上一条,我用估算一线城市的人均存款,来测度房价泡沫水平,很多人不赞同,很多人在评论里说,租售比。
为什么租售比不是衡量房价泡沫的好指标? 简单来说,这个指标就和炒股看PE一样,过于简单了。可惜投资没那么简单。如果按照这个指标来衡量:会得出中国全面推出商品房的1998年,房价就有大泡沫;一线城市的房价泡沫高于二三线;上海房价泡沫远高于香港。全都不符合我们的实际经验。
租售比指标,缺陷在未能考虑到,租金上涨,收入上涨,以及整体通货膨胀。 现在以上海和香港来说明这个问题,两者房价基本相当,但是租售比差距很大(香港3.4%,上海1.8%)。根本原因是上海和香港的一般工作收入差距大,上海2023年工资中位数是6906元,香港是18700港元,差距大约在2.5倍左右。收入的差距,决定了香港的租房成本水平比上海贵2倍以上,租售比也就高2倍左右。
所以,问题不是香港租售比高,上海租售比低,上海泡沫就大。而是香港收入比上海高2.5倍,是否合理,未来会如何变化?
请耐心看我分析: 上海的收入提升,因为人口全国流动,受全国收入水平的约束,全国收入水平提高受到制造业平均利润水平的约束。制造业利润水平,又受到出口竞争力的约束。如果用法律强制提高工资,或者印钞雇临时工扩大就业岗位,现在这些本就非常脆弱的制造业只能对外转移或者是关门。因此短期不但不能提工资,还要降低公务员的工资,避免抬高制造业人力成本。
国内搞了那么多年制造业,有那么不堪吗?也不全是,主要因为我们既要,又要,还要。还是对比香港和上海,上海既要搞补贴搞先进制造业(大飞机、芯片、生物医药),又要搞城市基本建设(地铁、学校医院),还要保持出口竞争力,甚至抽空还要扶贫和建航母,这些事都不创造短期现金流。满手抓,满手都要硬,那工资或者说人力成本肯定不能高的,不然这账没法算。 与之相比,香港既没有大规模城建的需求,也完全不指望先进制造业还能回流。它可以少收很多税,税收上来还能大部分直接用于民生,它的日子当然会轻松很多。还不算,香港资本在全世界获利,在本港进行分红和消费。 欧美的情况也类似。
展望未来:
收入提高的最终约束在进出口,得靠先进制造业把欧美往下拉,自己还得找办法突破资源瓶颈。
比如说,汽车产业,在旧的格局下。虽然中国进口车数量不多,但是合资车占了汽车利润的大头。这些利润通过,丰田、宝马的税收,股票市值,股票分红回购,变成了西方国家的高收入。欧洲汽车贸易一年顺差就1000亿美元,日本800亿,连韩国都有400亿。还不包括像是中国市场里的利润。汽车行业就养起了日本和德国的高水平生活。 汽车产业,除了国内汽车7万亿人民币的市场规模,中国2023年还需要进口原油5亿吨,2.43万亿人民币。 中国通过新能源汽车,既能解决汽车贸易逆差,又能降低原油对外依赖。理论上彻底打开了收入提升的可能性,否则光是汽车保有量提升带来的原油需求,都是生活水平继续提高不可逾越的障碍,因为多进口2倍原油,油价可能要涨5倍。
汽车和大飞机还是移动的广告牌,基本上开到哪就把中国制造业强大的广告做到哪,对手机,家电等别的产品提高附加值也极有帮助。 这件事的影响,特别是对汇率的影响,现在市场还没有定价。