市场行情
上周申万地产板块上涨1.17%（同期上证综指和沪深300分别下跌0.21%和0.70%），周成交额456亿，环比基本持平，地产板块明显强于大市。板块中“中迪投资、中润资源、鲁商发展、南都物业”等表现强势，“中航善达、大名城、世荣兆业、新华联”等跌幅居前。港股通地产股“时代中国、中骏集团、富力地产、合景泰富”等表现较为强势。
行业跟踪
1)政策方面：
继此前深圳调整“普通住房”标准后，市场预期部分城市会跟进并做类似调整。11月20日，上海发布最新文件，上海关于“普通住房”的标准有效期延长至2024年11月18日，即将有效期予以延长5年，这意味着上海目前的普通住房标准将继续实施（并未有类似深圳的放松）。11月20日，北京市住建委与央行征信管理部门签订《关于金融信用信息基础数据库采集公租房违规信息的合作备忘录》，首次将公租房违规家庭信息纳入到金融体系征信平台。11月22日起，广州对于非本市户籍人士购房的资格进行调整，在非本市户籍居民购房人资格查验过程中，个税和社保缴纳记录可作为相互补证资料（小幅度放松）。
11月20日，央行授权SHIBOR披露第三期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR利率为4.15%，5年期LPR利率为4.80%,相比于上一期10月21日的披露，两者均下调了5bp。5年期LPR下调略超预期，但上周地产板块受该消息的刺激还不太显著。随着五年期LPR的持续降低，房企的融资成本和购房者房贷利率下行也是必然的。更重要的是，LPR降低将推动社会无风险利率的降低，经营资产租金回报率的比较优势将会逐步显现，地产细分行业除了物业管理，其他以来最近汇报的比如商业地产、物流地产甚至长租公寓等细分领域的估值有望显性化，地产股的分项估值表现或将继续超预期。
2）市场方面：
截至11月18日，2019年以来50大城市土地市场合计土地出让金额达到3.57万亿元，同比上涨幅度为17.4%。其中，土地出让金千亿规模的城市达到12个，刷新历史同期纪录。年内累计土地出让金额最高的是杭州市的2474亿元，其次分别是苏州1641亿元、上海1587亿元。另外，福州、郑州、成都、昆明、温州等15个城市土地出让金额超过500亿元。在50个城市里68%的城市2019年土地出让收入同比上涨。土地购置费虽然与土地出让金口径不同，但逻辑上是受土地出让金走势的驱动，表明明年这些城市的土地购置费会有较大支撑，另外一个角度，卖地好的地方短期放松调控的可能性也较小。
第四次全国经济普查成果显示，截至2018年末全国房地产业企业法人单位全年实现营业收入14.37万亿，负债合计88.9万亿。自2004年末（第一次全国经济普查）以来，14年间，全国房地产业营业收入上涨了8.75倍，全国房地产业负债上涨了16.56倍。今年以来，截止11月15日，全国已有453家房地产开发商宣布破产倒闭，倒闭数量超过去年全年的数量。地产的一个实控主体一般在有项目的城市设置子公司，453家里面有不少是有关联关系的公司，从另外一个方面也说明退出房地产市场的中小房企在增多。
根据我们跟踪的43重点城市来看，上周新房销量环比基本持平（一线回落10%、中心城市回落4%、被辐射三四城市增长2%、其他三四线增长7%），年初累计新房销量同比增长21%（一线增长15%、中心城市增长37%、被辐射三四城市增长11%、其他三四线下滑1%）。
投资建议
上周地产板块明显跑赢大市，地产股在当前市场性价比明显，建议重点关注。11月20日五年期LPR小幅降低，后续有望持续降低。恒大港股发布分红预案，回A进程可能进一步延后，12月关注保利物业分拆上市、中央经济工作会议地产定调等事件，我们维持板块“强于大市”投资评级。A股推荐“万科、保利、金地、华夏幸福、中南、华发、荣盛、蓝光、阳光城”等，港股通推荐“融创中国、佳兆业、旭辉、碧桂园、融信、金茂、宝龙、龙光等。
重点推荐
万科：业绩符合预期，土储补充积极
结算量稳步增长，盈利能力稳定。2019年前三季度公司结算规模稳步增长，其中地产开发业务结算金额2125.7亿元，同比增长26.9%，结算面积1455.0万方，同比增长13.6%。盈利能力维持稳定，前三季度公司综合毛利率、净利率分别为36.0%和12.8%，同比分别提升1.2和0.4个百分点，地产业务结算毛利率27.6%，同比维持稳定。另外，公司三项费用率同比均维持平稳，而由于部分城市地产市场调整，公司对个别项目进行存货跌价准备计提，前三季度，公司计提存货跌价准备11.4亿元，截至三季度末，公司存货跌价准备余额为30.6亿元。截至2019年9月末，公司已售未结算金额约为4474.3万方，对应合约金额6363.4亿元，公司未来可结算资源充沛，业绩具备保障。
