心沉这个公司如果要去看，该看哪些地方？第一，要看吾悦广场，a）看吾悦广场，首先看吾悦这个产品，产品设计的迭代，产品的招商运营，这是根本，现在它家一方面搞三四线城市的吾悦，另一方面开始搞A+级吾悦，目标指向更高线的城市。更进一步的它们在研究体验式Mall的需求演进，以前的mall购物为主，现在的mall以吃喝、逛街为主，未来的需求诸如教育、体育、娱乐的比例会提高，发达经济体，比如和我国文化相似的日本、韩国的Mall的发展方向，有什么可以借鉴学习和启发的地方。招商运营上更加数据化，采集更多的数据来优化运营等等。所以你就要去看吾悦的迭代，要去要它的招商运营，然后用竞争力来衡量评价它，就是把它家的mall去和同商圈同城市的其它综合体比较，如果它发现它家经营的更好，就可以了，不用去跨城市、跨层级的去比较高端mall，因为看似它们是竞品，其实根本不在一个地方，没啥竞争，产品只要适销对路就可以，不是越高端越好。b)看吾悦广场，就是看其拿地，拿地是基于a）的产品本身竞争力，以及设计建造招商开业的执行力，时间上是否满足地方上的需求，只有这两点做好了，才有拿地的能力，才到了看其地方公关能力的时候，很简单，看看每年每季度拿几块吾悦的地，城市地段价格是否满意就可以了。
好了，接下来就看怎么个双轮驱动，吾悦配套拿40万方的地，是一个可以做很大文章的地方，比方说它家准备在城市Z拿吾悦的地，和地方上有所接触，这时它通过对Z城市的调研，已经有了一些吾悦目标土地位置的意向，这时就可以接触在Z城市有项目的开发商，以吾悦为诱饵来入股，先参与一下当地项目的开发，获取当地的数据，去化情况，购房者偏好等等这些。然后勾地，拿下土地以后，原来是40万方都自己来卖，其实这个是不值当的，盘太大，势必要走最主流路线，平价多销快销，对盈利能力，对品牌形象，对整体去化速度都不太合适。现在它家逐步在拿这些地做文章，例如把40万方地分割，一部分让其它的地产商入股，而其它地产商则把它们自己别的项目给心沉入股，由于是吾悦的配套土地，位置优越，吸引力是很大的，这样心沉自己操盘的吾悦配套住宅面积减少，产品可以更高端定位，去化也将加快，同时换来的其它位置的土地，可以让其在当地实现多盘深耕，也可以交换其它城市的土地，方便它家进入新的城市和一些进入壁垒较高的城市。同时由于吾悦广场在当地立了flag，长期来说，新城在当地深耕也更具优势。
回到吾悦本身，产品做下来，如果是纯住宅，会有盈利积累，然后滚动去开发，而吾悦是重资产，是有大量有资金占用的，之前我拍脑袋算账，毛估估一个吾悦大概沉淀1、2亿资金，后来一个一个实际仔细去看，大致印象其并没有沉淀资金，但是现金流也不充裕，一个项目做下来，能留下一个吾悦广场和平均2亿现金大致这个样子。所以说它做吾悦广场，赚的是广场，和少量现金，只有当吾悦开业积累到一定数量，才会由租金形成较为充裕的现金流，加上每造一个贡献的少量现金，它家才能进入一个安全的状态，可以安全的去每年几十个几十个的建设吾悦。个人毛估估它家离这个安全的状态还有1、2年时间，快了，它家内部也是差不多类似的预判。
地产公司怎么估值，有些人说地产前瞻3倍、4倍PE很便宜，俺不这么看，我国的地产行业还能这么运行几年？1年、3年、5年？乐观一点，5年，每年分红30%，能回来多少？算上一些增长，大约回来2PE，之后呢，一堆地，卖不出去，债务却在不断积累高额利息，经营难以维继，就不分红了呗，一个长周期，10年、20年不分红，甚至破产倒闭都很正常，这样看的话，3倍、4倍前瞻PE很便宜么？所以产品没有形成口碑、城市地区没有实现深耕、融资成本没有展现出优势的公司，已经没有多大价值了，即使这些都具备，当行业既倒，长期萎靡也是可期的，投资价值也不大，除非是数一数二的优秀。这时如果你本身比较优秀，再有一块达到较大规模，贡献庞大现金流的业务，那穿越的机会就很大，在穿越的过程中，还将由于商业业务成为市值的稳定器，更加获得市场仍可，从而产生进一步的资本优势，将获得更强的整合能力。所以5年后，300个广场，由于通胀，单个租金收入升至1.3亿，利润5000万，同时经济萎靡，利率大幅下降，市场只需要3%的回报，每个估值可达0.5*30=15亿，300个，4500亿，再加上拥有穿越能力，可以持续贡献现金流的住宅业务，5500亿+的市值，现在市值850亿。
好了，去看庆余年，8点50了，看完更新，又要11点了。