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时代中国在2021年大幅放慢拿地节奏，专注于销售方面的安排，并盘活存量资产，以此获取更大的现金流，得益于此，企业发展步伐更为稳健，平均销售单价逆势上升24.7%，时代中国更是在2021年年报业绩会中提出调降2022年销售目标，放慢脚步，更加从容地安排项目进度。
销售单价逆势上扬
广佛两城单价同比上升超40%
2021年，时代中国控股实现销售金额955.9亿元，同比下降4.8%，销售面积514.2亿元，同比下降23.6%。企业在销售面积大幅下降的背景下依旧可以控制销售金额的降幅，主要是由于企业期内推出了多个地理位置较好的优质项目，多数城市的销售均价均有较高涨幅，其中广州、佛山销售单价分别同比上升46.2%及40.7%，且这两个城市是时代中国销售金额的主要贡献区域，2021年两大城市分别实现321.2亿元及208.4亿元，分别占总金额的33.6%及21.8%。
于2021年年报业绩会中，时代中国控股公布了2022年的销售目标，为650亿元，较2021年1100亿元的销售目标调低了450亿元，管理层对此表示：“我们不倾向于用极端的方式，如以价换量以及非常短期的行为实现销售目标的达成，所以主动做了销售规模的管控，让我们的销售安排更加从容。我们要依靠卓越的产品品质、服务，实现高质量增长，实现公司行稳致远。”我们认为，主动调低销售规模目标，也能反映出企业发展战略重心从以规模为导向转变成以利润、资金、产品为导向，对于企业的长远发展而言未尝不是一个较为明智的选择。
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公开市场拿地力度降七成
城市更新持续转化
时代中国控股主要聚焦于粤港澳经济圈的核心城市，截至2021年底，集团拥有146个项目，其中134个分布于广东省主要城市，6个位于长沙，1个位于武汉，2个位于成都，2个位于杭州，1个位于南京。广东为时代中国控股的大本营，集团在广东省之外，入驻的城市均为区域核心城市，布局精准。截至2021年末，企业共拥有土地储备1990万平米，按建筑面积占比来看，广州、佛山分别占比22.1%以及16.1%，此外清远亦有较多土地储备，占比19.8%，整体土地储备充足，足够集团未来三年左右的发展所需。
2021年时代中国拿地节奏放缓，企业新增8宗地块，总土地成本121.1亿元，占全口径销售额的12.7%，权益土地成本45.5亿元，较2020年的171.2亿元大幅下降了73.4%。时代中国控股可以大量压缩招拍挂开支的底气在于其充沛的城市更新项目，截至2021年底，时代中国拥有135个城市更新项目，潜在总可售面积高达4000万平米，预估总货值超过1万亿，这些货值将随着城市更新项目的进展不断转化成企业的可售货值，2021年期内，时代中国成功转化6个城市更新项目，其中3个项目转化为土地储备，总建筑面积为99万平米。在行业市场环境暖意并不明显的背景下，企业更倾向于从城市更新中转化土地储备，获取确定性更高的利润。
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收入稳步增长
债务结构持续优化
盈利方面，尽管结转规模上升带动了时代中国营业收入的上升，不过由于结转项目的毛利润率的下行以及减值的上升，导致企业利润率为下降趋势。2021年，时代中国实现营业收入436.4亿元，同比上升13.1%，毛利润率27.6%，较2020年下降1.2个百分点，净利润率10.9%，较2020年下降3.0个百分点。从利润表数据来看，主要原因是其他收入及收益由19.4亿元降至9.4亿元，这是由于2020年广州红卫项目转化带来的溢价收入上升，导致其他收入及收益基数较高；以及其他开支由4.8亿元上升至12.1亿元，这主要是由于减值事项引起的开支上升。
债务方面，2021年末时代中国有息负债总额压降至533.9亿元，同比下降13.2%，但货币资金也大量下降至206.6亿元，降幅为45.6%，净负债率、剔除预收款的资产负债率以及现金短债比（已扣除预售监管资金）分别为76.7%、74.6%以及1.3倍，管理层将尽全力在2022年底完成转绿目标。2022年企业到期债务110.2亿元，截至3月底，已完成偿还或置换的债务超过25亿元，剩余到期的85.1亿元债务主要分为三个部分：第一，3.42亿美元债，折合人民币21亿元左右，在资金从境内调拨境外的渠道较为通畅的环境下偿还问题不大；第二，27亿元境内公司债，企业将或择机发行债务置换或进行债务续期，或用自有资金进行偿还；第三，37亿元国内银行及其他贷款，主要由国内各个项目的开发贷构成，主要以具体项目的销售回款进行偿还，整体而言企业资金压力较小。
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