2019年上半年·中报季
引 言
随着2018年销售规模实现接近30%的增长，2019年上半年中国海外发展结转收入和核心利润规模较2018年同期有较为明显的提升，净利润高达26.7%。报告期内，拿地有所放缓，投资聚焦于一线和核心二线城市。在维持高利润率和高销售规模的情况下，中国海外发展未来盈利能力持续向好。
一
销售规模稳步增长，区域布局趋向均衡
2019年上半年，中国海外发展实现合同销售金额1942亿港元，同比增加28.7%，较2018年同期上涨10.2个百分点，合同销售面积922万平方米，同比增加8.9%，增幅略比2018年同期增加0.3个百分点。2019年中国海外发展销售目标为3500亿港元，截止2019年6月30日，年度目标已完成55%。根据2016-2018年中国海外发展的销售经验，上半年与下半年销售金额比例约为4:6，中国海外发展继续以此节奏销售的情况下可顺利完成全年销售目标。
2019年上半年，中国海外发展销售业绩主要来自于华南地区、华东地区、华北地区、北方地区、西部地区和港澳地区，随着集团全国化布局的深入，各区域贡献率也趋向均衡。从销售金额来看，华北地区贡献最多，销售金额为362.3亿港元，占比达27.2%，华北地区和华南地区销售金额分别为278.4亿港元和259.7亿港元，占比分别为20.9%和19.5%；从销售面积来看，北方地区贡献最多，销售面积为1519.5万平方米，占比达26.8%，华北地区和华南地区销售面积分别为1372.1万平方米和958.2万平方米，占比分别为24.2%和16.9%。
二
收入利润双增，成本管控能力极强
受益于结转项目的增加，2019年上半年中国海外发展的营业收入和利润均呈稳健增长的态势。2019年上半年，中国海外发展实现营业收入933.8亿港元，同比上升5.45%，较2018年同期增加3.8个百分点。2019年上半年，中国海外发展实现营业利润366.1亿港元，同比增长2.4%，净利润为254.6亿港元，同比增加5%，净利润率达26.7%，较2018年同期增加了0.5个百分点。2019年上半年毛利润率为34.9%，核心净利润达209.2亿港元，同比增长9.5%。
在三费方面，中国海外发展一直展现出良好的成本管控能力，2019年上半年，中国海外发展的销售费用率、管理费用率和财务费用率分别为1.41%，1.68%和5.15%，近五年来中国海外发展的销售费用率和管理费用率均保持在2%以下的较低水平。2019年上半年财务费用率增加了0.4个百分点，但仍保持于较低的水平。
三
投资放缓，聚焦一二线
2019年上半年，中国海外发展在19个城市新增24幅土地，新增土地面积为464万平方米，同比减少41.2%，新增土地权益面积为442万平方米，同比减少33.4%，新增土地面积权益占比由2018年上半年的84.2%上升至2019年上半年的95.3%。截止2019年6月30日，中国海外发展总土地储备达9175万平方米（不含中海宏洋），同比增长5%。上半年，集团新进入贵阳和石家庄两个城市。
中国海外发展一直坚持主流城市、主流地段、主流产品的发展定位，2019年上半年投资布局聚焦一线和核心二线城市，而普通二线城市土地储备占比相应减少。按权益地价来看，2019年上半年位于一线城市和港澳地区的土地储备占比为44.1%，较2018年同期增加了7.7个百分点，位于核心二线城市的土地储备占比为20.3%，较2018年同期增加了4.4个百分点，而位于二线城市的土地储备占比为35.5%，较2018年同期减少了12.2个百分点。
四
财务稳健，融资成本仅4.28%
截止2019年6月30日，中国海外发展净负债率为35%，较2018年同期增加了7个百分点，但仍处于行业较低区间，远低于2018年YH50房企的平均净负债率。
截止2019年6月30日，中国海外发展持有现金1120.4亿港元，现金短债比为3.7倍，现金充裕，短期不存在偿债风险。
中国海外发展作为典型央企，融资成本保持行业低位，2019年上半年加权平均借贷成本仅为4.28%。
往期回顾
2019年半年报：
【年报有料(1)丨阳光城】业绩稳定增长，降杠杆计划稳步推进（2019H1）
【年报有料(2)丨时代中国】深耕粤港澳大湾区，2019H1投资力度大增（2019H1）
【年报有料(3)丨融信中国】营业收入大增，净负债率直降63pcts（2019H1）
【年报有料(4)丨金科股份】销售目标完成过半，净利润同比增长近300%（2019H1）
【年报有料(5)丨保利发展】业绩步步抬升，2019H1稳居行业第四（2019H1）
【年报有料(6)丨旭辉控股】聚焦一二线，多元扩储，盈利稳定风险可控（2019H1）
【年报有料(7)丨越秀地产】销售完成度超预期，首进深圳深化区域优势（2019H1）
【年报有料(8)丨当代置业】销售业绩稳步增长，盈利能力提升显著（2019H1）
【年报有料(9)丨华夏幸福】结构调整和模式迭代，价值创造再突破（2019H1）
【年报有料(10)丨中国奥园】盈利持续性强，评级稳步上调（2019H1）
【年报有料(11)丨首创置业】营业收入和经营利润双升，净负债率略有下降但仍处高位
【年报有料(12)丨美的置业】盈利能力持续向好，“两翼”赋能主业（2019H1）
【年报有料(13)丨华润置地】收入增速回落，销售目标完成近半（2019H1）
【年报有料(14)丨雅居乐集团】销售目标过半，业务和投资区域趋多元（2019H1）
【年报有料(15)丨万科A】全国市场占有率4.7%，三费费率均下降（2019H1）
