$新城控股(SH601155)$ $上证指数(SH000001)$ $创业板指(SZ399006)$
新城控股老王出事以来已经从43跌到最低是23，几乎腰斩，目前网上对这个股票的争议比较大，主要有这么几点：1）新城控股因为老王的丑事，将来成长性堪忧，已经不值得投资；2）新城的老板不是个东西，可见公司的管理很成问题，新城控股应该被取缔。
针对观点1）新城18年的净利润是105亿，目前市值是540亿，静态PE 5.14倍，目前的股息率超过6%。如果新城完全不再成长，每年赚105亿，加大股息分配到50亿/年，股息率可以达到10%左右。5年之后公司净资产会到307+（105-50）*5=582亿元。假设5年之后公司不再运营，那时候大小股东把净资产一分，也可以分到25.8元/股。如果把新城控股看作利息10%的5年期债券，也能算得上是一笔不错的投资了。
针对观点2）新城老王确实不是个东西，但是要说公司管理有问题却没有足够的依据。新城这么一家全国前10的房地产公司，成长性突出，关键指标ROE可能是前10里最高，如果说这么一家公司管理有问题，肯定是站不住脚的。小王代替老王之后，管理上会减分多少，这个目前确实很难把控，还要等等再看。至于说新城应该被取缔，于理于法都说不过去。“你爷爷是地主，所以你这辈子别想入党”，这样的血统论在当下社会已经没有存在的空间。
Anyway，下面我提出一个假定，基于“借款被逐渐收回”情况下的运营资金的状态，来简单模拟新城控股在将来几年的净资产等数据。
首先，看下新城控股的杠杆率。根据19年1季报，新城控股净资产307亿元，有息负债780亿元，那么财务杠杆倍数为1087/307=3.54；而运营资金一般取流动资产,一季度末为2920亿元，则运营杠杆倍数为2920/1087=2.686。这里引入一级资本，二级资本，三级资本概念。
所以新城控股利用自有的307亿净资产，利用负债撬动了1087亿资金，再结合房地产行业的特点，撬动了整体的2920亿运营资产，整体杠杆倍数到了9.51倍。
步骤一：
按照目前的信息，市场上觉得比较有可能的后果是，新城的融资渠道将会被全部终止。那我们来做个假设，将来5年，到23年底，新城的债务只还不借，5年时间把手上的780亿债务全部还清。
步骤二：
再根据现有的财务数据，销售数据，假定19-23年的净利润，如下：
这里的不考虑财务费用的净利润是根据新城的销售数据做的简单假定。17年，18年，19年上半年的销售数据都比较理想，推出19/20/21年的 财务数据，而22/23年的数据则根据新城控股最新的经营计划，即20/21年的规模不在19年的基础上下降（参考公司公告）。另外，借款利息参照的是18年年报中的利息支出数据，得出借款整体平均利率水平是7.86%。随着借款的减少，这部分会增厚净利润，可得出考虑另一组净利润数据（上图最下一行数据），这里不考虑所得税等影响。
步骤三：
再假定19-23年分红都为35亿，18年年报分红是33.85亿，之后5年做35亿/年的分红不显得吝啬，处于困难期的新城想必也不会过多的分红。可以根据净利润，分红，得出当年年底的净资产和二级资本（净资产+借款）
步骤四：
这一步是反推和验证，看看，在相同的运营杠杆率下，在步骤三的结论上是否能看出19-23年的运营资本会不会受大的影响。
在相同的2.686倍的运营杠杆率下，新城的三级资本跟初始状态的2920均会有所下降，2021年是低点，此后开始反弹（净资产的增加额超过的借款的减少额）。在整个过程中，运营资本/净资产的综合杠杆会不断下降，运营资本相对初始状态，最多下降10%左右。当然，新城控股可以根据实际情况，调高或者调低综合杠杆率。
那么基于以上假设，到了2023年底，新城控股净资产为1006亿元，当年净利润为205亿元，当年分红35亿元，ROE在20%左右，成长性不佳，负债为零。这么样一家公司，市场会给予多少的估值? 按照我的估值体系，这么样一家公司给予7.5倍PE, 1.5 倍PB，完全可以接受，对应市值1500亿，股息率为2.33%。
要是市场真的按照我的假设来走，新城4年半时间从540亿增值到1500亿，年复合增长率约为25.5%，欢饮讨论。