世茂集团2020中期业绩发布会
会议概要
主题：世茂集团2020年度中期业绩发布会
时间：2020年8月25日周二17:15 至 18:30
主讲：世茂集团管理层（许副主席，廖总、汤总，丘总，邵总）
主要内容
第一部分：业绩回顾与展望
第二部分：问答环节
世茂集团 管理层
【业绩亮点】
1.业绩优异，数据亮眼
今年上半年大部分行业受到疫情影响，世茂集团响应政府号召大力抗疫。根据克而瑞公开数据，集团的权益销售金额位列行业第九，实现同比增长10%，达到1104.8亿元，增幅领先。销售均价为1.75万/平米，对标Top10房企，单价排名在行业第三位，充分说明客户对世茂产品的认可。
公司新增土储1232万方，拿地节奏积极稳健，总土储可售货值超过1.45万亿，保持企业可持续发展。2020H1营业额645.5亿元，同比增长14.1%；核心利润82.5亿元，同比增长9%；若考虑物业的股权处置收益，约6个亿，股东应占核心利润为61.6亿元，同比增长16%。截至2020上半年，集团负债率为57.8%，与2019年底相比下降1.9%，连续第9年净负债率保持在60%以下。综合融资成本为5.5%，保持行业低位，后续将保持此优势。为回馈股东，中期分红为0.7港元，同比增长16.7%，其中特别股息每股0.1港元。
2.资本市场价值更上台阶
自三月中下旬开始，股价一路快速反弹，并且修复了疫情的影响，股价再创历史新高，涨幅接近70%，大幅跑赢恒生指数，在上半年区间涨幅位于top10的第一，也是千亿内房股中为数不多上涨的股票之一，同时世茂集团在资本市场的表现屡屡获得投资者的认可。3月份集团获评了19年度新财富“最佳IR港股公司”，将一如既往重视投资者关系及广大股东的沟通和交流；4月份，国际著名的长线机构Capital通过认购配股的方式成为了公司重要投资者，后续在二级市场持续的买入；5月份，子公司世茂服务引入战投，红杉资本和腾讯，合计投资额达2.44亿美元；同月，世茂房地产正式更名为世茂集团，是集团多元化业务发展战略的体现；6月份，世贸服务成功递交了香港主板上市申请，物业管理板块分拆并独立上市工作，正在按计划顺利推进，同月世茂集团被纳入恒生中国企业指数。
【财务表现回顾】
1. 盈利稳定增长（损益表摘要）
2020H1公司入账收入645.5亿，同比增长了14.6%，入账的毛利率进一步提升至30.2%，股东应占核心利润率13.3%，实现核心利润82.5亿。若考虑世茂服务上市前引进的战投，转让一部分老股处置的的收益，股权处置大约6个亿，集团股东应占核心利润将增加到61.6亿，同比增长16%。
集团大飞机战略还包括了商业运营和酒店经营板块，其中商业运营在今年上半年克服疫情的影响，仍然能保持良好的经营水平，中期实现收入7.3亿，同比增长约2%。商业运营通过积极有效的降本增利，实现了EBITDA增长近16%。
酒店经营板块受到疫情的影响比较大，特别是高端的餐饮等，受疫情的影响超出预期，中期实现收入4.5亿，EBITDA为1亿。随着疫情缓解及国家内循环政策的引导，酒店的经营已经逐渐开始好转，但可能还需要一个复苏的过程。
2. 长期派息，注重股东回报
世茂集团持续派息，回馈股东。本次中期每股派息0.7港元，其中普通的股息0.6港元，因世茂服务分拆及独立上市前引入了战投，公司拿出增值收益与股东分享，选派特别股息每股0.1港元。派息额较去年同期增长了16.7%，派息率超过40%。公司自06年上市以来已连续14年坚持派息，累计现金派息约313亿港元，每股累计派息为9.84港元。过去的5年，公司全年每股现金派息额复合增长率大约20%。
3. 现金流充裕（资产负债表摘要）
