2024年上半年，广州市场录得位于金融城的汉银广场和保利南方财经大厦落成，办公面积总计15.9万平方米，供应量同比减少58.9%。全市空置率上半年累计轻微上调0.1个百分点，至第二季度季末报18.3%。
第二季度录得净吸纳量4.2万平方米，环比减少18.5%。全市上半年净吸纳量累计为9.5万平方米，同比上升24.2%。新兴商务区是去化的主力区域，琶洲和金融城吸纳量共计占全市比例高达84%。
我们观察到，租户的租赁策略仍偏保守，控制租金成本是成交活动中的重要考量因素。从新租交易的类型看，上半年搬迁成交的占全市成交面积比达到73%，为近年来最高值。其中，对比起2023年，新租面积不变或减少的成交比例增加了12个百分点，显示出企业对于扩张持谨慎态度。另外，市场录得租户开展租约重组活动的案例，以期减小签订租约初期与现时市场租金的差值。受此影响，租金处于下行通道，上半年全市租金面价同样本比累计下跌2.2%，至每月每平方米141.4元。其中，去化压力较大的琶洲下调幅度超过总体水平。
行业表现方面，TMT稳坐成交首位，其中商用软件开发和电商的升级搬迁、整合活动活跃，线上游戏企业有扩张；金融业位列第二，监管机构等公共组织录得在核心商务区内有搬迁成交；第三位是专业服务业，以律师事务所、广告公关及咨询类企业的需求为多。另外，消费品制造业需求稳健，跻身前四，细分以本地服饰和化妆品的快消类为主，成交落位在零售贸易行业氛围浓厚的琶洲商务区。
2024年上半年，尤其第二季度，广州商场人流量及消费受到了持续雷雨天气的影响，1-5月社会消费品零售总额同比仅录得2.0%的增长。但节日及广交会期间，广州消费热度位列国内主要城市前列，假日经济表现依然亮眼。与此同时，季内政府推出的绿色智能家电换新消费券，及汽车以旧换新补贴活动，也给相关消费品带来支持。
传统租户收缩阻碍空置率进一步下行，第二季度录得空置率上升。2024年上半年，广州优质零售物业市场没有新增供应，受传统百货超市、教培及酒楼的收缩影响，年中广州全市空置水平为8.4%，与2023年底基本持平，但较一季度末上升了0.2个百分点。非核心商圈受教培业态调整的影响更为突出，第二季度空置率环比上升0.3个百分点至季末的9.1%。而核心商圈的空置率则于第二季度持平，维持在6.9%，天河路更低至1.5%。
全市成交方面，特色餐饮表现积极，天河路零售业态更多样。上半年餐饮及零售业态新店铺成交占比分别为45%及39%。餐饮成交中45%的新店铺数量来自特色餐饮，茶饮咖啡甜点占比24%。而零售业态中，时尚服装品牌成交占比高达43%，以新旧品牌的更替为主。就区域而言，天河路商圈零售新店占比更高（49%），并且美妆护肤、珠宝配饰和电子产品及家电三个细分品类的合共占比更高达46%，远高于全市29%的总体水平，显示天河路商圈零售业态更为丰富和多样。
聚焦于主要成交，我们发现国外香水香薰品牌持续在天河路拓展。BYREDO Perfume、CREED和Bon Parfumeur Paris的广州首店都开设在了天河路。同时，区内还录得Alexander Wang，运动品牌HOKA以及Vivienne Westwood等国际知名零售品牌的进驻。另外，彩妆集合店重启广州核心区的拓店。经过2022年的门店调整后，部分彩妆集合店品牌于2023年获得单店业绩的回暖。2024年第二季度，广州录得WOW COLOUR在天河和海珠共三家门店的重新入驻。除此以外，电子产品及家电类零售商的租赁活动转趋活跃，尤其青睐优质区位和运营商物业。这一部分来自于传统电子产品和智能家居品牌，如华为、小米和三星等，上半年主要录得在天河区的拓展。另一部分来自如科大讯飞和学而思等学习机品牌的扩张。最后，在餐饮方面，粤菜新店在特色餐饮业态的占比显著上升，其2024年上半年新店数量占特色餐饮全部新增门店的成交数量为39%，较2023年全年占比提升近11个百分点。茶餐厅、牛肉火锅、茶楼和顺德菜是扩张的主力。
