Q1：
近期断贷问题影响到底有多大？
A1：
短期看，涉及问题楼盘的按揭总量，真实断贷的比例更小，短期影响不大。根据各家银行的公告，涉事楼盘的按揭多则几亿，少则几千万，且真实断贷比例很低，根据某股份制银行反馈，他们在100个盘中有8个盘投放按揭，合计不到6亿，但目前仅有2个人申请延期。。
中期看，除非发生极端情况，停贷这个问题即使范围有一定扩大，对银行体系的冲击也有限，根据克而瑞调研数据显示，重点城市停工面积2021年末在2500万方，按照重点城市比例反推到全国可能在4700万方左右，对应6000-7000亿货值，4000亿左右的按揭，但需要警惕这种现象的蔓延对金融体系、资产价格、市场预期的严重次生伤害，容易形成叠加和共振的巨大风险。
长期看，地产断贷有多方面的长期隐患，比如房产价格全面下跌、地产企业加码摆烂、信用秩序破坏道德风险蔓延等，但除了地产，大家都注意到现在各个领域困难层出不穷，看似有外部、内部的原因，但核心在于资产负债表衰退。在这样的环境下，私人部门支出疲软，由于信用持续收缩甚至陷入明斯基时刻，经济对货币刺激不敏感甚至总量持续收缩，资产端和负债端之间互相冲击被动去杠杆，金融体系遭受重大考验，同时将这种冲击通过金融体系进一步传导扩散到整个经济体，历史上来看，比较剧烈的有大萧条、次贷危机，缓慢但同样很痛苦的是日本失落的三十年。
Q2：
最极端情况能有多少按揭出问题？
A2：
先给几个前提假设，第一，虽然各地都有个别长期烂尾的项目，但毕竟少数，真正风险主要集中在最近两年的销售中，最多扩大到最近三年的销售；第二，违约房企也并非所有楼盘都会停工烂尾，草根调研问题房企停工比例大概在20%左右，而即使是优质房企，在目前整个大环境不好的背景下，也可能拖延工程进度，导致阶段性停工，因此单独看停工率肯定会夸大实际的烂尾风险；第三，目前中国新房首付比例大部分在30-40%的区间，过去几年全市场平均约40%左右，也就是新房销售额的60%会转化为按揭贷款；第四，目前爆雷房企大概市占率在30-40%的范围。
我们从两个角度来估算数据，第一，19-21年三年住宅销售合计46万亿人民币，20-21两年住宅销售32.3万亿，目前已经爆雷房企大概占比30-40%，按照35%算，停工率假设20%，三年维度对应3万亿货值停工，其中影响按揭在1.8万亿，两年维度，对应2.2万亿货值停工，影响按揭可能在1.3万亿，也就是极端情况有1.3-1.8万亿的按揭出问题；第二，从住户中长期消费贷款角度的数据，19-21年三年增加16.5万亿人民币，20-21年增加11.5万亿人民币，按照目前10%的停工比例，过去三年1.65万亿，过去两年1.15万亿，大概也是1.2-1.7万亿的水平，两个角度基本一致。
Q3：
不管是4000亿还是1.8万亿，对银行体系的直接影响有多大？
A3：
4000亿的情景相对可控，按揭不良率1%，整体不良率上升到1.92%左右，未触及历史最高点1.96%。但极端情况下会有明显压力，1.8万亿对应不到5%的按揭不良率，银行整体不良率上升到2.74%，对金融体系造成沉重的负担，且次生灾害难以估量。
目前来看，大行、部分优秀股份制银行由于全国布局，且主要合作开发商为央国企，底子也较厚，冲击比较小，中小行虽然整体涉房贷款也有监管，但他们合作对象民企较多，且分布在下沉三四线，结构性影响可能较大。
Q4：
会有哪些次生灾害：
A4：
第一，银行体系整体稳健，但结构上来看城商行、农商行近几年涉房贷款比例相对较高，新增投放占比大概在55-60%，尤其是中小银行，近期村镇银行负面频发，负债端压力极大，如果叠加资产端双重挤压，后果可能会比较严重。
第二，烂尾停贷事件大概率会推动地方政府更加严监管项目，会导致房企流动性更加困难，更容易躺平，同时无论金融市场还是购房者情绪也更悲观，购房需求进一步下降，下行压力互相交织，情况更加棘手。
第三，如果出现更多恶性事件，股票、债券、汇率各方面的资产价格在预期和杠杆推动下，可能出现共振下跌并互相传染。
第四，金融市场最需要的是信心和契约，不管是债务违约、还是停贷断贷，实质上都破坏了信用秩序，但债务违约之前更多集中在专业投资者市场，影响相对可控，此次居民部门集体断贷，若导致在普通人乃至整个经济中道德风险蔓延，后果无法设想。
Q5：
如果堵上窟窿，政府需要填多少钱：
A5：
所谓窟窿，无非就是流动性窟窿和资不抵债的窟窿，但对于爆雷房企来说，除了保交楼层面的流动性需求，实际上负债端已经没有太多其他的流动性压力，且考虑到政府进入的效果，只要注入信用，负债端会稳住，因此花多少钱，决定在两点，第一，资产端的窟窿有多少，即保交楼需要多少钱，第二，赎买股权需要多少钱。
第一点，资产端窟窿有两个层面，即期需要投入保交楼层面的窟窿，即预售资金和工程进度之间的窟窿，根据测算，目前30-40家出险房企合同负债2.8万亿左右，假设其中20-30%需要救助，大概5600-8400亿左右，建安成本对应销售大概占30%左右，对应1700-2700亿左右的资金；远期资不抵债的问题，但这部分，除了极少数类似恒大这样的企业，大部分房企目前来看难言资不抵债，而且如果可以用好债务重组工具，如打折、转股，将资产稳住将债务做小，实际上大部分房企的资不抵债的问题是不存在的。
