论，欢迎质疑，也欢迎有质量的项目信息分享，冷嘲热讽的球友就没必要发言了。@金地商置 @中国金茂