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5月16日
北京国贸 2018中国上市房企百强峰会
-研究模型全景展示-
如果把企业的股权看成长期债券，那么净资产收益率就可以看成利率，也就是投资者的回报率。ROE主要有三个因子，净利润率、资产周转率、债务杠杆，即使是相同的ROE，由于不同因子的影响，质量也会千差万别。研究企业的ROE水平和质量至关重。因此在亿翰的研究成果中，将ROE纳入研究体系。
亿翰百科
ROE
ROE为净资产收益率，是衡量上市公司盈利能力的重要指标，同时也是判断上市企业股价及走势的必要参数。ROE由净利润与净资产的比值得出，即净资产收益率=净利润/净资产，ROE值越高，企业净资产获利能力越强。
榜单解读
一.
行业整体盈利提升，TOP10提速明显
2017年，行业整体盈利水平增速明显，TOP100企业ROE的加权平均值由2016年的14.22%增长到2017年的18.83%，同比增长32.41%。进一步分析TOP30企业，从下图ROE分布情况可以明显看出，2017年房企ROE值集中在20%~30%，而2016则在10%~20%，ROE值的中位数由20.03%上升到24.63%，同比增长22.93%。TOP30企业ROE在30%以上的企业有11家，去年仅为2家，同比增长450%，其中ROE在50%以上的企业有1家，40%以上的有2家，其余集中在30%-35%，这表明TOP房企内部分化有了进一步提升。2017年TOP30企业ROE门槛值为17.50%，较2016年相比提升0.24个百分点。
图表：2017年TOP30企业ROE分布情况
2017年，莱蒙国际的ROE值以53.51%独占鳌头，主要是因为公司出售项目导致净利润大幅增加。除华联控股外，其余TOP10企业ROE均有较大程度的增长，其中莱蒙国际、世荣兆业、富力地产、中交地产、融创中国以及中国恒大的增幅均超过100%。特别是中交地产，ROE的值由0.7495%增长到34.7379%，增长幅度令人惊叹。主要原因在于其净利润率的大幅提升，由2016年的0.012%增加到13.52%。而华联控股受净利润率下降的影响，其ROE值相应出现下滑。
图：TOP10企业ROE值变化情况
二.
碧桂园ROE领跑销售规模TOP10房企
根据亿翰智库发布的《2017年1-12月中国典型房企销售业绩TOP200》排行榜，TOP10企业ROE值一路高歌猛进，其中融创中国的ROE值最高，为32.81%，同比增长179.85%，紧随其后的分别为碧桂园以及中国恒大，ROE值分别为31.82%、30.65%，与2016年同期相比分别增长87.10%、186.75%。10家企业中，有8家企业ROE上升。龙头房企的ROE值大幅提升表明其经营效率的显著改善，这也为其规模分化奠定了基础。
ROE可以分解为杠杆率、资产周转率以及净利润率的乘积，我们认为top房企ROE的高速增长主要是净利润率和资产周转率提升的结果，杠杆比率的下降虽然会拖累ROE,但代表了更为健康、持续、有质量的盈利水平。例如，ROE增长速度最快的融创中国以及中国恒大，其净利润率分别提高了213.90%以及142.86%，公司盈利能力突飞猛进，助力ROE大幅改善。
图表：销售规模TOP10房企ROE变化情况
三.
企业ROE改善，净利润率为最大助力
ROE值是净利润与净资产的比值，代表公司用自己的钱所赚取的利润率,通过将ROE的值拆分为销售净利润率、资产周转率以及财务杠杆比率三部分可以知道，增加资产周转的效率、提高业务盈利能力、以及加大杠杆经营等均可以增加ROE的值。
我们测算了TOP100房企的拆分项杠杆率、资金周转率以及净利润率在2016、2017年的加权平均值，并计算了3项因素的变化幅度。TOP100房企杠杆率加权平均值同比增长11%，而资产周转率的加权平均值同比下降了12%，与此形成鲜明对比的是净利润率的加权平均值增速，达到了81%，以绝对优势领先前两个因素的变化值，进一步验证了净利润率的增长为TOP100房企ROE的改善起到了决定性作用。
其中资产周转率下降与2017年强调快周转的行业共识有所违背，我们认为可能是由于2017年企业都走在冲规模、扩张拿地的路上，总资产增幅较快，而结算的营业收入多为2015、2016年销售项目，分母的大幅上升拖累了财务报表层面资产周转率的表现。
表：TOP100 企业ROE各拆分项同比增长情况
在TOP10企业中，除华联控股以外，其他房企的净利润率均提升迅猛；从权益乘数来看，top10的企业中有一半的房企降低了其财务杠杆。财务杠杆的下降使得企业的债务承担风险变小，有利于企业良性稳健发展。值得注意的是，华联控股的财务杠杆率同比提高了75.25%，而其净利润率却降44.54%，说明其ROE质量较2016年下降明显，需要引起警惕。
图表：2017年TOP10企业的ROE值情况
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