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2021年弘阳地产践行“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略，实现合约销售金额872.2亿元，其中核心城市的业绩贡献度提升，营业收入同比增长32.2%，但盈利能力承压。财务上，弘阳地产三道红线指标维持绿档，现金对短期债务的覆盖倍数大于1倍，但海外融资环境的恶化也给企业海外债的偿还造成了一定的压力。
合约销售平稳实现
核心城市贡献度提升
2021年弘阳坚持“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略，实现合约销售金额872.2亿元，同比微增0.8%。从区域来看，弘阳销售排名前十的城市销售额557.7亿元，占总销售额的63.9%，同比上升5.5个百分点，核心城市的销售贡献度进一步提升。具体来看，弘阳在无锡、宁波、成都等二线城市销售额有一定的增长，但在南通、常州等三四线城市的销售额普遍有所下降。从销售均价来看，2021年弘阳平均合约销售单价16887元/㎡，同比增长15.5%，其中大湾区、成渝都市圈均价增幅明显，但在部分三四线城市如温州、湖州，销售单价则出现了一定程度的下降。
我们认为，随着房地产行业销售规模逐渐见顶，三四线城市需求渐趋疲软，而一二线核心城市仍有较充足的市场空间，收缩三四线的布局，回归核心城市成为主流。从弘阳的土地储备来看，企业坚持“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略，截至2021年底，公司总土地储备为1878万㎡，较2020年末略下降6.4%，主要布局长三角区域和全国重点一二线城市，连续三年江苏土地储备维持在50%以上，长三角土地储备维持在67%以上，相对优质的土储有助于企业销售业绩的平稳实现。
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营业收入同比增长32.3%
盈利能力承压
2021年弘阳地产营业收入266.7亿元，同比增长32.3%，增速较2020年基本持平。在盈利能力上，2021年毛利润同比增长12.7%，净利润同比增长0.6%，但利润的增速低于营业收入的增速，毛利润率和净利润率分别下降至19.1%和7.0%。
在营业收入结转和盈利能力方面，我们认为有三点值得关注。一是随着企业销售增速放缓，营业收入的增长也有所放慢，但2021年末企业预收账款为331.9亿元，较2020年末增加12.9%，业绩保障倍数为1.2倍，未来营业收入平稳实现仍具有保障。二是行业受地价和限价双重因素制约，叠加疫情和流动性紧张带来的项目降价，行业整体利润水平持续探底。弘阳在盈利上同样承压，2021年因为结转了更多毛利润率较低的项目导致毛利润率下降3.3个百分点，净利润率也下降2.2个百分点。而盈利承压下，企业在成本管控上有一定的提升，2021年管理费用同比下降4.7%。三是弘阳在商业运营具有一定的经验，2021年商地联动山东潍坊项目成功落地，通过地产商业协同发展多元拓储，对未来利润率的改善具有一定的作用。
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现金短债比大于1倍
三道红线维持绿档
截至2021年末，弘阳地产三道红线仍保持绿档水平，其净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比分别是57.3%、68.1%和1.2倍。但值得注意的是，从短期来看，尽管企业现金对短期债务的覆盖倍数高于1倍，但由于海外债在其债务结构中占比较高，且1年内到期有一定规模，而海外市场再融资的困难使得企业需以自有资金偿还，因此企业在海外债偿还上也面临一定的压力。
截至2021年末，企业有息负债341.4亿元，较2020年末略增5.7%,短期有息负债113.8亿元，较2020年末基本持平，而企业在手的非受限资金138.9亿元，现金对短期债务的覆盖倍数1.2倍，但从结构看，海外债在有息负债总额和短期负债中的占比分别达36.3%和39.7%，2022年弘阳到期海外债换算后合计人民币45.2亿元，2021年前三季度，弘阳的海外融资通道仍较为畅通，境外债券融资7.6亿美元，但四季度后，随着房企境外融资环境的恶化，企业再融资难度加大，只能以自有资金偿还到期债券，企业在债务偿还上也面临着一定的压力。截至2022年4月10日，弘阳4月到期的美元债已如期偿付，企业短期债务有所减小，仅余2022年10月一笔2.5亿美元的公开市场债务有待偿还。
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