销售稳步增长，合理补充土储。前三季度公司实现销售金额4756.1亿元，同比增长10.2%，实现销售面积3061.6万方，同比增长5.5%，销售均价15535元/平方米，同比增长4.5%，累计新开工面积3243.4万方。拿地方面，第三季度公司新增62个项目，总建筑面积1479.0万方，权益建筑面积1155.3万方。前三季度，公司累计新增116个项目，总建筑面积2832.1万方，权益规划建面2042.0万方，按权益金额计算81%位于一、二线城市。总土储方面，公司在建总建面约10587.8万方，权益建面约6275.4万方，规划中总建面约5594.2万方，规划中权益建面约3629.4万方。
短期偿债能力强，长期负债规模稳定，净负债率可控。截至三季度末，公司总有息负债规模为2306.3亿元，比去年同期减少5%，其中长期有息负债1678.0亿元，占比约为74.0%，公司短期偿债能力强，截至三季报末，在手现金1072.4亿元，对短期有息负债628.3亿元的覆盖倍数为1.7X，同时，截至三季报末，公司净负债率为50%，同比2018年三季度末维持稳定。
盈利预测与投资建议。预计公司2019-2021年EPS分别为3.73元、4.33元、4.96元。考虑公司基本盘稳固提升，物业管理等子板块的潜在分项估值贡献，给予公司2019年9倍估值，对应目标价33.57元，维持“买入”评级。
金地集团：盈利能力稳定，静待全年业绩放量
结算量和毛利率表现正常，业绩增速有较大幅度回落。2019年前三季度公司毛利率为41.8%，同比增长0.4个百分点，盈利能力稳定，前三季度公司归母净利润54.3亿，累计增速从中报51.7%的增速回落到3.4%，增速变动上看回落较多，业绩下滑的原因主要有四个：（1）第三季度业绩同比下滑32.8%，明显拉低了累计业绩增速。2018年Q3结算量比较大（2018Q3营收184亿，+124%），2019Q3营收201亿，同比增长仅9%；（2）三费均增长明显，2019Q3销售费用从去年同期的3.05%增长77.7%至5.42亿；财务费从去年同期的-1.99%增长335.2%至4.68亿，管理费从去年同期的8.08亿增长21.5%至9.82%；（3）2019Q3联合营企业确认的投资收益同比大幅下降，从2018Q3的11.02亿下滑49.9%至5.52亿；（4）少数股东损益占比提升，从去年同期的38.4%提升到42.4%。总结来看，金地三季报业绩低于市场预期，有利于市场预期的下行，最终年报超预期可能性反而较大。
销售大幅增长，三季度土地投资力度减弱。金地2016-2018年的销售额分别为1006亿、1408亿和1623亿，同比分别增长63%、40%和15%。2019年1-9月销售额1418亿元，同比上升33.7%，销售面积710.3万方，同比增长22.4%，销售均价19969元/平方米，同比增长9.2%。前三季度，公司土地总投资额约517.8亿元，新增了约714.7万平方米的总土地储备,土地投资力度较上年基本持平，拿地单方成本6917.8元/平方米，较上年同期的9617.9元/平方米下降了28.1%。截止2019年上半年末，公司已布局到54个城市，总土地储备约为4760万方，权益土地储备约2,550万平方米，一二线占比80%。
短期偿债压力尚可，净负债率同比小幅下降。截止2019年中期，公司融资成本仅为4.87%，在业内具备较强比较优势。截至2019年三季度末，公司总有息负债为887.8亿元，同比增长12%，净负债率为60.1%，同比下降了5.5个百分点。其中长期有息借款676.8亿元，占比约为76.2%，而截止三季度末公司在手现金431.5亿元，现金短债比2.0X，在手现金充沛，短期偿债压力较小。
盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为2.13元、2.65元、3.08元，我们预计2019Q4结算金额预计在240-300亿左右，按下限来估计2019全年营收增长31%，业绩增长19%，目前股价对应2019年业绩的估值为5.9X，给予公司2019年7倍PE，对应目标价14.91元，维持“买入”评级。
保利地产：盈利能力持续提升，物业分拆托底估值
