2019·中海地产
● 核心观点
中海地产意在做“四好公司”，致力于长期持续稳健增长。2019年实现营业收入和利润的稳步增长，营业收入同比增长13.6%，毛利润同比增长1.2%，净利润同比增长9.0%，但盈利能力有所下滑。同时实现销售业绩3771.7亿港元，同比增长25.2%。华北和华东区域是销售主力。财务杠杆和融资成本始终处于行业低位，现金流充裕。
一、营业收入同比增长13.6%，利润率下滑
2019年，中海地产实现营业收入1636.5亿元，较2018年同期增长13.6%。其中，物业发展实现营业收入1591.9亿元，占比97.3%，较2018年同期增长13.5%。物业投资37.5亿元，较2018年同期增长26.3%。酒店运营、建设及规划设计顾问服务等其他业务实现营业收入7.2亿元，较2018年同期减少4.4%。
毛利润550.8亿元，同比增加1.2%，毛利润率33.7%，较2018年同期下降4.1个百分点。净利润427.5，较2018增长9.0%，净利润率26.1%，较2018年同期下降1.1个百分点。净利润率和毛利润率水平均高于EH50房企平均利润率。盈利能力始终维持行业较高水平。
二、业绩增长25.5%，华北和华东区域持续发力
2019年，中海地产实现合约销售金额3771.7亿港元，较2018年同期增长25.2%。对应的销售面积1794万平方米，较2018年同期增长12.6%。销售均价21019港元/平方米。销售回款较2018年同期增长30.6%至2991亿元。
按金额分布来看，几大重点区域的销售布局相对均衡，具体来看，公司的销售主要来自于华北和华东地区，华北区占比19.5%，华东区占比17.3%，华南区占比10.2%，中海宏洋占比16.8%，合联营占比14.4%，北方区占比11.6%，西部区占比7.3%，港澳区占比3.0%。
按面积分布来看，华北区占比15.4%，华东区占比10.8%，华南区占比8.0%，中海宏洋占比28.1%，合联营占比11.5%，北方区占比17.2%，西部区占比8.6%，港澳区占比0.4%。
三、土储丰厚，投资布局向一线及港澳倾斜
2019年，中海地产在内地和香港共新增53幅地块，新进入贵阳和石家庄2个城市，新增总建筑面积1146万平方米，实际权益面积1097万平方米，总地价1458.2亿元，权益地价1133.6亿元。投销比63.9%，投资节奏与2018年同期相比明显放缓。2020年预计新增土地权益投资预算达到1400亿元，同比增长23%。
从城市能级的角度来看，中海地产坚持深耕安全边际更高，抗风险能力更强的一二线城市。权益购地金额按城市分布来看， 48.4%的新增土地储备位于一线及港澳城市，同比增加6.4百分点，51.6%的新增土地储备位于二线城市，同比下降6.4百分点。
权益购地金额按都市圈分布来看，2019年新增土地储备67.8%位于粤港澳大湾区、京津冀城市圈和长三角都市圈，占比分别为30.3%、23.5%、14.0%。
截止2019年12月31日，中海地产总土地储备8923万平方米，不含中海宏洋的土地储备6522万平方米，实际权益面积5317万平方米，权益占比81.5%。存续比5年，足够支撑未来5年发展所需，因此即使投资节奏放缓，中海地产不用担心土地储备不足的问题，在行业盘整阶段，行稳健之路。
四、财务杠杆维持低位，现金流充裕
中海地产持续坚持审慎财务资金管理的原则，实行有效的财务、资金运用和融资集中统一管理模式，保持合理的借贷和现金流水平。
2019年，中海地产净负债率33.7%，与2018年同期持平。远低于EH50房企平均净负债率水平，财务杠杆始终处于行业低位。货币资金954.5亿元，同比增长8.6%，现金短债比3.0倍，覆盖短期债务的3倍，短期内没有偿债压力。另有未动用银行授信额度372.9亿元，可动用资金达1327.4亿元。
作为优质蓝筹房企，保持行业较高的信用评级，受资本市场青睐，拥有全国龙头房企、香港本地房企的双重优势，中海地产的融资成本始终保持行业低位，2019年融资成本4.2%，较2018年同期进一步走低。2020年3月成功发行5年期3亿美元、10年期5亿美元和15年期2亿美元的高级债券，票面利率分别为2.375%、2.75%和3.125%，创境外同年期债券中最低利率。
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