集团的现金流长期保持充裕。截止6月底，集团资金账面现金699.21元，较去年底大幅增加了103亿，增长率17.3%。集团现金流管控严谨，开源节流，并通过多维度的考核提升了回款效率，上半年实现回款额890.4亿，较去年同期增加了77.4亿，增长9.5%，回款率达到了80.6%。2020年6月底借款的总额为1429.81亿，其中短期借款占借款总额的比例为27.7%，借款期限结构健康，现金短债比1.8，短期的偿债能力强。集团通过精细化和系统化的资金管理，确保资金的使用效率以及资金统一协调使用。
4.稳健的财务管理，为发展夯实基础
截止2020H1，公司净负债率57.8%，相较去年底59.7%减少了1.9pct，连续第9年维持在60%以下的水平。稳健的财务管理，使企业从容应对复杂的经济和金融环境变化，公司的稳健经营得到了市场和银行及金融机构的认可，更有助于集团进一步降低融资成本，并开拓多种融资渠道。上半年集团综合的融资成本5.5%，较去年同期下降了10个bp。在信用评级方面，世茂集团获国际评级展望为稳定，旗下的各主体国内评级均为AAA最高评级。
5.多元创新融资为发展保驾护航
集团融资优势明显。集团能把握市场的机遇，发挥港股股权的融资优势，同时完善资本结构，增强股本。公司在今年的1月及4月分别增发了46亿港元及23亿港元，合计约62亿人民币，其中获国际知名长线基金领投，增发后股价依然坚挺。公司这次成功的增发不仅增加了集团在疫情期间的资金流动性，更有效的防御市场系统性风险。
适时的融资能为集团提供长期、稳定的支持。疫情期间，集团也积极探索各类融资产品。一季度发行了疫情的金融产品，4月份又获得了全市场首单武汉本地疫情防控ABS的批复，同时世茂的公司债也深受市场的肯定；3月及5月在境内分别发行了世贸建设5年期和7年期的公司债，一共76亿，发债金额大，期限长，利率低至3.2%。
截止6月底，集团仍有520亿未动用的银行及金融机构的融资额度，世茂集团与超过40家境内外大中型机构保持着良好的战略合作关系，积极拓展境内外的金融资源，尤其与境外银行在银团方面保持着长期稳定的合作。
6. 积极履行社会责任，同行共建美好生活
公司非常重视企业可持续发展，坚持绿色理念，打造美好环境，将环境保护、资源节约理念融入到设计研发、工程施工、项目运营等全周期管理。绿色建筑总数达280座，绿色建筑面积超过5000万方，较上年增长了50%以上。在企业社会责任方面，世茂集团积极抗击疫情，第一时间捐赠了3000万港币以及100多万支防疫口罩，武汉世茂希尔顿酒店也承接了一线医疗部队的入住集团。集团成立至今，累计公益覆盖人数超过2200万，累计捐赠超过16.5亿。
7.集团A股子公司-世茂股份
世茂股份上半年实现营业收入92亿元，归母净利润10亿元，有息负债率20%，融资成本继续在6%以下。世茂股份保持平稳的高分红政策，分红率达40%，对应的股息率6%，股票价值潜力值得进一步期待。
世茂股份的商业运营板块，一方面随着下半年疫情缓解和消费复苏，已入市场和筹建的商业项目具有良好的发展态势。我们预计到年底，深圳前海世贸大厦及长沙的世茂环球金融中心的出租率，会有较大幅度的提升，另一方面未来也会有多个大型的商办综合体陆续入市。大约5年左右，准备入市的项目体量超过了220万方，合计商业面积将超过350万方。这些拟入市的项目都是核心城市的地标建筑，项目体量大，单体的租金高，商业未来经营性租金收入有望大幅的增长，集团对股票未来的发展前景充满信心，并持续对世茂股份增加投入。自19年底增持了近1.9亿股，增持比例超过了5%，集团占世茂股份权益比例已达63.92%。我们大家都期待新的总裁履新后，世茂股份进一步深耕主营行当，对标行业领先水平，实现规模化发展。相信不久的将来，世茂股份将成为具有独特影响力的商业地产开发商。
【业务回顾】
1.销售表现
2020上半年集团签约1104.8亿，同比增长10%，权益排名前9位，增速对标Top10房企排名第二；上半年签约面积629.8万方，同比增长13%；签约均价1.75万元/方，较19年持平，均价对标全市房企，排名前三。上半年集团回款890.4亿，同比增长9.5%，签回率达到81%，同比持平。