业绩符合预期，盈利能力进一步提升。近期公司发布了2019年三季报，前三季度公司实现营业收入1117.9亿元，同比增长17.8%，实现归属于上市公司股东的净利润128.3亿元，同比增长34.1%，增速相比中报有所回落，但符合市场预期。盈利能力方面，前三季度公司毛利率和净利率分别为35.9%和15.7%，同比分别增长3.2和1.5个百分点，前三季度公司归母净利率11.5%，同比提升1.4个百分点，盈利能力进一步提升。
销售稳步增长，净负债率同比减少。2019年前三季度，公司累计实现签约销售金额3468亿元，同比增长14%，其中一二线城市销售金额占比75%，并实现累计销售回笼3098亿元，回笼率达到89.3%，回款率较同比提升了3.6个百分点。实现累计销售面积2294万方，同比增长13%，销售均价15152元/平方米；2019年第一、第二、第三季度，公司分别实现销售金额1097亿元、1430亿元和941亿元，同比分别增长26%、11%和7%，分别实现销售面积700万方、936万方和657万方，同比分别增长18%、9%和15%。截至三季度末，公司总有息负债2759亿元，净负债率为82%，同比减少19个百分点，其中短期有息负债482亿元，现金短债比为2.3倍。
坚持深耕一二线，三季度拿地明显增多。2019年前三季度，公司新增项目84个，同比减少22%，对应计容建面1493万方，同比减少39%，前三季度新增计容建面为2018年全年新增计容建面48%，同时新增权益建面1130万方，权益比76%，一二线城市拿地占比约为75%。前三季度，公司拿地金额996亿元，权益地价760亿元，同比减少24%，新增土地楼面地价6382元/平方米，同比持平。分季度来看，2019年第一、第二、第三季度公司新增项目数量分别为14、30、40个，对应计容建面分别为279.5万方、541.3万方和667.2万方，分别同比减少62%、30%、29%，2019年第一、第二、第三季度公司新增土地楼面地价分别为5723元/平方米、6237元/平方米和7185元/平方米。截至三季度末，公司已覆盖全国108个城市，共计666个项目，总建筑面积24772万方，其中待开发面积7654万方。
盈利预测与投资建议。我们预计2019-2021年的EPS分别为2.01元、2.49元和3.08元，考虑到公司物业拆分上市稳步推进有利于估值提升，给予公司2019年8.5倍估值，目标价17.09元，维持“增持”评级。
中南建设：业绩再超预期，有息负债保持低位
前三季度业绩再超预期，盈利能力稳步提升。前三季度公司营业收入和归母净利润分别实现36.5%和78.7%的高增长，业绩增速相比中报再度提升，盈利能力稳中有升。截至三季报末预收账款为1278.8亿元，较2018年末增长16%，公司可结算资源充沛，明年业绩具备保障。前三季度公司综合净利率为5.7%，较上年同期上升了0.5个百分点，考虑到公司未结算资源隐含毛利率高于2018年结算毛利率，预计全年结算毛利率、净利率将高于18年全年。
销售依旧维持较高增速，全年销售料稳步增长。2019年1-9月公司实现合同销售金额1300亿元，同比增长27%，销售面积约1026万平方米，同比增长32%，我们预计全年销售规模有望突破1800亿元，前三季度平均销售价格12625元每平方米。同时，前三季度公司经营性现金流入938亿元，为一年内到期有息债务的5.9倍，现金回款情况良好，经营风险可控。
拿地力度持续增强，积极补充土储。2019年1-9月公司新增51个项目，新进入济南、厦门、揭阳、镇江等城市，新增计容建面751万方，权益计容建面468万方，拿地权益比为62.3%，新增项目平均地价约4832元/平方米。分季度来看，公司第三季度拿地力度明显增强，2019年Q1、Q2和Q3分别新增项目12个、15个和24个，对应计容建面分别为192.8万方、230.8万方和327.1万方。截止三季度末，公司已布局到全国107个城市，共计349个项目，总土储4755万方，其中在建计容建面3423万平方米，未开工计容建面1332万平方米。
有息负债规模可控，短期偿债能力显著提升。截至三季度末，公司总有息负债规模为690.6亿元，相比年中仅增加5.1亿，总有息负债在同等规模的房企中处于低位，经营风险可控。三季度末公司短期有息负债160.3亿元，占总有息负债的23.2%，较18年末减少了8个百分点，负债结构合理。公司在手现金充沛，截至三季度末现金为254.5亿元，现金短债比1.6倍。
盈利预测与投资建议。预计2019-2021年EPS分别为1.09元、1.90和2.45元。考虑到公司盈利能力快速提升，净负债率持续改善，我们维持“买入”评级，目标价11.4元。
