你还少算了一点，融资成本和去化周期的问题。
在楼市销售景气度下降的情况下，去化率相对变慢，之前项目拿地时本来就有限的预期净利润率才几个点，很容易薄利变亏损。国资背景的公司融资成本低，项目预期亏损的就相对少，且这两年趁土地市场低迷还能在一线城市补充一些利润率合理和去化快的项目。而民企融资成本高，叠加去化周期拉长，房价下跌，当然项目转亏损的情况就多，计提多其实很正常

自己去看看销售均价三四线连地都卖不出去了。北上广深还在溢价拍地

21年新城拿的纯住宅用地，很少有亏损的，我看了下，几百亿拿地额，大概也就20亿左右拿地体量的项目疑似要亏。商业配套很多拿地1K，但是如果卖个4K多，加上去化周期长，考虑利息成本，估计是亏的这种项目，还有一些拿到现在还未开发的商业郊区大盘也估计是亏的。保利之流不拿三四线的商开，22年之后拿地住宅项目应该比新城更好。

万科保利本身以成本法计价，本身就很少有资产增值计入利润的现象，新城我就不说了，第二，万科保利一样有大幅减值，万科21年年报就减值一百多个亿