城市布局方面，集团业务覆盖全国135个城市，19年增加了15个，除了贵州，山西，青海，西藏，新疆，5个省份以外，集团项目已实现全覆盖，及各个全国的核心城市，尤其在大湾区，京津冀，长三角，国家战略城市群已进驻了53个城市。
2. 城市布局是核心产能
高产能城市持续提升业绩贡献。一二线及强三四线的城市的业绩贡献占比达到了92%，较19年提升5个百分点。Top15的核心热点城市产能贡献超过700亿。
3.优质土地储备遍布全国
截止到6月底，集团土地储备覆盖423个项目，权益前土地储备面积为8393万方，环比年初增加了9.3%，同比增加了31%。截止目前集团土储货值接近14,500亿，足以满足公司未来4-5年的持续有质量的增长。
截止到6月底，集团在建面积5160万方，开工率61%，开发规模足以支撑今年3000亿的年度销售目标。而土地权益后，单方成本5279元，占销售均价的30%，销售成本售价匹配，资源盈利能力较强。随着世茂品牌的影响力、市场占有率、产品力等综合因素的不断提升，世茂在市场上获取土地的能力和优势将更加明显，有效的降低获取土地的成本，也进一步提升了行业的竞争能力。
在集团14,500亿的货值储备中，90%位于一二线及强三四线城市，土储质量相对优良，抗风险能力较强。其中大湾区货值占比达到28.1%，长三角货值占比达到24.3%，华北，福建及其他热点城市占比达到了17.6%，土储布局紧跟国家核心战略和经济发展的重要的地块。
4. 新增土储
20年上半年集团新获取土地84块，土地总价约为647亿，总计容建筑面积1232万方，新增货值2408亿，单方土地成本5252元/平方米。新增土地资源在一二线城市占比达到了65%，含强三四线城市的话，达到了94%。集团在投资端的持续发力的同时，通过产品力、服务力的提升，进一步满足客户的品质需求，成就世茂品牌的同时，也助力业绩的持续高质量增长。
【未来展望】
1. 可售面积
集团全年可售资源为2836万方，上半年已经实现签约面积630万方，下半年预计可售面积为2206万方，其中现房库存只有191万方，在建面积736万方，新供面积1279万方。上半年已实现签约额1100多亿，按照下半年4000亿可售货值的预估情况来看，动态去化率只要达到47%就能完成全年销售目标，再加上7月、8月的持续计划销售额的达成，我们全年完成全年的销售目标压力不大。
2. 货值充裕，目标保障
下半年公司优势货值相对充裕。住宅类占比达到79%，较年初提升了6个百分点，一年内货值占74%，较年初提升了4个百分点，布局的持续健康化，帮助集团加速回笼资金，确保现金流的充足。同时，占比87%的布局与去化能力较强的一二线和强三四线城市在下半年新推货值占比达到6成。城市级新货优势，将保障下半年持续冲击动能，实现全年增长目标的这个进一步夯实。
3. 布局核心，动能强劲
集团积极把握国家战略重点区域及城市发展机遇，尤其在大湾区长三角海峡西岸新经济的4个核心城市群，货值布局超过了2800亿。下半年重点的新推项目有220个，全新入市的项目超过70个。Top10的城市可售门槛也提升到了120亿，在城市分布及产品力上进一步提升，为未来可持续的高质量增长提供了坚实的保障。
4. 乐园板块
世茂蓝精灵主题乐园于今年的5月正式开业，开业当天客流量达到了5.2万人次，同时也受到了全国主流媒体的争相报道，创疫情以来仅次于迪士尼及一些主流乐园的业绩表现。
5.商业板块
集团累计获取商业项目51个，其中已开业项目28个，筹建项目23个，主要分布于长三角大湾区及国家重点的一二线核心地段，今年将有一系列的重要商业项目开业，包括成都世茂广场、厦门集美世贸广场。
