※全文约1700字，阅读全文大约需要5分钟
在“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略下，2021年上半年弘阳地产销售业绩兑现，合约销售金额合计达到491.5%，同比增速为55.7%。在债务方面，弘阳地产上半年主要有以下动作来保持财务健康。一是采用长债置换短债，优化债务的期限结构。二是有息负债总量温和增长。截至报告期末，弘阳地产三道红线继续保持绿档水平。
01
销售金额同比增长55.7%
前瞻性土储布局有助于业绩持续提升
在“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略下，2021年上半年弘阳地产销售业绩兑现，合约销售金额合计达到491.5亿元，同比增速为55.7%。
从区域来看，江苏合约销售金额占比达到50.7%，长三角地区（不含江苏）占比21.0%，大湾区和成渝合约销售金额占比达到16.6%，其销售业绩分布与投资战略大体一致。
从量价关系来看，上半年销售面积与销售均价均上升，其中，销售面积同比增长34.7%，销售均价同比上升15.6%。在业绩会中，企业披露，上半年有86个项目均价上升，并且有48个项目均价增长超过5%。
我们认为，企业在“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”的投资战略下，项目多分布于长三角以及其他大型都市圈，比如大湾区和成渝。而近半年来，这几大区域住宅市场相对较热，成交量价都有一定的提升。受益于其前瞻性布局，业绩高效释放，进入收成期。
从2021年上半年企业的投资动作来看，企业的重心仍在江苏。上半年新增货值中江苏占比为57%。此外，如果按照能级城市来看，新增项目有78%位于一二线城市，22%位于强三线城市，这与深耕都市圈一脉相承。从第七次全国普查的数据结果来看，高能级城市和经济发展水平更高的区域不仅人口多，而且人口呈增长趋势，另外再结合这类区域经济发展水平更高的特征，这类城市/区域已成为房企争相布局或深耕的首选地。作为先行者，弘阳在长三角地区尤其是大本营江苏拥有更强的竞争优势，布局城市良好的基本面有助于支撑企业业绩持续增长。
02
营业收入高速增长
盈利能力提升空间大
2021年上半年弘阳地产营业收入同比增长34.7%，毛利润同比增长12.2%，净利润同比增长10.6%。但是2020H1、2020和2021H1毛利润率和净利润率均呈下降趋势。比如毛利润率由25.3%降至22.4%，后又降至21.1%；净利润率由9.3%降至9.2%以及2021年中期的7.6%。
在盈利能力方面，我们认为有三点值得关注。
企业过去销售业绩增速较高，这为企业收入结转增长提供了支撑，比如截至2021年中期，预收账款合计308.4亿元，业绩保障倍数为1.2倍，这对营业收入结转提供了基本保障。
当前调控政策多维度收紧，同行房企盈利能力下行，在行业利润空间压缩的大环境下，企业的盈利能力可能也会受到影响，比如当前企业深耕的长三角，部分城市土拍市场依然较热,溢价率也相对较高，而调控政策又较为严格，这对于企业投资拓展能力要求更高，而一着不慎，则有可能会减弱企业的盈利能力。
商业与地产协同发展，这是企业差异化的竞争力之一。企业在购物中心打造方面具有一定的经验，并且2021年上半年，商业经营收入高速增长，达到了2.9亿元。如果企业能有效结合地产开发与商业运营，那么一方面会增强企业的拿地优势，另一方面商住结合在拿地方面议价能力可能更强，有助于提升盈利空间。
03
优化债务结构，维持绿档水平
截至报告期末，弘阳地产三道红线继续保持绿档水平，其净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比分别是53.9%、69.4%和1.3倍。
在债务方面，弘阳地产上半年主要有以下动作来保持财务健康。一是采用长债置换短债，优化债务的期限结构。截至报告期末，企业短期有息负债占比已降至30.8%。二是有息负债总量温和增长，2021年6月30日，企业有息负债同比增长5.4%，与自身所处的档位允许的增速相匹配。
我们认为，当前的政策导向是房地产去金融化，房企降杠杆，提升经营质量也是大势所趋。在三道红线政策下，财务质量更好的房企融资增速上限更高。此外，部分城市在土拍环节禁止不满足三道红线的房企参拍。由此可见，拥有优质财务质量的企业将更受青睐。弘阳地产2021年上半年融资成本下降至7.62%或许也与企业不断优化的财务质量有关。
声明：本文根据年报数据整理提炼
版权归亿翰智库所有
未经授权请勿随意转载 如需转载请联系后台或留言
转载时请注明出处：亿翰智库（ehresearch）
感谢配合！
/
插图除数据图外均来源于公司官网及网络，
版权归原作者所有，特此声明！