第二点，赎买股权需要多少钱，目前房地产板块估值极低，A股和港股爆雷企业市值合计也就小几千亿，前面所说的保交楼层面的资金，实际上已经足以拿下控股权，可以后续通过让民企股东吐出体外资产、个人财富的方式来回笼。
因此，目前静态匡算，政府需要填的钱在2000-3000亿的水平，可能比想象中的要小，但动态的看，这种金额大小可能会有变化，比如首先，取决于资产端，房价涨了，政府填的就少了，其次，在资产负债表持续失血的当下，救助速度越快成本越低，最后，如果政府进入，周转速度起来，需要的钱也就少了。
当然，在这些计算之外，谁来拍板、谁来承担所谓的道德风险，才是最难解决的问题。
Q6：
政策需要怎么做？
A6：
首先，在行业方面，需要市场环境保持稳定，比如要遏制房地产市场的销售和价格的继续下滑，否则各参与主体的躺平动力更强，解决问题成本会非线性上升。
其次，在政策方面，具有收缩效应的政策短期不能做，比如预售资金监管继续加码、预售改现售等，这样只会造成爆雷房企越来越多，情况越来越恶化。
除此之外，严重的监管资金挪用的问题并非广泛存在，主要集中在少部分企业和楼盘，如恒大、蓝光、泰禾、阳光城等，在部分区域比如河南、湖南、湖北、福建、云南、重庆等，情况更复杂更严重一些，这些需要有政府资金介入，不管是以入股、拆借、合作、代建等，已经看到了一些地方政府在积极协调，但重灾区可能协调难度会偏大一些。
最后，现在这个状态完全不可持续，行业销售崩盘、房地产企业持续爆雷违约的问题，需要有转机，否则昨天恒大泰禾、今天融创世茂、明天就是金地远洋，万科也不远，总不可能一地违约房企，一地烂尾楼，那样最终结果就是大萧条，是无论政府还是民众还是经济都不可承受之重。
Q7：
问题的根源是什么？
A7：
现在房地产悲剧的触发因素，自然是行业高杠杆、高周转带来的风险，但时至今日，民企几乎全部爆雷的今天，在所有人都悲观和迷茫的今天，问题已经从单个企业、单个行业，变成了整个国家资产负债表结构性衰退问题。
相信绝大部分人都能感受到，从去年开始，除了少数行业之外，大部分行业预期都非常悲观，在收入预期下行、资产价格下跌、且整个经济高杠杆运行的这种状态下，私人部门的资本开支意愿大幅下降，货币政策刺激失效，很难给经济增长提供动能，且由于负债端的刚性约束和资产端的价格弹性，在私人部门资产负债表层面形成负面反馈。
的确，资产负债表衰退问题在私人部门和地方政府方面尤为明显。总体来看，居民60%以上资产是房产，家庭收入越低，往往占比越高，因此房产的变化，不管是下跌甚至烂尾，都会对居民资产负债表造成严重冲击，当前的地产、消费疲软症结都出在这个上面。上半年住户存款增加10.6万亿，居民贷款占新增贷款比从之前40%，下降到不到20%就是最好的证明。
企业部门情况稍好一些，但从银行调研中也可以清楚的发现，现在贷款增长，主要通过指标考核冲量，结构上体现为票据多、短期贷款多的现象，实际真实需求是偏弱的，甚至存在降低信用标准增加贷款投放的情况。如果经济内生动能不企稳反弹，对于企业部门来说，即使短期融资上宽松了一点，假如在金融市场和宏观经济之间产生互相传染的风险，企业部门的资产质量、权益和债务融资能力都会受到更加明显的冲击，衰退的速度比居民部门更快。
地方政府方面，大面来看，负债端尚属稳定，但在包括云南、贵州、天津、山东、贵州、甘肃等存在问题的部分区域，已经出现了明显的信用收缩信号，有包括公务员工资缓发、公开市场再融资困难、非公开市场债务违约和展期的情况，本身这些区域地方政府当前压力就比较大，如果房地产市场继续崩塌，那么后果不堪设想。
上面只是分部门来看，但经济运行是在一个庞大复杂系统之下，孤立的看组成部分是不行的，如果我们把这些部门的资产负债表合并来看，由于各个部门高度耦合，且其中房地产、土地是居于这些部门之间关键位置，或者是核心资产、或者是核心担保品，任由上面所说的问题蔓延，那么会在系统的作用下，在金融加速器效应之下互相传染，酿成长期萧条之风险。
Q8：
那么房地产行业怎么办？
A8：
在不再一次炒高房价的前提之下，问题的解决只可能有三条路径，当然实质只有两种结果，要么萧条、要么救助，第一，放任出清，那就是快速萧条，类似美国大萧条和次贷危机的情况，第二，减缓出清速度，但不做强力支撑，最终和日本一样，很快进入失落的20年，第三，政府注入信用，民企股东清零、债务打折转股，创造出共赢空间，央国企战投进场，在市场化、法制化的背景下完成地产行业内的信用重塑和资产负债表重塑。
Q9：
目前市场怎么看？
A9：
最近两天观察，主流投资者通过数据匡算和高频调研，基本上形成了风险暂时可控的市场共识，因此市场总体比较稳定，除了银行股票下跌幅度较大，但大盘波动也有限。其他包括境内外的债券、汇率都相对稳定，境外中国主权违约互换保持稳定，中资银行债券利差走阔有限，中小行跌幅要大一些。但不可否认的是，如果后续次生灾害出现，很难估计市场影响，毕竟在高通胀、高波动的全球环境下，金融市场不稳定程度极高，容易给出极端的定价。