2020年第一季度已经过去，在复工的浪潮下，长租公寓行业也迎来复苏，多地针对租赁市场推出奖补措施，增加对人才引进的力度，同时进一步出台监管政策，加固租赁市场秩序，以助力行业有序复工。
表：近期各地租赁市场奖补政策
数据来源：各地政府官网
近日，国内复工复产进程持续推进，在政府租赁平台进行了备案登记的企业及个人均可享受相应补贴，房源得到盘活，租赁市场成交量也出现明显回升。
在各项补贴，监管政策的刺激下，住房租赁市场向着更加规范的方向进化，行业的洗牌也更加“精彩”，然而对于长租公寓企业来说仍旧存在着“阿喀琉斯之踵”，如果无法化解，那么还将有更多的企业会在大洗牌中淘汰。
01
青客、美丽屋的黄粱一梦
近日，作为长租公寓第一股的青客公寓因“租金贷”再度成为行业关注的话题，截至4月20日，青客公寓在黑猫投诉平台的投诉量已达到5094条，投诉内容中更多次提及“青客拒绝撤销退房租客分期贷款”。
2019年11月6日，青客IPO缩水上市，作为长租公寓第一股自上市以来受到多方高度关注，今年年初发布首份财报，在2019财年，青客净利润亏损4.98亿元，也是青客接连亏损的第三年，亏损金额超过12亿元。
图：青客公寓2017-2019年净利润（亿元）
数据来源：青客2019年财报
青客公寓自成立后就开始不断扩张规模，从2012年至2019年6月，青客公寓可出租房间从940间爆发增长至9.7万间，成为分散式公寓企业的领军品牌。
然而，快速且大规模的跑马圈地直接导致青客资金链出现断裂危机，除四处融资外，青客公寓为加快资金回笼速度不断增加对“租金贷”的依赖。
截至2019年6月，青客公寓已与11家金融机构合作，提供分期租赁贷款，其65.2%的租金来自于分期贷款支付。
由此，长租公寓企业寻求规模化发展所面临的资金压力无疑是巨大的，为维持企业运营和市场占有，租金贷已经成为支撑企业的核心资金来源。
今年第一季度，受疫情影响青客公寓资金链困境越加凸显，4月15日有消息称，为降低租客和房东的损失，青客公寓将在杭约5000间房源交由建设银行旗下长租公寓业务平台建融家园接手，其他城市的交接也在进行中，未来青客或将业务重心或向运营转移。
经过了艰难的第一季度，除青客外又一分散式公寓陷入“租金贷”困境。联友科技旗下全国性长租公寓品牌美丽屋因“退租不退贷”投诉被推上了舆论的风口。
根据企业公开信息显示，2016年美丽屋完成B轮的融资，融资规模达3000万元，资金用于产业链扩展。
表：美丽屋融资情况
数据来源：投融界
近年在资本进入冷静期的大环境下，分散式长租公寓企业纷纷使用“租金贷”产品，利用时间差获取充足的资金，却忽略了租金贷存在的隐藏风险，无论租客、长租企业还是金融机构哪一方出现问题，租金贷的运转都将停滞，租赁双方都会面临经济损失。
此次，美丽屋的投诉不仅是收到疫情冲击下的产物，更是租赁企业确实对租金贷节奏的把控缺失。
02
一念成魔的租金贷
自2017年起，“租金贷”就成为许多分散式长租企业的噩梦，2019年，南京乐伽公寓事件更加将这一名词推到众人面前。
然而，追溯“租金贷”的产生，却是一项利己利人、初心向好的产品。
追溯“租金贷”的本源，其只是一种金融产品，等同于消费贷，是为减轻年轻租客们经济压力而生。
租客与长租公寓企业签订租房协议，同时企业另与金融机构定力贷款合约，由金融机构一次性替租客支付全年租金，租客再向金融机构定期交付租金以作还贷。
图：租金贷各方关系
图片来源：地产资管参考
自2017年住建部立法明确“租售同权”后，租赁市场快速崛起，租房也成为时下年轻人最潮流的生活方式，而90后的年轻群体对于生活品质、租房质量的要求也越加升高，而装修精美、配套完备的高品质房源，其租赁成本也居高不下。
于租客而言，传统一次性支付三个月房租的租赁方式更让初入社会的年轻人们望而生却。“租金贷”的产生一定程度上降低了租客们的经济压力，让年轻人在享受高品质租赁生活的同时也不必面对捉襟见肘的窘境。
于长租企业来说，租金贷能够让其从金融机构一次性获得一年的租金，企业再按季度分期支付房东房租，这其中的时间差能够为企业获得十分可观的沉淀资金，可用于拓展业务或强化经营能力，为企业赚取更多收益。
于金融机构，也能够为其增加业务量，获取收益。由此可见，从“租金贷”产生原因来说，这是一款能够实现多赢的金融产品。然而，在市场竞争和利益驱动下，“租金贷”逐渐丧失了其原有的功能。
长租公寓企业通过免押金、租金优惠等方式诱使租客签订协议使用“租金贷”，获取资金后用于加速扩张，然而当租赁市场出现下行情况时，企业将面临资金困境乃至资金链断裂的危机，而企业破产倒闭后，租客和房东则会面对利益损失。
不仅如此，租客们或将继续面对还贷风险，给其带来更沉重的经济打击。
2019年7月，乐伽公寓因资金链断裂停业，旗下5万套房源受到波及，支付了长期租金的租客无房可住，被赶出去的租客还要支付租房贷款，支付的押金及房租难以追回，近20万租客及房东受到影响。
为租客“减负”的租金贷被玩儿成了“二房东”的敛财工具，不得不说在市场监管体制尚未完全成熟的阶段，多数初心向好的举措多会被不良机构所利用，化身魔鬼，成为众人避之不及的噩梦。
03
2020如何破解
追溯“租金贷”成为租赁梦魇的原因，是资本市场对租赁住宅市场的持续深入，以及对长租公寓企业提高投资回报率以及缩短回报周期的迫切诉求。为满足此类诉求，长租公寓企业开始不断增加对多元融资渠道的探索，需求良性血液。
2020年初以来，租赁行业经历了一轮冲击，长租公寓企业资金链愈发吃紧，部分企业开始寻求方法腾挪资金，融资也成为企业求生的首选。
表：2020年1-4月租赁市场融资情况
数据来源：地产资管参考整理
随着头部企业开始加快融资节奏，2020年租赁市场的角逐也将更加激烈，在市场规范不断形成的环境下，企业更需不断提升自身运营能力，在行业寒冬的刺激下，租赁市场也开始不断向精细化演进，通过对客户精准的定位和对需求的理解实现企业业务结构的完善。
今年以来，因多地复工延期白领公寓成为租赁市场的重灾区，反观蓝领市场，因其目标客群多为企业，客源稳定、租约稳定，受到的影响并未对其造成过度冲击。
与此同时，近年在租售并举的政策指导下，各地也陆续出台相关政策推动蓝领公寓发展，从增加供给、规范监管、加强保障等多个方面支持蓝领公寓市场规范发展。
2020年，在面临行业大换血的背景下，长租公寓企业唯有完善自身运营实力，才能增加在这场变革中存活的几率。
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