剑指长沙

         剑指长沙其实就是去长沙玩了一趟，干了点什么呢？吃喝玩乐，然后买了套房，就是这样。

        长沙的小吃真多，在五一广场附近黄兴路步行街小吃店琳琅满目，应接不暇，去之前都是尽可能清空肚子，然后过去先慢慢压抑食欲留着肚子到最后大快朵颐，大腹便便而归。

        以前都是路过湘潭，与长沙擦肩而过，这是第一次来长沙游玩。游一游当地著名的橘子洲头，湘江观光带上走一走也自然必不可少。岳麓山没去爬留有点小遗憾，也是下次再去游玩的理由和目的地。

       说起来为何别的地方不去就去了长沙，这个问题还真只是凑巧。凑巧那天跟一个长沙房地产中介聊天，她说长沙房价涨不上去，明显的价值洼地，本地人收入不高，吃喝玩乐高开销，但是房租不低，这是重点“房租不低”。问曰：“房租收益率多少？”对方答曰：“5%左右吧”。我拿起手机算了一下，贷款7成月供居然跟房租差不多！意味着什么？意味着只要不是傻瓜，肯定愿意买房而不是租房！与其辛苦帮别人供一套房子，不如给自己供。

        打开租房网站，搜索长沙的地产中介电话，拿起电话一个个拨了过去。得到的回答，差不多。那我开始着手，核实中介是不是把房价说低了，把租金说高了，造成数据偏差。接着我又联系了，长沙的同学，他的回答雷同，长沙房价是涨不上去的，比别的省会都低，长沙人就喜欢吃喝玩乐没钱买房，自住可以，千万别炒房，他自己2010年买了房子后6年都没涨了，但是也不会跌。

      长沙人的低收入和消费习惯是不是造成长沙房价不涨的原因，也是将来涨不上去的原因呢？

       这有不有点像高股息的股票，分红高而且暂时不收红利税，现金流不错。6年不涨的房价就如股价，5%的房租收益率就如股息。只要装修不是很老，设备的维修费用就可以忽略。所有的人都知道长沙的房价不会跌的，因为6年不涨，而且有不菲的房租收益。但是没人看涨，上网查了一下长沙房地产政务网：

       这应该能比较直观地表达出长沙人对房价的看法。因为不涨就是不涨，就是没有价值，好像蛮有道理的。价值洼地是长沙人的共识，外地投资客来了也不行，2010年那波温州炒房团据说还套着呢。

       价值洼地就是需要外部资金的大量流入，填平这个洼地之后本地人才会加入买房大军。看看港股市场如何？洼地被填平指日可待了。在国内资金波涛汹涌，时不时闹资产荒的现在，港股几十万亿的盘子照样被托起，更何况群众基础更好的房地产。虽然这个地方叫长沙，虽然这个地方的人爱消费，爱吃喝不爱攒钱买房。但没看到这个地方的人不爱赚钱，如果买房子有赚钱效应，我想长沙人也肯定争先恐后。要怪只怪房价6年不涨了，买了就没涨过，像“大忽悠”手上的表没”走过字”。

        想想这些，我决定去一探究竟，如果不是如此就当旅游一趟，如果是真的那就来一套。然后订票，收拾，出发，直接略过不表。

        到了长沙之后，在路上偶遇一从上海回长沙的长沙本地人，当然不失时机了解长沙的情况。当她猜出我要去长沙买房时，也是劝我买长沙不如买上海，就是上海周边也比长沙强，我问为什么，她答曰：上海一年就翻倍不止，上海周边也翻倍，长沙好几年不涨有些地方还跌了！我说，就是因为不涨我才来的呀。她热心地给我介绍一个搞装修对长沙地产很懂的朋友给我。盛情难却。

        这里插曲：到长沙头天晚上我先去吃了长沙有名小吃火宫殿（五一广场店）。

        她的这位朋友一见面就给我推荐了一个二手楼盘，离市中心核心区五一广场很近叫铂宫二期。他说没有比这性价比更高的了。晚上我在酒店打开地图，果然这个小区离五一广场不到一站地铁，一千米不到，走路只要880米。第二天我就看房去了，房子有绿化，不过一期是一栋，二期也是一栋，二期底下是挑空层里面有娱乐设施如乒乓球、小孩子玩得滑滑梯等等。他介绍说在核心区附近有绿化的楼盘相当稀少。后来几天的经历也证明了他的说法，另一个有绿化的小区名叫湘域城邦，不过位置更好房价更贵。看的房子是三楼，两室一厅，装修了几年，是婚房。南北不通透，两房都朝南的那种，窗帘很密，感觉有点暗。不过他们将房子改造了一番，向外想尽办法扩展使用空间。房门向前两米装了个铁门，占用了自己单独的过道用来放鞋柜，平时可以打开房门，关上镂空的铁门，南北通了风。阳台将露台围了进来放洗衣机。主卧室很小，放了婚房的大床，长2.4米宽2.2米，空间几乎占完，而且为了将主卧外的露台围进来弄得主卧窗前那一块地方说不出来的别扭，也因为这一点让我放弃了。不过这套房子，很实用，因为扩了不少地方，还在次卧向露台开了个门能自由出入露台可以利用10平米左右的露台。向中介和附近居民打听了下房租情况，算了下租金收益率4.6%，房租可以覆盖7成房贷的月供，八成房贷要多出几百月供。

        买房买地段，这样的地段在长沙很好了，虽然四周还有些没拆的老旧房屋。下图是长沙核心区地图。

        离开这个二手楼盘，我开始向一手楼盘进发，我的目标很明确就是市中心的楼盘不管新盘旧盘，看中的是房租收益率。如果到未成熟的新城区，新板块，房子无限供应，供应量大，而且配套不成熟，租金无从谈起。