华发股份：毛利率提升明显，中期分红超预期
毛利率大幅提升、首次中期拟分红派息。公司中期业绩整体表现平稳，业绩增速明显低于营收的原因：1）高价盘结算比重提升导致2019H1土地增值税同比增长216.9%至14.1亿；2）销售费用和利息支出同比增幅显著高于营收增速；3）去年同期有5.7亿的联合营企业投资收益而报告期仅0.2亿；4）少数股东权益同比大幅增长至2.7亿。考虑到上半年销售毛利率同比大幅提升9.7个百分点至35.0%、四季度结算比例提升以及联合营投资收益在下半年确认，预计公司业绩增长主要在下半年体现。此外，公司拟首次进行中期派息，每10股派息2元（含税），表现超出预期。公司可分配利润充裕，此后中期分红或成为常态。
销售逆势高速增长，明年货量依然充沛。2019年上半年公司实现签约销售额435.9亿，同比增长72.2%，实现签约销售面积179.1万方，同比增长62.0%。上半年公司权益销售额排名在行业TOP35，销售增速大幅超越同行及行业平均水平，实现逆势高速增长。公司布局一线及强二线，主打中高端改善型产品，上半年销售均价24,345元每平米，在TOP35房企里面位居前列。下半年公司新推货值多于上半年，预计全年实现销售额950亿（+63%）。截止上半年末公司在建面积1158.5万方，同比增长45.4%，公司目前土储转在建，在建转可售速度双双提升，这为明年的销售增长打下基础。
下半年拿地或提速，大湾区积极储备城市更新项目。报告期公司新开工338.9万方，相当于2018年末公司留存的土储仅剩411.1万方未开工。考虑到上半年土地市场过热，公司拿地相对谨慎，获取土地计容建面仅97.2万方，主要位于上海、天津、武汉、珠海等核心城市，下半年随着土地市场回归理性公司面临更多的拿地机会。此外，公司在大湾区的城市更新业务稳步推进，除珠海外，公司已在广州、深圳、中山、江门等城市积极储备城市更新项目。
预计公司2019-2021年EPS分别为1.56元、2.19元和2.93元。考虑到公司周转速度加快、销售大幅增长、信用评级调升，给予公司2019年7倍估值，目标价10.93元不变，维持“买入”评级。
融创中国：业绩如期高增长，下半年货值充沛
业绩大幅增长，盈利能力稳中有升。报告期公司结算面积536.0万方，同比大幅增长51.4%，结算金额734.2亿元，同比大幅增长65.6%，带动业绩大幅增长。2019年上半年公司毛利率、净利率分别为25.2%和14.4%，较上年同期相比稳中有升。值得关注的是，报告期内联合营企业投资收益36.3亿元，同比增长226%，财务费用净额仅6.1亿元，同比减少77%。
销售规模位居行业TOP5，下半年货值充沛。2019年上半年，公司实现合同销售金额2141.6亿元，同比增长11.8%，位居行业第五，权益销售比例为69%，上半年公司总共可售量约3700亿元，新推2000亿元去化率约70%左右。上半年累计合约销售均价14,550元/平方米，同比下降9%。展望下半年，公司可售货值充沛，预计总可售资源约5722亿元，其中存量货值约1665亿元，新推货值为4057亿元，其中一线、二线及强三线推盘量占比分别为6%、74%和20%。
土储充足质量高，下半年严控拿地。2019年上半年公司新增土储约4718万方，同比增长约60%，权益占比约61%，拿地成本较上年持平。公司于今年5月以来基本停止招拍挂拿地，严格控制拿地节奏。截至2019年8月，公司总土地储备2.13亿方，平均土地成本4307元/平方米，总货值约为2.82万亿，其中83%位于一、二线城市，土储规模充裕质量较高。
流动性充裕，短期偿债能力强，杠杆率有望持续下行。2019年下半年公司刚性到期的有息负债约为442亿元，而在手现金为1380亿元，覆盖下半年到期有息负债3.1倍。截至2019年上半年末，公司有息负债总额3021亿元，相比去年末增长了32%，导致年中净负债率有所上升。未来随着严控拿地支出、利润释放和净资产的快速累计，年末净负债率有望明显改善。2019年上半年，穆迪、标普、惠誉等机构再次上调公司信用评级，并展望为稳定。
预计公司2019-2021年EPS分别为5.68、7.24和9.23元，考虑到公司盈利能力稳定，给予2019年7倍估值，对应目标价44.26港币，维持“买入”评级。
佳兆业：业绩超预期，净负债率明显回落
