地产股的投资者一直会面临这样一个困惑或者说质疑，那就是地产行业永续经营的问题，随着城镇化的不断推进，地产行业在边际上的增长肯定是在逐步放缓的，甚至我们可以说，在某个时点，地产行业销售大概率会出现萎缩。
这个说法当然是没有任何问题的，任何一个行业，任何一个产品，萌芽-爆发-平稳-衰退-消亡，永远都逃脱不了这个规律，PC如此、地产如此、苹果的iphone、飞天茅台未来也绝不可能跳出三界外。这也是为什么头部地产企业都要纷纷搞多元化，文旅、造车、养猪、环保、机器人，这是因为地产行业的斜率平滑的过程中，大佬们当然要为自己的百年基业找下一个突破口。
当然，也正因为这个质疑，地产股作为一个整体，被各种各样的投资者逐渐抛弃，即使行业销售数据一次又一次的证明，这个行业并没有真的陷入衰退之中，但地产股仍然一直萎靡不振。在这里我不想讲城镇化、改善需求、更新需求、龙头企业占优这些大逻辑，我只想从简单的折现的角度，来给大家讲讲，为什么地产的“永续经营”并不天然的对应着地产股的“永续”。
首先，我们假设要投资一个地产企业，一年赚100元，那现在需要给这个企业进行估值，不需要太多的其他假设，只需要做出两个最关键的，折现率和增长率的假设，假设折现率在10%，增长率有五个情形0、3%、5%、10%、20%。
然后，我们来对这个企业分情形，按照经营五年、经营10年、经营30年、永续经营，分别给出估值。
可以看到，当增长率为0的时候，即使永续经营，企业现值也不过1000，而我们10年折现就已经达到614元了，也就是说，折现率为10%的时候，对于增长率为0的企业，我只赚前10年的钱，折现就已经拿到将近2/3的永续经营的时间价值了。
当然，增长率越高，永续经营的价值就越高，从这个图中可以看出来，如果你的利润100年每年增长20%，即使给出10%这种超高的百年折现率，这个企业的净现值也值600万。
但是，我们买入的地产股，在普罗大众眼中，既不是“永续经营”，也失去了高速增长的动力，那么地产企业的“永续经营”对于地产股投资来说意义有多大呢？
龙头企业，三到五年内达到万亿销售规模应该是稳妥的（恒今年权益销售碧今年合约销售恐怕就得破8000），即使不考虑负债下降的财务成本的影响，即使不考虑规模增大之后各种边际成本的继续下降，假设净利润到不了1000，只有800亿，这个估计应该说是不太激进的。
那么，即使龙头企业利润只能维持在高位3-5年，那么接下来的10年中，我们可以看到几个年利润在800亿左右的头部房企，假设只赚10年，到底地产股值不值钱，到底值多少钱，恐怕不用我再算了。
因此，“永续经营”重要吗？我想，对于“赛道好”“增长快”的股票们，可能确实重要，对于我们这些傻大黑粗的地产股投资者来说，麻烦您别再说了。