十一长假还没结束，深圳就出台了限购限贷政策，即日执行，毫不含糊。其中最重要的一条是：有过贷款记录，即使已经还清，买首套也只能贷5成。新政前，是可以贷7成的。这对购买者的支付能力是重大的打击。
在表中，我们还可看到“名下无房，有1笔贷款未结清，首付5成”。名下无房，怎么会有贷款未结清呢？因为贷款记录是全国联网的。你在深圳无房，但你在全国其它城市有房贷，同样只能贷5成。也就是说，有很大一批本可以首付3成购房的人，现在必须首付5成！
有不少人注意到，这项新政缩小了商业性房产（如商务公寓）相对住宅的政策劣势。商务公寓多年来一直实行：首付5成，贷10年，利率上浮动10%的贷款政策。新政将普通住房和商务公寓的首付门槛几乎拉到同一起跑线上。这有什么关系呢？
我们来搜索一下深圳的房价，可以发现：同地段同品质的房子，住宅性质的卖300万的，商务公寓性质的就便宜很多，不少有30%左右的折价，只卖210万左右。
新政前
300万的普通住宅，按“首付3成，贷30年，贷款利率4.9%”计算，负担为：首付100万，贷200万，月供10614元
210万的商务公寓，按“首付5成，贷10年，贷款利率5.39%”计算，负担为：首付105万，贷105万，月供11338元
虽然商务公寓总价便宜了30%，但因为贷款政策的差异，购房者的首付和月供是相当的，购买者的负担并没有减少。换句话说，商务公寓通过折价30%，抹平了自己相对住宅的劣势。
新政出台后，商务公寓的贷款政策劣势显然大幅度缩小：
300万的普通住宅，按“首付5成，贷30年，贷款利率4.9%”计算，负担如下：首付150万，贷150万，月供7960元
210万的商务公寓，按“首付5成，贷10年，贷款利率5.39%”计算，负担如下：首付105万，贷105万，月供11338元
首付是比月供更刚性的门槛。手中有100万首付的群众，新政前可以买300万的住房，现只能买得起200万的住房了。除非住宅跌30%，否则只能另寻目标。目前价格仍在210万左右的商务公寓，显然更容易承担。接下来，深圳的商务公寓相对住宅的折价空间将会缩小。这个价差的缩小可能通过住宅降价实现，也可能通过公寓涨价实现，或者两者同时向中间靠拢，或表现为商务公寓更抗跌。预期会从现在的折价20%-30%缩小到10%-15%。
当然，商务公寓除了贷款政策的劣势，还有交易税费高的劣势。最大的劣势在于比住宅多出一项土地增值税。核定征收的的话，商务公寓是5%，写字楼是10%。如果把这个劣势考虑进去，在同样贷款政策下，商务公寓比住宅折价10%左右也是可以接受的。
商务公寓相对住宅也有它的优势，比如租金回报率更高、不限购不限贷。在目前资产荒的背景下，商务公寓、写字楼还会成为一部分投资客的选择。另外，在前不久国务院的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中，有一条：“允许将商业用房按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按居民标准执行。”这一条也给投资客们更多想象空间。再往前回顾一下，今年5月份出台的营改增政策，企业5月1日后买入的商业性用房，可以纳入增值税抵扣减税。这个政策年底是否会带来影响呢？
深圳10.4新政的出台，对住房市场的打击是无疑的，交易量直接冰冻。观望一段时间后，投资资金会再找出路，无房刚需也要为将来的生活再做安排。市场不会没有出路，哪个地方堵住了，带来的一定是此消彼涨。显然，因为普通住房这个“竞品”受到打击，商务公寓受到的压制会减少。
你对商务公寓的价格了解吗？你怎么看待商务公寓？参加一个投票吧。
据你观察，一二线城市中心区商务公寓与同等品质住宅相比，最多便宜了多少？（单选）
A . 0-10% B.10%-20% C.20%-30% D.30%以上
（注：本文仅为个人观点，不是投资建议。不要因此盲目购买商务公寓。每个人每个家庭的购买条件不同，商务公寓并不适合所有人。只是在当下的政策和商务公寓的大幅折价的现状下，对某一部分人群来许，它也许是退而求其次的选择。对一些无法接受反复离婚破限购，资金充足却没有更多投资渠道的人来说，一二线城市中心地段足够便宜的、租金回报高的商务公寓是资产配置的不错选择。）
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