一、2019新型城镇化建设重点任务的主要变化
1、农业转移落户工作目标列入总体要求，要求取得决定性进展，全面配套土地和财政等相关倾斜政策，力求稳步实现城镇化率一年一个百分点的增长指标。
2、城市群和都市圈建设中，政策重心逐步下沉，强调培育发展次级城市群，科学引导中小城市找到在城镇体系中的战略定位。
3、投融资政策导向从“防范风险”第一性转向“有效投资稳定增长”第一性，基建投资合理加快，信贷合理放宽，支持住房租赁类房地产信托。
4、城乡融合方面，初步完成下乡底层土地机制改革，加速城乡之间以土地为代表的要素流动和对接。
二、政策对房地产行业的相关影响解读及2020展望
1、预期行业规模保持稳定，住房需求以刚需为主。城镇化率稳步提升带来稳定的住房需求，2019年目标为常住人口城镇化率提升1个百分点，超1300万转移人口落户城市，与2018年基本持平，置业需求总量维持平稳。2018年的城镇化率为59.58%，根据发达国家经验，城镇化率峰值通常在80%，由此可推算得出未来中国仍有约20%的增长空间，增长空间较为充足，此外配合落户限制的不断放宽，预计至少未来三到五年中国城镇化率仍能稳步增长，住房需求规模大概率不会出现较大波动。
依据现行的主流城市房地产限制政策，落户的放宽不代表房地产市场的放开，落户放宽可近似理解为获得首套房购置资格，主要用于保障新进常住人口基本住房需求。在“房主不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的工具”等政策指导下，住房逐渐回归居住属性，投资性需求显著减少，未来住房需求将以刚需和部分改善性需求为主。
2、满足楼市可控和城市承载力充足的条件下，落户将持续全面放宽。“人钱地”资源挂钩，即中央划拨地方的用地指标和财政补助与落户人口数量直接挂钩，这种情况下，一方面出于对资源红利的争取，另一方面更主要出于城市长期发展的考虑，城市在维持房地产市场可控的情况下，倾向于尽可能放宽城市的落户限制，并对重点人才群体出台相关落户和置业的补助及优惠政策，以吸引和争夺尽可能多的落户人口。
根据新型城镇化落户政策要求，相较于2018年，2019年对各级城市的落户要求均有不同程度的放宽，对于超大特大城市，也明确提出了扩大落户规模，简化落户机制的政策指导要求。未来随着政策边际效应递减，预计最终将形成大部分城市无落户限制，少数热门城市合理控制落户规模的落户机制。
3、一二线核心城市仍是最优投资选择，部分三四线城市或出现结构性机会。城市群和都市圈成为新型城镇化的主要操作单元，单元内和单元间的体系化协同建设成为未来城市发展的主要导向。无重大外力影响下，主流一二线城市在城镇体系中仍将承担核心城市职能，随着落户限制的放宽和产业竞争力的进一步提升，一二线城市依然是最主要的人口流入地，城市核心资产将长期具备保值和升值空间，投资预期良好。
2019年新型城镇化建设重点任务多次提及中小城市，并明确提出对于“潜力型”和“位于都市圈内”的重点中小城市，公共资源配置时应适度倾斜，引导优质公共资源入驻，并适度加大基建投入，部分三四线城市或出现结构性机会；同时建议规避或谨慎投资收缩型中小城市。
4、信贷规模扩大，支持住房租赁证券化工具，房地产融资端迎来边际改善。城市投融资重点从2018年的“防范化解隐性债务风险”转变为“有效推动投资稳定增长”，鼓励金融机构适度扩大信贷投放，并在货币政策、企业债、信托基金等多方面均发出明确的积极信号，虽然房地产融资端并未放宽，但偏宽松的市场环境仍为房企资金面带来边际改善。
投融资工具中特别提及“支持有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金”，随着证券化工具的不断完善和推出，能有效针对租赁类资产回报期过长的投资软肋，帮助投资者构建运营闭环，加快回笼资金。“租售并举”作为未来住房的大趋势，后续预期将会出台更多的政策支持和相关制度设计。
图表：2018年与2019年政策内容对比
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