同时集团对商业项目的投资力度也在逐步加大，上半年已获取福州帝封江项目和宁波潘火项目等优质的商办项目将为商业的业态后续发展持续提供高质量的收入保障。近几年商业板块一直处于稳健增长发展模式，随着集团资源的投入进一步加大，品牌影响力的快速提升，在未来几年商业板块将成为世茂业绩增长的重要的力量。
6. 酒店业务
世茂始终专注于城市及世界级的地标酒店。截至6月底，世茂已开业的自持酒店有22家。另外世茂与喜达屋资本合作成立的世贸喜达集团，旗下管理99家酒店，喜达品牌旗下已投入运营的已有11家酒店，其中世茂御榕武夷度假酒店，香港东涌世贸喜来登、福朋喜来登酒店都将于今年开业。长沙希尔顿、上海佘山度假酒店二期也将于2021年开业。
7. 世茂服务
世茂服务成立15年以来取得了飞速的发展，在中国物业服务百强企业中排名12。2019年，在物业服务年收入增长率前20强中排名前3，在中国物业百强企业中是成长性的领先企业。同时，2020年引入了腾讯及红杉资本，包括收购海量粤泰等大体量的物业服务公司，在不断提升内部管理效率和服务质量的同时，也加强了行业的影响力，为未来物业行业领先地位奠定坚实的基础。
物业服务质量增长，着重于在管理面积、收入、盈利能力和客户满意度等方面显著提升。目前是世茂服务在业内上述多项指标都处于领先的位置。17年到19年，在管面积复合增长率达到48.2%，收入的复合增长率达到54.5%，利润复合增长率达到88%，满意度也在87%分以上，这些指标均处于优良水平。
【公司愿景】
1.公司要做行业的引领者
中长期来看，公司目标是成为中国前5，要做最具投资回报的、以地产为主营的公司，同时工程质量和客户满意度排名前3。中国地产已经过了以前的规模时代，不是单纯按销售排名的。对投资者来说，“最具投资回报”的意义，第一是最赚钱的，希望在未来的中长期是表现前5；第二是股价的表现也包括分红比例。中国地产已不再是满足用户的基本需求的时代，现在很多都是改善型的，而且工程质量和满意度是很重要的。现在世茂集团已经排名前三，公司希望未来5年、10年依然能继续保持在前三。不要为了销售量去牺牲质量和满意度。
2007-2009年是公司做大规模的阶段，平均3年的复合增长率是超过50%的，另外股东应占核心利润也在每年平均增长20%以上。20-24年我们主要关注利润，生存问题在未来3-5年是行业的一个常态，因此竞争和整合会加剧。我们把未来5年的销售增速预计稍微下调到20%-30%之间，因为我们的基数比较大，这样也更安全。但是权益后股东应占核心利润预计还是20%以上，实际上是更大的压力的。所以我们要保持65%的权益比，毛利在30%左右，净利润在14%。我们近年加大一二线的投资，随着销售入账，销售单价的提高，对于利润也会有贡献。近两年，利润来源是住宅，我们希望在2022以后，多元化业务贡献利润更多。从今年开始我们的地区公司、城市公司片区都是以权益后利润作为主要考核和奖金主要发放的来源，所以每个人都要给集团交利润，交的利润有所不同。
2. 公司希望改变用户的生活方式
我们希望用大飞机的战略去改变我们用户的生活方式。以地产开发为核心，以商娱、酒店、物业及金融为坚实双翼。我们预计世茂服务的五年复合增长率在50%，而且世茂服务上市之后是零负债、净现金的。
酒店我们希望未来五年跑赢同行，每年增长20%左右。商业和娱乐板块，我们提出了一个千亿的计划，那就是大概每年40%的销售增速。租金收入增长预计在30%以上。金融有保险、小贷等。金融主要是服务上下游的行业。物业今年签约面积2亿平米，明年3亿平米。如果100平米一户就300万户，一户3、4个人，就是服务1000万人，所以物业需求非常旺盛。
我们希望在合适的时间持续分拆世茂集团的优势资源和多元收入，那未来5-10年我们希望平均每年都有分拆。每次分拆就会有特别股息，可以与股东共享，同时也充分体现世茂集团潜在的巨大投资价值。
3. 公司要做美好生活的智造者
我们希望通过大飞机战略的尾翼发力，为城市赋能，包括健康生态、社区教育、科技、医疗、康养、文化、智慧城市。我们小股投资了和睦家、商汤科技，也和腾讯红杉会成立合资公司以管理经营城市业务。
