这两天写了几篇分析$中国国贸(SH600007)$ 的文章，同时对$九龙仓置业(01997)$ $恒隆地产(00101)$ 进行了研究，发现一个估值的方法，就是预期股息率这个指标。
我们买持有型物业股票的目的是什么呢，其实主要是看中风险低，物业价值稳定，但如果太稳定了每年吃固定几个点的分红投资意义不大，所以持有型物业的股票投资价值就在于预期股息率的上升。
以九龙仓置业为例，九龙仓2018-2019基本在股价50的左右波动，2018年全年的预期派息达到了2.1，预期派息率2.1/50=4.4%。2020-2021由于有疫情，基本面变差，预期派息降低，2020年去年实际1.47的派息，1.47/4.4%=33港币，基本上跟股价波动一致。
以恒隆地产为例，恒隆地产2018-2019基本在股价15港币左右波动，2018全年的预期派息为0.75港币，预期派息率0.75/15=5%。2020-2021由于疫情，造成大陆奢侈品销售大涨，恒隆地产反而受益，但由于股息没有上涨，以2021年全年股息0.78计算，0.78/5%=15.6，基本跟近期股价一致，所以恒隆地产虽然基本面变好，但由于股息没有提升，股价也没有提升。
最后谈谈中国国贸，中国国贸由于前几年一致有较大的资本支出，去年受疫情影响，股息率一直偏低，2021年开始股息率明显提高，以今天的股价14.76计算，0.6/14.76=4.07%，这个数值仍然偏低，个人认为国贸的预期股息率应该跟5年期的lpr利率一致，也就是4.6%。所以未来股价怎么走，关键在未来的股息是多少，股息提升才是国贸能否走强的核心指标，而不是市盈率指标。同时建议董事会，既然现金越来越多，增加中期分红，不要每年就分一次红，每年分红两次比较合理。
全部讨论
Iksk2022-04-25 11:27A 恒隆的发展物业不是每年平均投入市场的，实际上已经积攒了数年未卖【所以那些说恒隆过去数年净利无增长的人其实是没有研究到这些隐藏利润，单单沈阳按最新规划就有5栋公寓】，目前大股东明显已经决定释放利润【应该是判明房市见顶，所以结束捂盘】，而且恒隆事实上也在一丝不苟地按事先承诺的时间表推进项目【这种诚信和执行力个人很欣赏】，所以未来几年会是爆发期，在这个爆发期由发展物业所带动的整体净利增长将是高单位数至双位数；恒隆的资金一直在有效周转而不是像A股不少公司在银行理财，不能因为市场上有赌徒就把正常经营的公司说成是【守成】，实际上近年恒隆的负债率在提升，反映出陈生熊市加仓的一贯风格；
B 发展物业是要详细分析成本的，内房大跌原因之一是因为他们有相当部分是近年拿的地，成本高故要计提，而恒隆府的地大多是2005-2013年拿的；
C 上海疫情必定可以控制住的【我国只要想控制，任何疫情都能控制住】，也就是1-2个月的租金，不过我至今没看到恒隆宣布租金减免，就算减免了和20年也是差不多的，20年恒隆单靠收租净利就未减；奢侈品和平民消费品是不同的，一是可以送货上门，二是单客户只要年内有相当金额的购买即可，而实现这个金额只需要仅仅几次大采购即可，所以封控对奢侈品销售的影响未见得有多大，解封后的报复性消费足以弥补损失，三是会购买奢侈品的人其购买力是不会随着经济稍有下滑而下降的；另外疫情和地缘政治导致奢侈品消费转向国内这是不变的大利好，其他还有几个利好因素陈生在报告里也已详细介绍；
D 嘉里是因为去年出售嘉里物流额外增加大额特别股息推高了股价，接下来没有出售资产则股息率必定下降，股价自然就会有调整需求；嘉里今年有多少发展物业可结算我未研究过，现在房市见顶住开利润下降，搞住开为主业的公司不如商地为主业的公司已是共识，嘉里是以住开为主的，商地部分比恒隆档次要低。当然嘉里估值并不高，也是一支值得持有的股票，比内房安全得多。
心盛地产20242022-04-24 21:25恒隆地产绝大多数都是持有型物业，我印象中，发展物业即便有占比也是极低。恒隆那一堆持有型物业，多数是商场较多，有两座最赚钱的商场在上海，如今上海这个状况，不知今年会受到多大影响。
我觉得还不如嘉里建设好，开发型物业占比较大，持有型物业较分散。
艳阳初2022-04-20 23:43银行真实的坏账有多少谁知道呢
烤馍太香2022-04-20 19:57股息率。。。。银行股息率更高
艳阳初2022-04-20 12:25买了卖，卖了买，有一年半了吧
艳阳初2022-04-20 12:21国贸还是跟九龙仓置业比较像，确实跟恒隆差别比较大，恒隆现在住宅都玩了
Iksk2022-04-20 12:12A 我只说了恒隆不是纯持有型物业股票，并没说国贸是纯持有型物业股票；如果都不是的话，那么你这个分析就没有多大意义，因为净利波动大的话，股息相对并不重要；
B 股息涨就是涨，不能说成是没有上涨，这是很严谨的事情。至于涨幅大不大，这要看具体判断标准。在我看来恒隆多年来首次开始股息提升周期，这个对于业绩指引的意义非常大，恒隆并不是那种今年提升明年就可以下降的随心所欲拍脑袋的公司；
C 我的看法实际上与你这个帖子【即看重股息】不同，我更看重的是恒隆多年来首次开始股息提升周期对于业绩的指引，而不是股息提升本身。我认为过于看重股息是不对的，否则不如去买银行股。
小雨发财2022-04-20 12:11你持有国贸几年了
艳阳初2022-04-20 11:59国贸也不是纯持有型物业股票，前些年一直在开发自身地块和物业重装，去年刚没什么资本开支了，贷款不用估计也在等下一期开发。恒隆的股息没多大变化，去年就多了2分钱，基本没怎么涨，所以股价也没什么波动。
Iksk2022-04-20 11:49A 恒隆并不是纯持有型物业股票，还有好几个发展物业项目；
B 恒隆的股息在上升而不是没有上涨，恒隆的股息不是拍脑袋决定的，而是净利的固定比率，所以净利上升则股息必升。