业绩增速超预期，毛利率小幅走高：2019年上半年公司业绩表现超出市场预期，业绩增速明显高于营收的原因：1）销售毛利率有所提升，从去年同期的31.5%提升到33.4%；2）成本管控得力，各项营业开支增速明显低于收入增速；3）汇兑损益及资产减值同比大幅减少，从去年同期的8.1亿减少到2.0亿；4）报告期公允价值变动同比提升200%至3.9亿，而少数股东损益大幅减少5.9亿。
销售增速亮眼，大湾区货值充裕：报告期公司实现权益销售金额347亿，同比增长37%（销售均价17,700元每平米，基本持平）。从贡献结构上看，旧改转化的项目占比33%，从贡献区域上看大湾区占58%，深圳占比30%。下半年公司预计推盘1200亿（权益口径），其中大湾区占61%、长三角占比14%、华西占比13%，保守按45%的去化率估计，完成全年权益销售目标875亿难度不大。
旧改储备丰富，广深项目含金量高。作为城市更新领域的代表，公司在旧改方面优势明显。截止到2019年6月末，公司已经纳入土储的旧改项目在大湾区有704万方（对应货值1890亿，土地成本仅2,692元每平米），在上海有21万方（对应货值85亿，土地成本13,067元每平米），潜在毛利率高。尚未纳入土储的旧改项目占地面积3200万方，货值约2万亿，广州和深圳占比约60%。
净负债率明显回落，负债结构有所优化。报告期末公司净负债率为191%，相比2018年底下降了45个百分点，持有现金300亿，相比去年底提升了31%。报告期公司主动进行负债优化，迄今回购5.6亿美元优先票据，令2019年底到期票据本金减少至1.4亿美元。报告期末公司平均资金成本8.6%，相比去年末小幅上行0.2个百分点。
预计2019-2021年EPS分别为0.56元、0.65元、0.72元。考虑公司在大湾区土储货值充裕，净负债率大幅改善，维持“买入”评级，目标价4.20港元不变。
旭辉控股集团：盈利能力稳中有增，拿地权益有所回升
核心净利润稳健增长，盈利能力保持强劲。2019年上半年，公司实现营业收入200.6亿元，同比增长8.9%。2019年上半年公司销售毛利率为29.6%，同比增加6个百分点，维持在行业优良水平，销售净利率为22.0%，同比基本持平，核心净利率14.3%，同比增长1.0个百分点。2019年上半年公司实现归母核心净利润28.7亿，同比增长17.3%。公司自上市以来持续实现了核心净利润的稳健增长，表现出强劲的盈利能力。地产开发下半年结算金额预计明显提升，全年业绩无忧。
上半年销售高速增长，下半年可售货值充裕。公司在2019上半年实现合约销售金额及销售面积分别为884.4亿元和508.8万方，同比分别增长33.9%和17.5%，销售回款率比2018年末增长8个百分点至95%，在业内领先。由于销售结构改善及产品力的提升，上半年公司销售均价约为17400元每平米，同比增加13.7%。从结构上看，一二线城市销售贡献达70%，长三角和环渤海地区销售贡献合计占比达75%。截止2019年7月末，公司已完成合同销售1030亿，占全年目标1900亿元的54%，下半年可售货值为2300亿元，其中一二线及准二线占比89%，可售货值充沛，预计完成全年销售目标无虞。
多元化方式拿地，权益比明显提升。在拿地方面，公司采取招拍挂、并购、旧改、商业勾地多元化拿地方式，1-7月公司新增建筑面积878万平方米，权益地价324亿元，拿地金额权益占比提升至74%，拿地成本仅4967元每平米。公司顺应首置首改主流需求调整布局结构，2019年新增项目首置首改占比提升至74%，上年同期为45%，二线城市拿地占比从上年的54%提升至81%。截止7月末，公司累计土地储备达6300万方，总货值9800亿，其中一二线及准二线占比高达89%。另外，公司在大湾区通过合作开发加旧改模式，在8个城市，合计锁定逾30个项目，预计总建面约600万平方米。
杠杆总体可控，融资成本保持低位。2019年上半年公司资本结构持续改善，截止上半年末公司净负债率约为69.5%，比去年同期降低2.5个百分点，一年内到期债务比约为18%，杠杆水平安全可控。公司不断拓宽融资渠道，境内外融资渠道畅通，境内外债务占比分别为60%、40%。2016年以来公司加权融资成本均控制在6%以下的水平，2019年上半年末公司加权融资成本约为5.9%，较2018年末略升0.1个百分点，融资成本在同规模房企中优势依然明显。预计 2019-2020 年 EPS 分别为 0.95元、1.20元，考虑到公司销售增长持续，各项指标均衡向好，未来增长空间确定性强，维持“买入”评级，目标价 5.78 港元。
融信中国：净负债率改善超预期、下半年拿地保持弹性
