【三支箭的由来】
2018年针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，央行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资，解决民营企业融资难题。不难看出，“三支箭”的创立，是从银行信贷、债券、股权三个融资渠道，支持民营企业和小微企业来拓宽融资途径的。
第一支箭主要是引导金融机构为民营和小微企业提供长期低成本的资金，包括定向降准、中期借贷便利（MLF）、贷款延期还本付息支持工具、信用贷款支持计划、增加特定考核指标等等。第一支箭射出的时候，地产基本没怎么受益，尽管2018年宏观层面在金融去杠杆，股市一片惨淡，但房地产行业依然在高歌猛进，大量资金通过抵押贷款、信托、基金、信用债、私募债、ABS等等流入行业。受益第一支箭的主要是小微企业，特别是以解决小微企业融资难、融资贵的普惠小微贷款得到极大发展。比如2018以来，普惠小微贷款余额突破23万亿元，四年扩容超3倍。
第二支箭由央行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证（CRMW）、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。自2018年四季度交易商协会推动CRMW创设支持民企债券融资以来，截至2022年10月底，累计创设挂钩民企债的CRMW名义本金420亿元，共支持了1132亿元民企债发行。第二支箭射出的后半场，地产行业信用已经在持续收缩的路上了，部分民营地产开始实质受益。
比如在今年5月，中债信用增进公司在交易商协会的组织下，主动设立“中债民企债券融资支持工具”，并与上海银行支持新城控股等房企，发行非金融企业债务融资工具10亿元。2022年8月，中债信用增进公司又联合浙商银行，创设信用风险缓释凭证，助力美的置业发行供应链资产支持票据（ABN）5.69亿元。紧接着便是大家开始熟知的中债增。据统计，2022年8月以来，中债增共推进十余单房企增信项目，龙湖、碧桂园、新城控股、旭辉、美的置业、卓越集团等多家民企受益，共发债超83亿元。
但是，相比遭遇流动性困难的房企数目和需要兑付的大量债务而言，第二支箭的覆盖范围和支持规模依然明显不足。于是在今年11月8日，第二支箭传出延期并扩容的消息。扩大加强版的“第二支箭”，明确提出“可支持房地产企业融资”，并新增“直接购买债券”的方式，并提出2500亿元的潜在规模，可以说为出现困难的民营房企量身打造，叠加11月13日流出的“金融支持房地产16条”，得到了市场的高度关注，不少超跌的内房股短短数日实现了股价3倍，投资者信心明显得到了提振。
【第三支箭开启】
三周不到，第三只箭又要开启，这次是证监会。
11月28日，证监会就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问指出，证监会积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。
一、恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。允许符合条件的房地产企业实施重组上市，重组对象须为房地产行业上市公司。允许房地产行业上市公司发行股份或支付现金购买涉房资产；发行股份购买资产时，可以募集配套资金；募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。
二、恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务，包括与“保交楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
三、调整完善房地产企业境外市场上市政策。与境内A股政策保持一致，恢复以房地产为主业的H股上市公司再融资；恢复主业非房地产业务的其他涉房H股上市公司再融资。
四、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用。会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
五、积极发挥私募股权投资基金作用。开展不动产私募投资基金试点，允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金，引入机构资金，投资存量住宅地产、商业地产、基础设施，促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式。
【受益逻辑】
面临流动性困境的民营房企简单可以分两类：一类是资产质量较优，按中性假设估计资产明显覆盖负债；另一类是资不抵债。对于第一类房企，关键是引入看好资产长期价值的股权资本，而绝非贱卖优质项目股权。而过去几年，我们看到的却是，A股市场具有估值溢价但不能自由融资，H股市场估值波动剧烈预期下降过快使得股权价值难以彰显，优质民营房企很难寻求长期股权价值的认同感。而单纯依赖市场化、法制化原则的“以新融资化旧债”在公司层面及项目层面操作空间都不太大。
借助优质项目或资产的上市融资，才能真正实现资产的合理估值或变现，才有投资者愿意吸收房价下跌的损失而获取长期具有收益的资产权益。从底层逻辑分析，第三只箭或能真正吸引长线资金入场，改善房企资产负债结构和流动性状况，与第二支箭配合才能相得益彰，促进市场出清和预期扭转。