$保利物业(06049)$ 更多实时纪要关注：“老司机驾新车”
1、股权激励的情况如何？授予、运行流程等
方案公告沿着框架推进中，有各个要求和条件，节前完成了授予和价格确定，定价51块多的50%，接下来就是出资缴款，后面就是委托信托机构完成回购，然后就是两年的等待期，要有业绩的解锁考核，考核条件都已公布了的。激励对于公司而言，是为核心员工的利益共享机制，对于国企而言，不是奖励也不是暴富工具，是公司和个人利益的一致性，还是有比较积极的业绩目标，那是否能达到这个目标，需要共同努力。
2、激励目标上，来自内生的增长要求是否是比要求的增长要高一些？对于非经常性的费用和成本会不会做一个扣除和调节？
会严格按照会计规则来，激励方案申报是严格按照各方条件来的，管理费用摊销也是在存续均匀摊销的基本原则在做。不会是人为摊销和调节的影响，由会计师来公允处理。
3、去年的三方拓展今年是否都逐步确认为了收入？今年三方拓展的情况如何？
还是稳健增长的态势，部分区域有疫情影响，拓展端的话，在疫情集中爆发的城市，政府项目有延迟，会出现收入的递延。1-4月份看，实际拓展比去年有增长的，但增长有限。回款也有影响，比较不能直接见面拜访的影响，但疫情结束后，预计缴款情况会是比较良好可控。增值服务也会有影响，但都相对可控。
4、今年的整体团购类业务会比过去预期水平更好一些？
需要长期居家隔离的区域是比较少数的，上海情况来看，我们有积极调动供应链做保供服务，但作为央企不会把盈利放在第一位，这是放在使命性地位来做的。通过疫情带动团购大幅增长的逻辑不太现实，也不是我们主攻方向，疫情给了体验机会，但不是长期逻辑，长期逻辑是为业主选到合适的品类，还有就是通过降低成本给业主便宜的东西，以及上门配送和售后方面去给业主提供区别于其他渠道的价值。
5、和集团的关联业务，比如停车位业务开展等，现在车位代销业务情况如何？有其他关联业务请介绍下？
租赁业务方面，我们现在管理了300栋写字楼，以前是物业管理加企业服务，而租赁经营业务过往开展比较少，我们在和地产的互动过程中，集团拿出了广州比较优秀的物业，去打包给我们去做租赁销售，这主要是能培养团队的成长和能力，去补齐我们在商业类的业务板块，过去一年取得比较好的效果。车位业务去年4季度采取了保证金代销模式，现在有超过15个地区，将近大几十个项目进入了代销状态，目前看销售情况还是可观的。物业对业主的动态、代租、维护等都有很高的匹配程度。去化率等都达到了我们的预期，当然也有一些因为疫情有影响，只能线上来做。但全年来看，我门还是比较有信心的。主要是培养了物业的销售团队。
6、停车位代销的货值和收益会是多少体量？
可能会超过几十亿的规模，但不会说有爆炸性的销售，车位销售是循序渐进长久生意，但货量我们感觉还是可以的。
7、公司目前股权激励的回购进度如何？十年的激励是每年回购当年激励额还是先回购大部分？
10年是国资委批准的大的激励计划，我们本次授予是第一期，是分期来做，不超过1%的股本，我们就在年底还预留了一部分，加起来是1%，国资委是最快间隔两年授予1次，因为后面还会继续操作。回购是按照香港的规则做，以回购方式来做，回购1%，回购周期还说不定，就是在解锁之前完成即可，两年之内，也会有股价的择时。
8、现在地产的信用风险比较大，物管的收并购挺多的，那么保利这方面会有什么规划？
我们的态度一直都是积极关注，但不盲目通过并购上规模。主要是一方面战略上是否能补充我们的能力、或某个区域能服能，或有资源效益的；价格上我们是希望合理的，要与它综合实力和战略意义是匹配的。去年也看了一些项目，有些因为价格没有成交，今年来看在一些标的估值上有改善松动，但还没有形成系统性趋势。而且在项目融合问题上也很重要，两三年对赌期后能否实现战略目标，要看团队融合和机制适配，这方面我们也会考虑的。在并购上，我们是持开放的态度。
9、公司对未来整体行业规划如何？
物管的业务和地产逻辑不一样的，资金的推动作用只在某个阶段出现，在资本并不像地产那样很重要。物管更多是居民选择服务的支付偏好，还是采购价格的变化，以及品牌知名度的提升。保利在规模已经有一定的优势，所以规模不是第一位的，不是一个可持续的战略目标，还是补齐我们的产业能力更重要的。我们认为这个行业是长期稳定的行业，不是资本波动就会有颠覆的影响的。
10、地方财政压力下，在我们的帐期等有没有影响？
城市服务是我们的一个战略单元，目前观察来看，没有出现收不到钱的情况，其次是政府服务项目不是预先付款的，一般都是约定1个季度付款，逾期比较少的。
11、分包集采的改变是怎么考虑的？
分包是我们的阶段性策略，目前住宅产业的物业费调整比较困难，预计是长期稳定的，那么固定成本上升如何降本提效，对于分包方式的改变，是能提升管理效率和改变核心职工的工作职责和方式，员工可以有更多的时间用于对业主的服务，而不是用于去管理一线员工。未来来看，我们看政策也有推进业委会自主选择管理公司，政策方面打开了渠道，那么等自主选择成为常态化，物业能凭品质来定价的条件就比较成熟了。