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今天以万科A、保利地产、金地集团为代表的房地产板块继续下跌，甚至于近期被誉为地产股“全村希望”的新城控股都没有顶住。不断加码的调控已经让房地产板块走出了下跌趋势，连续的跳空低开和破位大阴线，看得人触目惊心。个人觉得，目前地产板块和赛道股一样，走势都已经脱离基本面，不同的是，一个即将到达十八层地狱，另一个行将飞过大气层。
今天收盘后，和可怜的地产股投资者们聊了一会儿，有一些不成熟的关于市场的看法，闲来无事，想通过文字记录下来，和球友们分享。申明：以下内容全是我个人揣测，证据不足，朋友们不必较真，权当作茶余饭后的戏言。
一、神奇的15%
15%，五年翻倍，是很多价值投资者给自己设定的目标收益。很奇怪，我在雪球上看到很多价值投资者都以15%作为自己的目标收益，包括马喆、流水白菜、朱酒、洛阳小散户等大V老师。
设定了预期收益目标后，自然是按照这个标准寻找适合的投资标的。大V们的估值方法各有不同，选择的投资标的也不尽相同，但是最终大部分人不约而同地都选择了以中国平安、招商银行、万科A为代表的“三傻”板块。我个人也不知不觉受到影响，把15%当成预期的收益目标，于时也跟着踩进了“三傻”的坑。
从后视镜看，如果从十年前拿着三傻到现在，的确能够做到年化15%，加上股息和打新，收益甚至会更高。尤其是在平安、万科、保利最近连续下跌后，三傻股的价值进一步凸显，买入后的预期收益率进一步提高。因此，从盘面上看，就是这些股票的承接力很强——因为有实打实的业绩托底，亏也亏不到哪里去。比如，万科的15%，就成了大家心中默认的业绩增速，难怪很多自称价值投资者的人如此看好稳如X的万科。可是，三傻这波牛市里，总是难以走出持续性的行情，这是为什么呢？
二、15%够吗？
按理说，明牌、高胜率的标的应该非常受到追捧才对？为什么事实不是这样的呢？我觉得其中一个原因是当前市场的热情所带来的预期差。
什么意思？高胜率通常意味着低赔率。而现在的市场的牛市氛围中，大家更喜欢高赔率的标的，倘若这个标的还能够兼具高胜率，那么很容易就炒到很高的估值水平。
此时此刻，15%是令很多投资机构和投资者嗤之以鼻的收益率。要知道，2019年和2020年，市场上五倍股、十倍股甚至二十倍股都频繁出现，明星公私募基金这两年的收益也是十分亮眼，很多基金经理把自己炒成了网红。吴伯庸老师的“七雄圣钻”组合，更是牛气冲天。
这个时候，你还谈年化15%？开什么玩笑！现在创业板的涨跌幅上限都上升到20%了，所以我能一天就做到的事情，为什么要花一年时间去做？年化15%，20年也就16倍，20年后大部分人都成了老头子了，那会儿挣到钱也没法会所嫩模、享受人生了。所以老巴早就十分洞察地说：没有人愿意慢慢变富。
当市场的胃口被吊起来之后，以平安、招行、万科为代表的稳健白马，他们的收益率自然满足不了渴望暴富的市场参与者们。大家绞尽脑汁去寻找下一个片仔癀、下一个爱尔眼科、下一个通策医疗，下一个酒鬼酒，下一个阳光电源……而早早的在低位买入并持有这些股票的人，自然乐得享受市场这种把预期打满的估值方式。三位数PE、三位数股价成了标配，似乎不持有三位数PE、三位数股价的股票，都不敢说自己懂投资。所以，持有银保地基的价值股投资者，受尽了冷嘲热讽。
三、牛市估值法造成的预期差
牛市中，赛道股的估值逻辑是什么？显然不是PE、PB这些马上要被扔到垃圾堆里的老古董。据我观察，赛道股的估值更多地是看商业模式、现金流、提价权、护城河、未来的市场空间等等。比如，通策医疗是做牙科相关的医疗服务的，在这个大家越来越关注牙齿的美观和健康的时代，中国14亿人的市场意味着巨大的市场空间，而通策医疗作为这个细分行业的龙头，市场认为，未来牙科市场的空间都是它的。所以即使通策的静态PE很高，但是市场相信，高确定的高成长一定能消化掉暂时的估值泡沫，因此就有了三位数PE也不贵的说法。
这是典型的牛市估值方法，就像07年牛市，彼时，作为赛道股的万科，其PE也一度也高达3位数。而且，事实上，万科后来的业绩的确不负众望：2019年万科的营收和利润相比于2007年，都增长了10倍左右。可是，如果07年买入万科，后果会如何呢？大家心知肚明。
回过头来，再以万科保利举例。目前房地产市场正在进行供给侧改革，中小地产商将陆续退出。万科和保利作为稳健的龙头，不出意外的话，将像当年的美的、格力一样，享受行业洗牌的红利，提高市场占有率。