业绩增长符合预期，下半年毛利率有望维持。公司前三年较高的销售增长逐步进入到业绩兑现阶段，上半年公司结算区域主要位于杭州、福州、阜阳、上海等地，结算金额大幅增长带动业绩增长。上半年公司的销售毛利率为23.9%，相比去年底略有提升，展望下半年预计毛利率依然能维持在24%左右的水平。
销售增速放缓，销售单价依然抢眼。2019年上半年公司实现销售金额567亿（+4%）、销售面积282万方（+11%），销售单价为20100元每平米，在TOP50房企里面名列前茅，销售权益比约55%，销售去化率约70%，销售回款率约80%。公司定位品质地产开发商，聚焦高效能城市，坚守中高端住宅市场，下半年预计新推1200亿（长三角占55%、海西占22%），假定去化率维持不变，全年有望实现1400亿销售目标。
净负债率改善超预期，安全性明显提升。今年上半年公司大力优化债务结构，短期债务占比从2018年末的40%降低到2019年中的31%，平均融资成本从2018年末的7.1%下降到6.9%，货币资金从2018年末的250亿提升至2019年中的319亿，增长27.6%。截止到2019年中，公司的净负债率为77%，相比2018年末下降了26.8个百分点，降幅超出市场预期。
总土储稳定增长，下半年拿地保持弹性。公司按“1（核心一二线）+N（周边辐射城市）”布局，目前进入43个城市，截止到2019年中，公司总土储2654万平米，权益比约53.3%，平均土地成本4465元每平米，相当于今年上半年销售均价的22.2%。上半年公司新增土储421万方（平均溢价率仅12.6%），总土地对价177亿，公司权益地价84亿，拿地相对谨慎，下半年公司拿地保持一定弹性。
结合对标公司估值和公司的土储布局和杠杆显著改善，给公司予2019年6倍PE，对应目标价13.03港元，维持“买入”评级。
宝龙地产：销售逆市高增长，商业地产提估值
业绩增长符合预期，毛利率再度提升：受益于公司2016年以来住宅销售的发力，公司地产开发结算持续放量，为业绩稳健增长奠定基础。2019H1收入口径物业销售占比85.7%，而其中住宅贡献70.5%（2016年这一数字仅为27.2%）。公司自2016年以来加大对住宅开发的投入力度，通过“商业+地产”模式拿地，严控土地成本，深耕长三角区域，目前销售表现逆市增长态势。上半年公司销售毛利率再度提升，达到38.8%的历史高位，带动净利率提升至19.7%，同比上升了0.8个百分点。
销售逆市高增长，受益于低基数和区域深耕：2019年上半年公司实现合约销售额292.0亿，同比增长78.7%，增速远超行业水平，在TOP50房企里位居前列。年中公司提升年度销售目标10%至550亿，下半年公司可售货值约631亿（长三角占78.1%），保守按45%的去化率，预计公司2019年销售额580亿，增速超过40%，未来三年合同销售增速预计能维持在30%左右。
拿地开创新模式，土储成本优势突出：公司15年商业开发运营的积累对住宅项目获取的协同优势日趋凸显。除了类似新城控股“商业+住宅”的勾地模式，类似龙湖集团的“商业+地铁”模式也开始发力。报告期公司在杭州、南京获得地铁上盖优质项目，均由公司控股操盘，可售部分预期毛利率均超过50%。截止上半年末公司土储建面约2437万方，总可售货值超过3000亿，土地平均成本仅2701元每平米，占2019H1销售均价的16.5%，土地成本优势十分突出。
携手腾讯开启商业数字化，融资成本稳健下降：公司与腾讯设立合资公司，打造面向行业的商业数字化创新应用。公司的商业地产类型丰富，覆盖面广，2019年计划新开业6家，预计年末开业商场达到45家，总可租赁面积（不含委托管理）为315.1万方。上半年末公司有息负债规模约495.9亿，平均融资成本仅6.24%，相比去年末下降0.24个百分点。预计公司2019-2021年EPS分别为0.96、1.25和1.49元，考虑到公司商业估值逐步呈现，给予2019年6倍估值，调升目标价至6.38港币，维持“买入”评级。
公司公告
【世茂|拿地】公司以以8.5亿元竞得北京市房山区一宗共产房用地，溢价率10.39%。该地块土地面积5.74万平方米，建设用地3.58万平方米，建筑控制规模为7.16万平方米。本次出让宗地居住建筑规模全部用于建设“共有产权住房”，房屋销售均价为29000元/㎡（含全装修费用）。
【宝龙地产|拿地】公司以底价5.5亿元竞得浙江湖州一宗商住地，折合楼面价约3972元/㎡。该地块为二类住宅、零售商业、旅馆用地，出让面积6.94万平方米，规划容积率1~2。
【中骏|拿地】公司以59.4亿元竞得厦门湖里区一宗地块，溢价率30.12%，成交楼面价为4.51万/㎡。该地块地上总建筑面积为13.02万平方米，计价建筑面积13.17万平方米。
