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2018年8月21日，碧桂园和万科同一天举办业绩发布会，因此，将碧桂园与万科进行对比研究分析成稿。
碧桂园在2017年以5508亿的合约销售额成功赶超万科，登顶成为全国销售冠军。作为新晋的宇宙第一房企，也有人担心碧桂园是否会重蹈绿地和恒大的覆辙，“第一”仅仅只是昙花一现，之后还是要被万科重新超越。我们借由8月份中报披露的时间窗口，对比万科和碧桂园的中报内容，从多个维度诠释这个“第一”究竟是一时瑜亮还是一骑绝尘。
碧桂园
一、业绩规模：
高速增长VS 稳中有升
面对日益趋严的政策高压，定位一二线的万科投资、销售策略近几年都偏向保守，而聚焦调控洼地——三四线城市的碧桂园却在抓紧屯粮。2018年1-6月，碧桂园和万科的合约销售金额分别为4124.9亿元和3046.6亿元，同比分别增长42.8%和9.9%;合约销售面积分别为4389万平米和2035万平米，同比分别增长36.1%和9%。继2017年碧桂园在销售规模上赶超万科之后，至2018年中期，碧桂园继续牢牢占据榜首位置。
图表：近5年万科和碧桂园合约销售额对比（亿元）
图表：近5年万科和碧桂园合约销售面积同比（万平米）
亿翰认为，本轮三四线城市体系性修复可能会超过多数人的一致预期，预计3至5年仍存在机会（详见《棚改不改三四线城市大势，预计未来3至5年仍有机会》）。因此，在三四线体系化复苏的大背景下，其销售业绩仍具备较强发展潜力。
二、利润表现：
利润翻倍VS稳步增长
受益于销售规模的大幅提升带来的结转收入持续增长，碧桂园2018年上半年交上了一份满意的业绩答卷。上半年，碧桂园实现营业收入1318.9亿元，同比增长70%，毛利润和净利润分别达349.7亿元和163.2亿元，同比分别增长105%和95%。万科在2018年上半年业绩一如既往的保持稳健增长态势，实现营业收入1059.75亿元，同比增长52%，毛利润和净利润分别为364.95和135.23同比分别增长60%和36%。
图表：碧桂园近5年营业收入、毛利润和净利润情况
图表：万科近5年营业收入、毛利润和净利润情况（亿元）
与销售业绩相对应，万科的业绩也是以“稳”字为主，而碧桂园业绩则是处于高速增长通道。
三、费用与负债：
稳杠杆的量入为出VS加杠杆的规模扩张
2018年上半年碧桂园和万科的三费费率分别为14%和12%，碧桂园的三费费率略高于万科。主要是因为营业收入、销售费用和管理费用期限错配对于碧桂园三费费率的影响。考虑到规模越大这种错配所带来的影响就越大，亿翰判断随着未来碧桂园投资布局的逐步稳定以及业绩的稳定释放，其三费费率还有一定的下行空间。
图表：万科和碧桂园近5年三费费率情况
万科秉承的“量入为出”投资策略，使其杠杆率一直维持在较低水平，2018年上半年万科净负债率仅为33%。碧桂园2018上半年的净负债率为59%，虽然高于万科，但也处于行业较低水平。另外，碧桂园在2018上半年再次实现净经营现金流为正，现金充裕，现金短债比接近2倍，无短期偿债压力。
图表：近5年万科和碧桂园净负债率对比
四、土地储备：
3.64亿平米VS1.43亿平米
截止2018年6月底，碧桂园在中国内地的土地储备高达3.64亿平方米，其中未售土地储备的对应货值约为人民币2.81万亿元，另有基本锁定，但尚未签约的潜在土地储备约1.86万亿元，土地储备量丰富。
万科的土地储备相较碧桂园来说还有一定的差距，截止2018年6月底万科在建和规划中项目总面积为1.43亿平米。在当前房企融资环境日益趋紧的背景下，叠加房地产行业马太效应的进一步凸显，我们认为土地储备充裕的房企将会走的更稳、走的更远。
五、多元化布局：
碧桂园更深VS万科更早
●碧桂园服务&BIG+碧家国际社区
2018年6月19日，碧桂园服务成功分拆上市登陆港交所。这使得碧桂园的物业服务迈上一个新的阶段。截止2018年6月底，碧桂园物业服务业务实现营业收入16.32亿元，同比增长35%，且从碧桂园服务发布的盈利预告可知，物业服务业务将实现净利润和归母净利润分别为4.64亿元和4.24亿元，同比增长均超过110%。净利润大幅增长的主要原因是由于物业管理面积的增加以及小区增值服务与非业主增值服务收入的增加所致。截止2018年4月30日，碧桂园的合同管理面积已经扩大至3.65亿平方米，服务范围覆盖2500个小区。长租公寓方面，碧桂园2017年开始布局长租公寓，发展求稳，截止2018年6月底在建房间数已超过2.1万间，已获取项目的总房间数已超过2.4间。并且从已经出租的2000多间公寓情况来看，可以达到开业三个月出租率为91%的水平，表明定价更贴近市场需求。
●万科物业&万科泊寓
与碧桂园相比，万科的物业服务业务和长租公寓业务布局要更早，截止2018年6月底，万科物业服务累计签约面积超过4.7亿平米，实现营业收入41.6亿元，同比增长29.8%。而早在2014年万科就积极布局长租公寓市场，并在2018年确定租赁住宅业务为集团的核心业务，截止2018年上半年，万科长租公寓业务覆盖30个城市，累计获取房间数超过16万间，累计开业超过4万间，开业6个月以上项目的平均出租率约92%。
往期回顾
2018年上半年：
◢招商蛇口：千亿规模，百亿利润，投资同比增长230.98%（2018H1）
◢蓝光发展：净利润增速达117%，双擎战略助力多元化发展（2018H1）
◢万科地产：投资向中西部倾斜，1-7月累计销售3498亿元（2018H1）
◢中国奥园：营收净利大幅跃升，业绩、潜力再获国际资本市场认可（2018H1）
◢泰禾集团：营业收入高速增长，多元化链接美好生活（2018H1）
◢中南置地：盈利能力提升，销售土储高增，揭幕业绩腾飞大戏（2018H1）
◢当代置业：匠心打造绿色房地产，规模稳中提升（2018H1）
◢旭辉集团：稳中求进，蓄势待发（2018H1）
◢龙光地产：手握大湾区超5000亿土储，盈利能力继续领跑行业（2018H1）
◢保利地产：规模利润双升，资金优势凸显
◢2018H1业绩预告点评：业绩预增主流趋势已定，调控加码仍需谨慎
◢越秀地产：实现核心净利润11.2亿元，全年销售目标完成过半
◢时代中国：深耕粤港澳大湾区，归属于母公司净利润增幅137.9%
2017年年报：
年报有料 | 时代中国（01233.HK）：深耕粤港澳大湾区的千亿后备军
【年报有料 | 首创置业】业绩微升，13年回A路就此尘埃落定？
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