        先去开福区开福寺附近的凯乐国际，直线距离300米就是地铁1号线开福寺站，2020年长株潭城际列车将开通开福寺站，与一号线实现换乘。直线距离500米的1号线另一站叫文昌阁，2022年将开通地铁6号线实现与1号线在文昌阁站换乘，目前是已规划开工准备期。凯乐国际的房子相对于周边的房子便宜，靠近湘江的江景房在市中心的都一万三四，可是凯乐国际的只有8千多九千多。第一印象是价值洼地里的洼地，是不是便宜有便宜的道理呢？在凯乐二期的楼道里看到一个业主的QQ群，就果断加了进去，里面业主普遍反映是物业管理差，业主们怨气较重，如果你说想在这买房他们肯定告诉你不要买，物业差得不行他们业主委员会正谋划换物业呢。但是问他们性价比如何，他们又会跟你说性价比不错，房屋质量还可以，交通方便，地段好，附近江景房都一万好几千。由于是新房，如果将装修的费用计算到总房价里，房租收益率就不高了3%左右，不仅凯乐国际一家其他的都如此。如果撇开可高可低的一次性装修费，房租收益率也有4%以上。

        接着去了城南的花语书苑、荣悦台和建发中央公园，走了这几个新楼盘之后发现，市区的新盘不多，配套不成熟的地方房子便宜，地铁附近的房子贵一些，但是差距并不是很大。花语书苑由于离地铁稍远，前后是两个大学，配套不完善比荣悦台和建发便宜两千多一平，是我去的楼盘里最低的，也是配套和交通最差的一个。城南的这小区都有一个不好就是靠近烈士陵园，楼高一点的可以看得到，直线距离也就一两公里。看惯了也许也不觉得。在地铁1和4号线换乘站黄土岭边上的荣悦台是大面积130平以上，据建发的置业顾问说荣悦台交房质量不如样板间，交房满意率稍低，所以房价比不过建发。建发在双地铁边上，左边是黄土岭站右边是4号线另一个站，建发这个小区纵深大，最外面靠大路边的房子紧俏，最里面是83-90平米刚需房。建发中央公园是三个楼盘里最贵的，不过也是1万出头一点。前几天荣悦台给我发短信说他们涨价2%，9月1日附近也涨过一次2%。建发置业顾问的反馈是楼卖的好，一天几十组客户，合肥武汉投资客尤多，房子首选优质客户，也准备涨价。以上三个楼盘距离五一广场和开福万达广场的距离比凯乐国际要远，都是非江景房，17年开通的4号线可以直达长沙高铁站。

        看了这些楼盘，已经很累很晚，但是也要去去黄兴路步行街，长沙人最喜欢去的地方走走，接着品尝美味。小吃街上狂吃海喝后，赶紧回酒店。

        看完了这几个楼盘，在之后的一天我回头又看了五一广场附近的湘域城邦。这个小区购买的人群素质高，据说，那块地原来是省政府所在地，省政府搬迁腾出来盖的小区，公务员购买的最多。边上靠近即将建成的长沙地标性建筑九龙仓和各种高端写字楼，湘域城邦因此租金高，房价由年初九千左右上涨至一万四五。这个也许是我去过的涨得最多的长沙二手楼盘。

        看二手楼盘当然少不了找中介，我找的中介是个小伙。我问他在长沙是买房子划算还是租房子？他想也没想就说：当然是买房子。又问：为何？答曰：长沙怪相----房租能抵月供，干嘛不买而要租？再问：如果大家都买，房价干嘛不涨？再答曰：长沙本地人本来就有房不管远近新旧，但就是不买新房，只顾吃喝。又问：外地人来买的多不多？答曰：像邵阳人这样的本省外乡人买的多，在省城买房子有面子，显示有能耐有本领。

         在带我看房的几个一手二手中介里除刚毕业的小姑娘小伙没买房，其他几个都是一两套。包括在来长沙遇到的那位姑娘和他朋友都分别在长沙买了房。本地的的哥，我打了几次的，都有跟的哥聊。其中有一位从温州回乡的的哥买了两套房，他说他是长沙白领，一月能赚6-7千，长沙人舍得消费他们也受益。他的买房逻辑我表示认同，他认为长沙房子虽然不大涨但是每年涨几百也不错，租金也可观，由于以前没涨过，将来至少不会跌，而且租金会缓慢上涨。当然也有一直待在长沙的老的哥，一个的哥就没买房，他买了辆车开滴滴快车，这是中介帮我打的的，原以为是房产公司的车，然后就跟他聊了起来不是房产公司的说话应该就直率多了，他说长沙人喜欢超前消费，赚一百花一百五，跟美国人似的，房价难涨，然后他就一直租房，反正有车，远一点也不耽误太多功夫。我心里想，美国人超前消费可是房价不一直涨都涨了一百多年了？

        很多人买房子都买在郊区，因为市区房价贵，郊区由于楼盘供应量大，普遍5千到6千的房价。不过说实话，我宁愿市区贵一点也不远郊区便宜一点，除非住别墅当大老板上班自由。但是市区堵，其实住郊区想舒服地去市区上班也不容易。坐地铁不堵车但是挤，自己开车和坐公交高峰期路堵又慢。

        思来想去决定购买市区的一处房产，虽然不是尽善尽美，差不多，概率大就行了，战略正确，战术上不够完美结果应该也不会差。决定好之后回沪。

长沙的兄弟来说几句，外乡人很多不懂  @那一水的鱼    

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