【金地|拿地】公司以8.94亿元竞得厦门翔安区一宗地块，溢价率11.89%，成交楼面价为2.02万元/㎡。该地块地上总建筑面积为4.55万平方米，计价建筑面积4.43万平方米。此外，公司以2.82亿元竞得苏州常熟1宗商住地，该地块出让面积5.38万平方米，容积率为2.0，建筑面积10.76万平方米。
【中海|拿地】中海、首钢联合体以51亿竞得北京石景山区涉宅用地，楼面价约41943元/㎡。该地块占地面积为6.11万平方米，总地上建筑规模14.86万平方米，土地开发程度为六通一平。
【金地|拿地】公司以4.94亿元摘得内蒙古呼和浩特新城区一宗商住用地，楼面价4350元/㎡。该地块的供地面积为5.67万平方米，容积率小于2。
【中海|拿地】公司以3.93亿元竞得内蒙古呼和浩特新城区一宗商住用地，楼面价3782.59元/㎡。该地块供地面积4.52万平方米，容积率小于2.3。
【金科|拿地】公司以1.2亿元竞得桂林市灵川县一宗地块，楼面价1190元/㎡，溢价率38.9%。该地块土地面积28813.82㎡（折合约43.22亩），容积率≥1.0且≤3.5。
【保利|拿地】公司以11.99亿元竞得徐州主城区一宗商住用地，成交楼面价5337元/㎡，溢价率8%。该地块出让面积12.31万平方米，容积率≥1.54且＜1.82。
【碧桂园|拿地】公司以3.52亿元竞得浙江湖州德清县一宗宅地，楼面价7446元/㎡，溢价率3.42%。该地块土地面积为3.63万平方米，容积率为1.3，建筑面积为4.72万平方米。
【中骏|拿地】公司以7.8亿元夺下佛山西樵镇的一宗商住用地，折合楼面价7305元/㎡，溢价17.1%。该地块出让面积4.44万平方米，最大容积率为2.5，最大计容建面11.1万平方米。
【世茂|拿地】公司以底价4.01亿元竞得福州闽清县一宗城镇住宅用地，楼面地价2928元/㎡。该地块占地面积68473平方米（约102.7亩），容积率2.0，限高80米。
【中海|拿地】公司以50.2亿元竞深圳龙华民治一宗地块，溢价率23.07%。该地块土地面积27390.52平方米，建筑面积为134,210平方米。普通商品住房入市最高均价为71400元/㎡，人才住房初始配建面积为13100平方米。
【招商|拿地】招商、华润联合体以底价20.42亿元拿下深圳坪山碧岭地块。该地块土地面积33140.3平方米，建筑面积为132,560平方米。普通商品住房入市最高均价为35700元/㎡，人才住房初始配建面积为11160平方米。
【绿地|拿地】公司以底价3.47亿元竞得烟台高新区1宗商住用地，楼面价2001元/㎡。该地块土地出让面积约63,368平，规划地上建筑面积约167,400~173,300㎡。
【佳兆业|拿地】公司以底价2.25亿元拿下重庆沙坪坝区一宗地块，成交楼面价5172元/㎡。该地块土地面积24204.3㎡，建筑面积43567.74㎡，容积率1.80。
【禹洲地产|发行票据】公司将发行本金总额为5亿美元的票据，票面利率8.3%。此次建议票据发行的估计所得款项净额将约为4.94亿美元，公司拟将所得款项净额用于其将于一年内到期的现有中长期境外债务再融资。上述票据已暂定获惠誉评定为「BB-」级、获穆迪评定为「B1」级及获联合评级评定为「BB」级。
【正荣地产|发行票据】公司拟于香港联交所发行一笔优先票据，发行金额为人民币7亿元，于2020年到期，年息为8.0%。11月14日，正荣地产曾宣布完成赎回一笔优先票据，本金为2亿美元，利率8.6%，2020年到期。
【禹洲地产|发行票据】公司拟进行建议票据发行，同时以现金购买任何及全部尚余的2022年票据II。该票据票据于今年1月发行，目前尚余本金总额为5亿元。公司拟将建议新票据发行所得款项净额主要用作为公司现有若干境外债务再融资。
【龙光地产|发债】龙光地产全资附属子公司今日向合资格投资者发行境内公司债券，发行规模为20亿元，2024年到期，票面年利率为5.09%。该债券于发行日期起计第三周年结束时，发行人有权调整票面利率，而投资者有权要求发行人赎回境内债券。境内债券为无担保债券。本次发行境内债券所得款项将用作偿还发行人债务。
【新湖中宝|发债】公司拟公开发行2019年公司债券（第二期），发行规模不超过20亿元，固定利率。本期债券分为2个品种，品种一为4年期，附第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权；品种二为3年期，附第1年末、第2年末发行人调整票面利率选择权和债券持有人回售选择权。