4.派息政策调整
在过去10多年，我们的派息一直是核心利润的30%-40%之间。随着集团越发成熟，派息比例会继续提高至35%-45%之间。核心利润的增长，来自本身的增长和分拆上市的特别利润。分拆上市平台不是一次性的，若我们未来5-10年每年平均分拆一个，则这样的特别股息就是相对可持续的。
5.上半年经营业绩回顾
受疫情影响，有部分项目在政府免责的前提下会延期到7-8月交房，所以对上半年的收入增长产生不利的影响。上半年销售同比上升10%，7月销售额290亿，8月预估在300亿左右（较去年当月增幅50%），截止到8月底的累计增长将达到20%。
世茂服务引进战投卖一半的老股，预计产生6亿的利润，一般将分配至特别股息0.1亿元，股息上涨16.7%。上半年负债微降是由于腾讯与红杉资本计入负债，下半年随着世茂服务上市后将转为股本金，将对负债下降起到更加积极的作用。
酒店因疫情影响较大，特别是境外造成的影响超预期，故上半年业绩同比下降55%，全年力争控制在下降25%左右。
6. 全年业绩预测及管控
全年销售目标是3000亿元，我们有信心完成。全年计划土地投资总额为1200亿，投资总支出仍严控在全年现金回款的50%以内，保证经营安全。
全年新增货值预计5000亿元。今年大部分投资已在上半年完成，上半年投资总量占全年50%左右，为当年转化提供有效保障。一二线投资占比加大，同时为集团未来毛利提升提供保障。
全年净负债率目标在60%以下，利息成本争取持续下降。
7. 实现持续稳健经营的方式
现金流管控严格，投资严格控制在回款的50%以内，基本达到经营性净现金流平衡。
核心业绩有序增长，股东核心应占利润每年增幅20%以上，权益后利润是地区公司、城市公司的主要奖金来源。
组织赋能与授权以短期考核、升降级、长期激励为标准，授权收权标准化。
财务指标长期稳健，净负债率10年保持在60%以下，并通过分拆上市逐步下降；利息要下降，现金短债比1.8，长债/短债比7.2：2.8。
土储充沛，可售资源结构健康。
问答环节
Q1：公司管理层给公司、给自己打几分？若不是满分，差距在哪里？
如果是100分满分的话，我觉得打80分。我们现在产品满意度已经行业前三，但还是有可以提升的。比如，前几年50%的销售增速但是利润增速才20%，利润率有待提升；或者在销售增速下来之后，利润率仍然保持20%。我们一二线的好产品要更多，区域考核要更有针对性。
多元业态方面我们希望在2024年光世茂股份就有40亿，加上集团就60亿。我们是在19年才收购世茂服务，现在它的增长已经很快，每年增速60%左右。我们要等世茂服务满意度高了再进展下一步。
地产的PE特别低，主要就是因为负债高。我们希望通过分拆上市、地产的有序经营啊，持续的去降低我们这个负债率。今年大湾区和中西部，正在加强发展。
Q2：大飞机战略下，如果都分拆了，剩下主体的物业开发的优势在哪儿？长期价值如何判断？
1）分拆的公司都会产生利润，都会并表到母公司。
2）销售收入利润都会并表到母公司，因为我们都会持有51%以上股权。特殊利润也会变成特殊收益和特殊股息给到母公司。
3）母公司的房地产业务依然是一个主要业务。16万亿甚至有的人预测的20万亿的房地产市场，我们市占率今年能有2%。我们希望以后能占5%以上。我们本身机身很大、基数很大，再加上多元业务协同发展，母公司世茂集团不会有问题。
Q3：在基数这么大的情况下，利润20%-30%的增速是基于什么？
我们希望销售增速从50%降到20%-30%，因为基数已经有2600亿，但是希望利润还可以在20%以上。这要靠我们的多元业务，比如物业、酒店、商业、办公。
同时，我们土地储备充分，足够四年以上的发展，而且土地质量很高，主要分布于长三角和大湾区，也有城市更新的储备，对利润的贡献比较大。
