2022年7月29日，证监会出具了准予中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金厦门安居项目”）和红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“红土深圳人才安居项目”）注册的批复，这意味着两个项目可以正式启动发行流程了。按照正常的发行流程，预计8月1号申请代码和简称，8月2号发布询价公告，8月8号发布发售公告，预计正式发售时间在8月11日左右。不过大家可能看到华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称“华夏北保项目”）也申报到上交所了，所以不排除上面两个项目先不着急发售，等华夏北保项目一起发售。
不管何时开始发售，咱们先聊一下保障性租赁住房REITs该如何投资，为后边上市后的投资做准备。咱们分成以下几个部分来介绍：什么是保障性租赁住房、公租房、廉租房，保障性租赁住房的投资亮点，保障性租赁住房的投资风险，保障性租赁住房的预计市场表现。
一、什么是保障性租赁住房、公租房、廉租房
保障性租赁住房是国家对于新市民、新青年等人员提供的具有一定公益性质的租赁住房。这里的公益性质主要是和市场化的租赁住房做区分，保障性租赁住房的租金水平要低于同区位、同品质的市场化租赁住房，国家给了一个标准：
2021年6月24日，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），规定：“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定”。
对于家庭收入低于地方平均收入水平的家庭，地方政府一般会提供公租房解决住房问题，家庭极其困难的，地方政府还会提供租金水平远低于周边同品质市场租赁住房租金的廉租房解决住房问题。
公共租赁住房（简称“公租房”）是指由政府主导投资、建设和管理，或由政府提供政策支持、其他各类主体投资筹集、纳入政府统一管理，限定建设标准和租金水平，租赁给符合条件的城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员的保障性住房。华夏北保项目的底层资产其实是公租房，而非保障性租赁住房。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
综合来说，我们可以理解为，公租房和廉租房是针对家庭收入比较低的困难家庭提供的，租金水平一般不超过周边市场化租金70%的租赁住房。而保障性租赁住房主要面向新市民、新青年，他们刚步入社会，收入还比较低，但是对生活品质又有一定的要求，愿意为了生活品质接受相比公租房更高一些的租金。租金水平一般为：保障性租赁住房>公租房>廉租房，廉租房的租金一般会明显低于保障性租赁住房和公租房。
二、保障性租赁住房的投资亮点
（一）出租率高，而且稳定
由于保障性租赁住房租金低于周边同等品质的市场租赁住房，不管是大城市还是中小城市，保障性租赁住房都是大家努力争取的住房，毕竟可以便宜不少钱呢。由于这个原因，保障性租赁住房的出租率普遍很高（在90%以上），除了换租维修期间会有一些空置之外，一般不存在其他会导致房屋空置的情况。
（二）出租率稳定
像经济下行、新冠疫情等原因会导致出租率下降吗？不会。相反，越是经济不好，大家手头越是紧张，越会去争取保障性租赁住房来节约房租，这和产业园区的出租具有不同的地方。对于产业园区来说，租户都是企业，经济不好的情况下会导致很多中小企业破产，导致产业园区的潜在客户减少。而且疫情情况下，政府还会要求产业园区对租户（全部为企业）进行租金减免，保障性租赁住房一般不存在对居民租户进行租金减免的情况，除了一些配套商铺可能会出现减免租金的情况，但是这些收入对于整体项目影响不大。所以保障性租赁住房的出租率不仅高，而且稳定，几乎没有不利因素能明显影响出租率。
（三）租金收缴率高
一旦取得保障性租赁住房的租住资格，租户因为获得了低于周边市场租金的优势，他们会更加珍惜自己的资格，尽可能避免拖欠租金，因为租金拖欠可能会导致自己失去租住资格。稳定的高出租率加高收缴率的结果就是保障性租赁住房项目经营现金流的稳定性，对于投资者来说风险会比较小。
（四）有涨价历史的项目业绩可能会超预期
对于新建成的保障性租赁住房，因为房子和小区都比较新，运营维护的成本相对比较低，但是未来随着房子和各种设施老旧，更换和维修的成本会变高，运营管理人员的工资也会随着通货膨胀上涨，最终结果就是保障性租赁住房的运营成本会越来越高。如果租金不随着成本一起上涨的话，项目的净利润和经营净现金流会逐年减少，所以保障性租赁住房在估值的时候也会考虑房租的定期上涨。
由于保障性租赁住房具有租金的上限（租金低于同地段同品质市场租赁住房租金），而且具有一定的公益属性和社会福利属性，现阶段对项目进行估值时一般不会让租金增长太快，如果保障性租赁住房过往的租金增长速度快于估值设置的租金增长速度，那么未来可供分配金额就会超过预期，会带来收益率的增加。举个例子，某保障性租赁住房公募REITs在估值时考虑的未来租金增长率为每年2%，但是从披露的信息看，过往几年该保障性租赁住房的租金是每年增长3%，那么每年实际可以分红的金额要比预计的金额多出1%左右，意味着投资者的收益率比预期也要高出1%左右。
（五）产权模式更容易吸引投资者
我们可以看下近期调整之后公募REITs项目的二级市场表现（截至2022.8.1）：
从上述二级市场表现可以看出，产权REITs的表现整体要好于经营权REITs；从发行规模来看，发行规模在30亿元以内的REITs二级市场表现要整体好于同类型的发行规模在30亿元以上的REITs。
三、保障性租赁住房的投资风险
个人认为，保障性租赁住房的投资风险也是来自于租金的增长假设。如果历史上保障性租赁住房并未进行过租金调整，或者租金的增长速度要小于假设，即便理论上应该有更大幅度的租金增长，可在实际操作过程中也可能会遇到阻碍。
保障性租赁住房和公租房、廉租房都是具有公益属性的，是为了让中低收入人群能有居住的地方，如果过往租金没有增长过，在租户的心里可能会认为租金理所应当不上涨，或者理所应当增长的比较少，这时候REITs想把租金的增长速度加快，势必引起广大租户的不满。当地政府都怕引起群体时间，所以如果租户大范围抗议的话，租金超过以往的上涨可能无法实施。这时候每年的可分红金额就会低于预期值，给投资者带来收益的损失。
四、保障性租赁住房的预计市场表现
目前三单保障性租赁住房REITs都是产权REITs，而且预计发行规模都在15亿元以内。保障性租赁住房和公租房又有出租率高、出租率稳定、租金收缴率高等优势，而且从目前的三单保障性租赁住房REITs来看，租金增长率的假设都是有过往依据的，应该不会出现租户大范围抗议的情况。
总的来说，预计这三单保障性租赁住房公募REITs项目上市后都会有非常不错的表现，如果打新份额太少的话，别错过了上市前几天的买入机会，特别是像鹏华深圳能源那样上市首日盘中大幅下跌之后的买入机会。至于涨幅能到多少，可以参考发行规模类似的产业园区REITs，比如华安张江光大园、博时蛇口产园等，也要注意风险，及时落袋为安。
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