保守估计，地产未来的市场空间见顶后，将维持在12万亿左右，根据郁亮的设想，万科将来的市占率能够达到8%-10%，也就是万亿的全口径销售，假设万科未来五年能够达到这个水平，按照万科的权益比例，届时地产开发业务的利润能够达到700亿，倘若物业、物流地产、商业等业务未来也能够稳步发展的话，万科能够稳定地做到每年800亿元的净利润。假设万科保持15%的净利润增速，800亿的利润将在五年后达到，这个估算看上去也是合理的。假设股价完全跟着业绩走，不依赖于估值提升的话（夹头们保守到都不敢奢望估值提升了），那么持有万科，刚好能做到年化收益15%（不含分红）。
但是前面提到，15%的年化收益率，对于牛市来说，太低了！如果按照大家共同追求的三年五倍股的标准，那么万科未来的利润必须要达到接近2000亿元的水平才行，按照净利润率10%估算，那么万科必须要在未来的某一天（这一天可以比三年后晚，但是也不能晚太多）做到2万亿的权益销售。这倒不是不可能，但是看上去难度要比片仔癀、通策医疗、爱尔眼科这些赛道股实现5倍业绩增长要难很多很多。基于同样的逻辑，银行板块和地产一样，也被市场抛弃了。大部分比较乐观的人，也只会承认，银行、地产等传统行业，只会有估值修复的行情，很难享受泡沫。
看吧，这就是市场预期。不管你现在业绩多好，增长多稳定，你的行业天花板已经确定了，你再怎么优秀，也无法突破这个天花板，况且你已经是一个笨重的大家伙了，大象如何在一个小房子里起舞？而对于赛道股来说，它们个个身轻如燕，天空才是他们的极限。
四、还有其他原因，比如牛短熊场的大环境
很多人会说，15%还不满足？巴菲特的年化收益也就22%，张磊的老师大卫·史文森年化收益不到12%而已！
其实我挺能理解大部分人的想法的。股市是一个钟摆，他的走势在中短期内和经济发展水平以及股票背后的公司业绩的增长并不是亦步亦趋、高度正相关的。中国的股市尤其容易暴涨暴跌，牛短熊长。因此，好不容易抓住一个大牛市，不趁机多捞点，难道指望熊市挣钱？
我们以五年为一个周期看，按照A股的尿性，大概率是前面的四年半都在横盘甚至下跌，最后半年暴涨。所以，大家都想一口气吃成胖子，一年之内实现翻倍，这样才能忍受得了未来四年可能的不涨；如果未来四年不仅不涨，而且还下跌，那么牛市翻一倍都不够，必须再多涨点。否则，好不容易赶上一个大牛市，你只能挣15%，熊市来了很快就亏回去，一来一去，赚了个寂寞，那不是活受罪吗？
综上所述，我个人认为，万科保利之所以不涨，包含这么一个逻辑：稳定有余、爆发力不足的增长+牛市估值法带来的偏见+行业天花板限制估值上限+牛短熊长的市场环境，四个原因综合起来，让“万科们”被当前的市场抛弃。
至于如何破局？可以像新城控股那样，两条腿走路，摆脱行业天花板，并且在新的赛道上加速成长；也可以等牛市过去，市场充满着亏钱效应时，万科和保利们的好才会被重新记起。事实上，我作为万科和保利的持有者，我觉得市场对于赛道股的未来过于乐观，对于银保地的未来过于悲观。不过，这事儿隔几年就会发生一次，见怪不怪，我们能做的就是用手托着脸，看者市场行情将如何演绎。
我个人仍然坚持我的笨办法：长期来看，公司的股价会随着公司业绩的增长而提升。
最后，我想引用庄子《逍遥游》篇作为文章的结尾，这篇文章大家高中学语文时，应该都学过。文中关于“大”和“小”的辨证认识，我个人认为非常有启发意义，贴出来与大家共享：
北冥有鱼，其名为鲲。鲲之大，不知其几千里也；化而为鸟，其名为鹏。鹏之背，不知其几千里也；怒而飞，其翼若垂天之云。……且夫水之积也不厚，则其负大舟也无力。覆杯水于坳堂之上，则芥为之舟，置杯焉则胶，水浅而舟大也。风之积也不厚，则其负大翼也无力。故九万里，则风斯在下矣，而后乃今培风；背负青天，而莫之夭阏者，而后乃今将图南。蜩与学鸠笑之曰：“我决起而飞，抢榆枋而止，时则不至，而控于地而已矣，奚以之九万里而南为？”适莽苍者，三餐而反，腹犹果然；适百里者，宿舂粮；适千里者，三月聚粮。之二虫又何知！
小知不及大知，小年不及大年。奚以知其然也？朝菌不知晦朔，蟪蛄不知春秋，此小年也。楚之南有冥灵者，以五百岁为春，五百岁为秋；上古有大椿者，以八千岁为春，八千岁为秋，此大年也。而彭祖乃今以久特闻，众人匹之，不亦悲乎！汤之问棘也是已。穷发之北，有冥海者，天池也。有鱼焉，其广数千里，未有知其修者，其名为鲲。有鸟焉，其名为鹏，背若泰山，翼若垂天之云，抟扶摇羊角而上者九万里，绝云气，负青天，然后图南，且适南冥也。斥鴳笑之曰：“彼且奚适也？我腾跃而上，不过数仞而下，翱翔蓬蒿之间，此亦飞之至也。而彼且奚适也？”此小大之辩也。
2021年1月29日星期五晚