发布会介绍
时间：2018年8月21日
2018年8月21日，万科召开2018年中期业绩发布会，万科总裁祝九胜、万科执行副总裁孙嘉、万科执行副总裁张旭、万科董秘朱旭出席了此次业绩会议。
*图片来源于全景网
业绩发布会核心观点：
管理层业绩解读：
一、上市公司介绍
公司是过去三年分别入选全球356位、307位和332位。过去26年来，公司的权益净利润复合增长率达到了31%，分红合计为455亿元，是公司融资总额的2.3倍。今年公司的中报亮点包括：上半年公司实现营业收入1059.7亿元，ROE达到6.76%，净负债率为32.7%。
上半年，公司还积极拓展租赁业务，实现租赁住宅16万间，平均出租率92%。已经连续9年位居物业服务第一名。
今年上半年，公司的营业收入实现了51.8%的增长，归母净利润实现了24.9%的增长，营业利润率达到27.4%，毛利率27.3%，平均结算成本是1.430万元/平。今年上半年，公司实现净利润91.2亿元，其中95%来自房产，上半年的EPS是0.83元/股。
截止上半年末，公司的总资产为1.35万亿，净资产为1349亿元，扣除预收款的的负债率仅为46.3%，净资产负债率是32.7%，保持了行业中的低位。截止上半年末，公司的在手现金1596亿元，在手现金充足，净负债率保持低位。
上半年，公司继续保持行业领先的信用评级，发行了五期超短融资券，其中4月完成9.71亿美元十年债。有息债务构成中，68.4%是人民币负债，31.6%外币负债。总体上，目前公司的汇率风险总体有限，外币负债的期限长，汇率的短期波动影响小。此外，公司针对15.3亿美元外币借款及债券签署了远期外汇契约对冲风险。目前，公司的海外平台风险敞口小于12亿美元。
目前，公司的业务框架主要是围绕城乡发展和居民消费升级两条主线。其中，开发业务中，上半年实现销售3047亿元，增长9.9%，销售均价14300元/平。目前，公司在34个城市中的地产销售排名前三，而一线城市的占比下降，新推盘认购率达到76%。
上半年，公司的结算收入增长53.6%，已售未结资源为5200亿，总体上结算均价在提升。产品构成上，85.9%占比是住宅，10.9%占比是商业，其他占比3.2%。
今年上半年，公司新开工面积2321.1万平，增长40.2%，竣工增长44.1%，结算增长20.2%。上半年，公司获取项目117个，项目建面2049万平，权益均价为5054元/平米。上半年，上述获取的地块权益规划建面1143.9万平，权益总额578亿元，按全口径计算建面中的非招拍挂占比50.1%，大多是在二线城市获取地块。
目前，公司累计土地储备是859个，达到1.43亿平，项目资源满足持续发展需要。在建总建面为8187.6万，权益建面5098万平，其中旧改项目达到284万平。
上半年公司的万科物业收入增长29.8%，综合实力达到行业第一。物业面积中50%非万科开发，包括小区，办公楼，商务楼等。目前，公司累计签约物业管理面积大于4.7亿，上半年公司实现物业管理营业收入41.6亿元，同比增加29.8%。
上半年，公司租赁住宅覆盖30城市，累计获取16万间，累计开业超4万间。上半年，公司的智慧物流园区和产业园区综合服务出租率达到95%，商业是1000万平在运营。
物流仓储方面，上半年，公司在32城市拥有累计项目84个，客户达到60家。
其他产业方面，目前公司在产业办公包括产业园，办公楼布局20个城市。滑雪度假业务累计客流55万人次，养老业务布局15个城市，教育业务有20个全日制学校。
未来，公司的工作重点是质量第一、现金流为安全、科技赋能、持续探索事业合伙人。
问答环节Q&A
Q1：上半年公司在北京长租公寓业务有增长，公司如何获取房源，租金上涨怎么看？
A1：公司获取租赁房源的三个途径：直接买地，存量资产买，个人业主由万科运营。
目前，公司将长租界定为公司的核心业务，房屋租赁市场是一种C2C的模式，目前机构渗透率不到5%，深圳只有2%，机构很难推高租金价格。
Q2：Q2万科拿地策略，政策走向？
A2：公司投资策略是看是否有产业集聚，有更多就业机会。例如黑石的策略就是，哪里科技发展机会好，就投那边。公司主要看城市集群，总体是比较谨慎。公司认为，未来市场长效机制建立起来后，将有利于房地产长期健康的发展，公司对长期政策回暖有信心。
Q3：公司上半年管理费用上升，新开工40%的增长，但是销售比较慢是什么原因？
A3：上半年，公司管理费用上升，主要是因为公司业务扩大60%，员工数量增长，全年看公司的营收和增长是匹配的。
上半年公司推盘增加13%，上半年开工占60%（下半年40%），下半年货源是充足的，目前公司合计1.4亿平土地储备够未来两到三年的发展。
Q4：公司新业务很多，组织架构怎样改动，未来还有没有新业务？
A4：目前，公司的三块业务，房地产，商业地产租赁，养老教育度假等，商业模式各不同，公司会针对业务特点建设组织架构。例如，仓储部门采取独立事业部，租赁先有城市公司，养老教育尚无独立事业部。
新业务主要是围绕城乡建设和生活服务，围绕不动产服务，只要能为客户创造价值都有可能拓展。
Q5：上半年，公司的财务费率上升，全年将是什么水平？少数股东损益比例增加的原因是什么？
A5：上半年财务费用增长主要是因为：业务增长、利息资本化比例下降，借款用于新业务而借款周期短，以及并购贷款增加等。
少数股东损益增长快，主要是结算项目的合作比例较高，同时非并表项目做了减值准备。