在租金表现上，一方面，当前知名零售商以提升单店业绩为主要目标，选址要求高及租金成本控制严格。另一方面，业主也面临着新能源车开店放缓，承租能力下降，以及教培、大餐及超市等大面积租户退租后，空置面积的快速去化问题。因此，商铺租金的可谈判空间仍在扩大。截至2024年第二季度末，广州优质零售物业首层租金报每日每平方米24.0元，较2023年末下跌1.2%，较2024年第一季度末下降1.0%。
供应回落，空置率保持在低位。2024年上半年广州仅录得一个项目交付，共13.7万平方米，第二季度并未录得新增供应。半年供应同比下降72%。需求方面，跨境电商在第一季度表现活跃，在增城区和黄埔区均录得大面积成交。但进入第二季度，广州紧缺的大面积空置，阻碍了跨境电商的进一步扩张，季内成交以第三方物流的搬迁为主。同时，上半年位于黄埔的一个旧项目开始拆除重建，令广州仓储物流市场在第二季度出现负吸纳，上半年净吸纳量仅2,512平方米，空置率上升1.5个百分点至3.9%，仍为近年来较低的空置水平。
小面积空置去化未如理想，租金增长受阻。2024年上半年，除跨境电商以外的需求仍在缓慢复苏中，去化缓慢的项目下调租金报价，因此尽管个别项目开始调升租金报价，但全市总体租金仍保持平稳，第二季度末较2023年底小幅上升0.1%至每月每平方米39.0元，而第二季度则录得环比0.1%的下跌。在区位上，从化和黄埔都录得租金的下调。
与广州相似，佛山上半年的新增供应主要被跨境电商吸纳。2024年上半年，佛山共有两个项目投入市场，位于高明区及南海区，共29.2万平方米，集中在第二季度入市。其中南海区28万平方米的项目被跨境电商整租；跨境电商还租下同区另外一个项目，其他电商退租的11万平方米的仓储面积。由于顺德片区空置去化放缓，及个别项目内部调整带来的空置的影响，佛山空置率高于广州，第二季度末空置率为9.4%，环比下降了1.1个百分点，但仍较2023年末上升了2.6个百分点。租金则个别发展，邻近广州市区的顺德片区租金仍有小幅下调，其他片区尤其是三水则录得租金的上升。总体而言，佛山全市租金第一季度环比小幅上扬0.2%，第二季度环比下降0.1%，上半年租金与2023年底大约持平，报每月每平方米38.2元。
仓储物流用地成交方面，广州本季度录得两处含物流用途的工业用地成交，分别位于南沙区和花都区，被国药和中通拍得。而佛山本季度则录得七宗带物流用途的工业用地成交，位于南海、高明和禅城等行政区，主要服务制造业。
广州投资市场成交平淡，2024年上半年共录得9宗交易，成交金额总计23.1亿元，同比减少80%。成交物业分布在天河、黄埔、荔湾、白云和海珠各区。
从投资者的类型来看，本地企业类买家占比最大，按成交宗数计算，占比55%，如本地银行购买金融城六层写字楼自用，琶洲和珠江新城也分别录得企业购入写字楼面积用作投资的成交。另外，两个村集体分别购置写字楼面积，是近年来较为罕见的买家类型。国资委平台公司保持活跃，上半年科学城集团通过司法拍卖竞得黄埔区的厂房项目。
从成交物业类型来看，本地买家的购置行为推升了写字楼物业的占比，按成交金额算，达到63%。标的均为单层或多层的办公面积，单笔成交金额从1亿元到6亿元不等。工业厂房的成交占比达25%，较2023年的比例高出12个百分点，标的分布在黄埔区科学城板块和白云区。值得注意的是，从交易方式看，司法拍卖有增多的趋势，上半年按成交宗数算，占比已达三分之一。
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