【年报有料(16)丨建业地产】营收大幅增长，“轻重并举”趋势良好（2019H1）
【年报有料(17)丨彩生活】营收及利润平稳上涨，平台服务规模增速较快
【年报有料(18)丨佳兆业美好】收入增长超三成，收并购方式提升管理规模
2018年年报：
【年报有料(1)丨越秀地产】土储优质近半布局大湾区，合约销售大增四成再提速（2018）
【年报有料(2)丨新城控股】业绩持续高速增长，长三角是业绩增长引擎（2018）
【年报有料(3)丨当代置业】凭绿色建筑实现差异化竞争，重仓省会城市为业绩增长带来机遇（2018）
【年报有料(4)丨旭辉集团】销售表现超预期，布局完善保增长（2018）
【年报有料(5)丨阳光城】规模上台阶，负债正改善（2018）
【年报有料(6)丨时代中国】深耕湾区优势凸显，超额完成550亿销售目标（2018）
【年报有料(7)丨碧桂园】2018营收大增67.1%，解码碧桂园城镇化之路（2018）
【年报有料(8)丨中国奥园】业绩稳增长，经营再提质（2018）
【年报有料(9)丨龙光地产】乘大湾区政策东风，销售业绩同比大增65.4%（2018）
【年报有料(10)丨中国金茂】 首迈千亿房企阵营，塑造城市运营标杆（2018）
【年报有料(11)丨招商蛇口】销售增速央企领先，资源获取量质齐升（2018）
【年报有料(12)丨中海地产】央企背景资源甚好，盈利能力领跑行业（2018）
【年报有料(13)丨雅居乐】盈利能力持续提升，首次迈入千亿阵营（2018）
【年报有料(14)丨富力地产】销售增速创近5年新高，营收利润同步高质量增长（2018）
【年报有料(15)丨蓝光发展】全国化步伐再加快，三年复合增长率67.2%（2018）
【年报有料(16)丨北辰实业】销售持续增长营收利润兑现，土储优质未来可期（2018）
【年报有料(17)丨融信中国】三年复合增长85%，高成长企业代表 （2018）
【年报有料(18)丨绿城中国】代建业务行业领先，利润率有待提升（2018）
【年报有料(19)丨宝龙地产】销售金额大增96.5%，2019年500亿目标可期（2018）
【年报有料(20)丨正荣地产】销售大增首破千亿，净负债率大幅改善（2018）
【年报有料(21)丨龙湖集团】规模再上台阶，全国化布局更加均衡（2018）
【年报有料(22)丨朗诗绿色集团】毛利润率稳步提升，五大城市贡献七成业绩（2018）
【年报有料(23)丨万科地产】销售金额高达6070亿元，战略布局一二线（2018）
【年报有料(24)丨迪马股份】销售翻倍超额完成战略目标，营收利润迎来同步大幅增长（2018）
【年报有料(25)丨华润置地】注重城市深耕，2018规模再上台阶（2018）
【年报有料(26)丨合景泰富】深耕两大核心区域，销售业绩大幅增长72.2%（2018）
【年报有料(27)丨佳兆业】旧改专家释放利润空间，湾区助力业绩腾飞（2018）
【年报有料(28)丨金科股份】ROE大幅提升，投资结构持续优化（2018）
【年报有料(29)丨世茂房地产】规模追赶量质齐驱，投资积极财务稳健（2018）
【年报有料(30)丨中国恒大】王者荣耀，效益型恒大核心净利润同比大涨106.4%（2018）
【年报有料(31)丨融创中国】业绩大增杠杆稳降，优质布局未来可期（2018）
【年报有料(32)丨美的置业】行业黑马规模跃升，优质土储驱动企业成长 （2018）
【年报有料(33)丨深圳控股】营业收入大增62.3%，大湾区土储保障业绩增长 （2018）
【年报有料(34)丨禹洲地产】2019禹洲再出发（2018）
【年报有料(35)丨大发地产】销售业绩创历史新高，低土地成本为企业发展保驾护航（2018）
【年报有料(36)丨德信中国】盈利能力提升，资本结构优化（2018）
【年报有料(38)丨力高集团】兼顾规模与效益，销售面积同比增长99.7%（2018）
【年报有料(39)丨荣盛发展】战略清晰首跨千亿，多元业态收入显增（2018）
【年报有料(40)丨中交地产】土地储备充足，二线城市是业绩增长动力（2018）
【年报有料(41)丨泰禾集团】销售金额同比增长56.9%，战略布局一二线（2018）
【年报有料(42)丨首开股份】销售金额破千亿，京外是规模增长新动力（2018）
【年报有料(43)丨保利发展】销售业绩首破4000亿，业绩稳居央企第一（2018）
【年报有料(44)丨华发股份】销售金额逆势同比增长87.64%，“6+1”布局日渐完善（2018）
【年报有料(45)丨华夏幸福】聚焦高潜力核心都市圈，异地复制全面加速（2018）
【年报有料(46)丨宏泰发展】业务模式逐步成熟，护城河还待拓宽（2018）
【年报有料(47)丨中南建设】两大主业持续发力，业绩高速增长终破千亿（2018）
【年报有料(48)丨滨江集团】深耕杭州，目标千亿，2019再出发（2018）
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【年报有料(50)丨金地集团】深耕广拓显成效，销售业绩创新高（2018）
【年报有料(51)丨东湖高新】产业园区投资逆周期加速，国企大平台属性初显
【年报有料(52)丨张江高科】科创板加速推出，产业园区科技投行优势凸显（2018）
【年报有料(53)丨中电光谷】转型收官之年，园区运营成效凸显（2018）
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