商业地产的公允价值需要每年定期估值，估值技术类似债券估值，核心是现金流折现。现金流是净租金收入，折现率是无风险利率+风险调整。购物中心的老化等问题会通过现金流的变动反应，真是老化了，没价值了，自然租金下滑，估值下滑。另一方面，你说的折旧类似“损耗”的概念，这个反映在维修与资本性的装修翻新，维修是当期费用，从租金里扣除。资本化的部分会计入投资物业的账面价值，类似新购建，这部分的经济价值日后会通过租金增减来反映。如果租金增幅的折现比资本性开支小，会体现为估值下跌大于成本。总体来说，公允价值确实是更合理的估值方法，比如深圳万象城一二期投资成本还不到15亿，2019年一年租金过10亿，现金净利润率75%左右，一年净现金利润7.5亿，这时候一二期开业都十几年了，二十年折旧的话账面只有7亿左右，合适吗？按公允价值计量，一年7.5亿，3%的增长，8%的折现率，150亿估值是不是更合理？当然华润当年的估值更保守，只有100亿，大概对应12%多的折现率，真100亿成交，买家的IRR就12%多了，真价值投资。