【宝龙地产|发债】宝龙地产全资子公司宝龙实业拟发行不超过人民币 50 亿元的公司债券。本期债券为本次债券的首期发行，发行规模为不超过 12 亿元，票面利率7.2%。
【华侨城|转让】华侨城已挂牌转让昆明万澜房地产开发有限公司50%股权及19.3亿元债权，该公司为华侨城与万科的合资公司，转让底价为23.3亿元。
【华侨城|转让】公司拟转让云南世博华兆置业有限公司50%股权及4.03亿元债权，底价6.53亿元，其中50%股权的挂牌价格为2.5亿元。
【建发股份|出让】公司已成功出让厦门后埔--枋湖旧村改造项目部分土地，成交总价为59.4亿元。公司初步预计，以建发股份2018年度经审计的“归母净利润”46.72亿元为基数，上述土地使用权出让事项将贡献建发股份“归母净利润”20%以上。
【华侨城|转让】公司拟挂牌出让江门侨新置业有限公司50%股权及2.99亿元债权，转让底价3.49亿元，其中股权对应的挂牌价格为5000万元。标的公司于今年10月24日成立，主要从事房地产开发、商品房销售、物业租赁等。截至2019年10月31日，标的公司没有取得营业收入及利润，目前总资产7.77亿元，总负债6.77亿元。
【华侨城|转让】经由华侨城集团有限公司核准，云南世博兴泰投资发展有限公司拟挂牌出让持有的昆明世博万璟房地产开发有限公司50%股权，转让底价100万。据不完全统计，截止目前，华侨城共计披露8家公司股权挂牌转让信息，总转让底价约52.52亿元。
【招蛇|发行基金】公司正在推进招商局商业房地产信托基金（China Merchants Commercial Real Estate Investment Trust）于香港联合交易所有限公司主板发行REIT基金单位及上市事宜。房托管理人11月13日已向香港联交所正式递交招商局商业房托基金的上市申请，并拟于近期安排签署与房托上市相关协议。拟注入房托基金的底层资产是位于深圳市南山区蛇口区域的四项商业物业，即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，及一项商场物业，即蛇口花园城中心。
【朗诗|更名】公司公告称，公司股份于联交所买卖的英文股份简称将由“LANDSEA GREEN”更改为“LANDSEA PPT”，而中文股份简称则由“朗诗绿色集团”更改为“朗诗地产”，自2019年11月26日上午9时正起生效。公司股份代号维持不变。更改公司名称不会影响股东的任何权利，公司将不会作出任何安排，以现有股票换领新股票。
【阳光城|融资】公司拟与山东省国际信托股份有限公司、融博泰商业保理（上海）有限公司合作，以公司及下属子公司项下房地产项目在销售过程中形成的购房应收款为基础资产，发行相关产品进行融资，总额不超过20亿元，分期实施，每一期融资存续期间不超过12个月。
【万科A|权益变动】截止到11月22日，前海人寿、钜盛华、西部利得宝禄1号资产管理计划总持仓降至10%。其中，资管计划持股由0.33%降为0，清仓完毕；钜盛华持股由8.39%降为6.02%；前海人寿持股由6.28%降为3.98%。2018年9月19日至2019年11月22日，钜盛华及其一致行动人持有的万科A股股份累计减持比例为5.00%。
新房成交表现
公司估值表
往期回顾
市场下行寻找安全性高的资产、地产股性价比再度显现【西南地产周观点1117】
创业板扩容或致估值体系承压，地产板块性价比凸显【西南地产周观点1111】
三季报整体符合预期，10月销售继续向好，积极把握估值切换行情【西南地产周观点1104】
房企三季报依旧向好，后续关注地方长效机制与五年期LPR变动【西南地产周观点1027】
地方传闻政策宽松，地产估值修复依然在路上【西南地产周观点1020】
中美贸易谈判取得突破，A股地产与内房股交替上涨【西南地产周观点1013】
政策面平淡但销售超预期，内房股上涨明显，重视A股地产补涨需求【西南地产周观点1007】
免责声明：市场有风险，投资需谨慎。本资讯中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖做出保证。公众投资者不应将本资讯作为投资决策的唯一参考因素，亦不应以本资讯取代自己的判断。在任何情况下，本人、本研究小组或西南证券不对任何人因使用本平台中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。
如说地产
专业前瞻的地产解读