Q4：特别分红在下半年是否有新期待？
随着集团越发成熟，派息比例会继续提高至35%-45%之间。核心利润的增长，来自本身的增长和分拆上市的特别利润。分拆上市平台不是一次性的，若我们未来5-10年每年平均分拆一个，则这样的特别股息就是相对可持续的。我们可以期待世茂服务上市带来的特别分红派息。
Q5：公司未来是否会对商业项目配置更多的资金？拿地层面是不是会适当的向A股的世茂股份去倾斜？
商业板块，我们希望能做到10强。一年的租金收入10亿左右，5年以后世茂集团做到40亿以上，集团做到60亿左右。
商业销售，也有一个千亿的计划，是每年40%的增长。所以我们会加大投入，因为世茂股份本身负债率很低，所以我们可能适当加一些杠杆，到负债率60%左右以完成商业销售。
Q6：轻资产的一个商管平台的营收会有什么样的一个规模？在未来5年是否有关于管理费用或者运营收入方面的指引？
轻资产商业。母公司本身也有一些配套商业，大概有10-20个，还有70-80个待拓展。
待拓展的有几种形式。一是我们有一些小股份；一种是纯轻资产，一般会拿到5%-8%的收入。平均来说，轻资产商业项目的收入为1000万/个。
Q7：在未来的大概什么时间，穆迪等评级机构可以调高公司评级？
我们在今年7月发债的成本是4.6%，实际上这是投资评级的成本。公司与标普穆迪沟通过，但是疫情期间是评级期间比较保守的，所以我们会继续跟进。
针对近期的345规则，世茂集团已经将“控杆杆”、“保收益”、“增回款”作为考核指标。净负债率我们已经连续9年60%以下；现金短债比非常合理；资产负债率合理。集团长期将保持现金流动性、降低负债、抓回款是主要目标。
Q8：从区域布局来说，未来大湾区可以贡献多少销售和利润？进入中西部的步伐如何，发力程度与大湾区相比如何？
我们在大湾区的销售权益后在100-200亿，加上广州的合作项目权益前大致是500亿，未来展望800亿。中西部今年预计超过200亿，希望未来三年后到400亿。华中今年大概有200亿，山东目前200亿不到。
我们现在更关注权益后的利润，权益比要维持在65%以上，不能为了新进城市而牺牲权益比。我们更关注城市深耕，我们已经充分体验并理解城市深耕的规模红利，这能够有效大大降低成本。
Q9：怎么看待世茂集团和世茂服务的估值差异？未来会有什么方式，就是让两边的估值更加合理化？
世茂服务物业公司现在估值确实是特别高，比地产板块高很多。物业是轻资产的，超过10亿美金的募集额度远远足够它的发展，所以它会变成一个净现金的公司。
地产PE具有不确定性，负债比较高。我们的解决方式是不断的发展、孵化我们的“翅膀”，多元化发展，降低负债率。若地产收入增速比较高，负债降低，未来可能一些地产公司的PE可以做到15，但是目前做不到，还是会在10以内。
我们可以不用地产公司的角度去看世茂的PE。今年因为疫情的原因，世茂集团的多元业务发展变缓，但是未来可期。
Q10：世茂的香港项目什么时候开售？利润预期如何？
香港我们一共有三个大项目。第一个是1200房间的酒店，预计2020年底开业。酒店我们投入了80-90亿，地价大致3000元/方，地价很低。希望之后每年能贡献7个亿，预计今年可以2-3个亿。第二个是长沙湾合作项目，预计在今年年底销售，项目货值有300亿。香港的施工成本高、地价高，但是税很低，所以净利润比较高。目前集团毛利是30%，净利是14%，预计此项目的毛利和净利可以高于目前水平。今年预计销售有20亿，明年有70亿。第三个是九龙的盘，更为瞩目，货值有200多亿。明年上半年推出，四年左右卖完，真正入账在2022年，2021年会提供合同销售额。此项目毛利大概在30%，净利在20%以上，因为地价相对便宜，购入的时间较早。虽然疫情影响，香港房价的波动整体不大。
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