三箭齐发，第二轮去库存来了

最近一段时间，房地产市场，可以说拼了老命了，堪称20多年来最强救市措施已经出台，上周五更是三箭齐发，引爆了房地产ETF，上市公司几乎集体涨停。如果按照我文章买点买入，现在起码10%收益。

这里，有必要回顾了一下了。这一切，其实都是从节前成都全面放开限购开始的。自从成都这个去年房价涨幅最高的城市放开限购之后，市场就被点燃了，预期也被拉起了。

此后，杭州、西安全面放开，北京、深圳有条件部分区域放开，广州去年部分区域已经放开，上海则是搞了以旧换新。然后供应方面，去化时间大于36个月的城市，停止供地。

上周，重磅措施纷纷来袭。

首先，是降低了首套房的首付比例，下调为15%。这应该是历史最低水平了，相当于给房子加了6倍多的杠杆。虽然降低了买房的门槛，但是无疑也提高了风险。

当然，以我们购房者的觉悟，大家是吃糠咽菜都要先还房贷的。这个自己评估自己的还款能力。

其次，是降低了住房公积贷款的利率。熟悉我的读者都知道，这两年，我一直都在呼吁专门降低存量房贷利率，以及公积金贷款利率。前者去年已经实行，平均降低了100个基点的存量房贷利率。

但是最近5年，我们的公积金利率，只降低了一次10个基点，这明显是不够的。毕竟公积金经存款利率只有活期那么多。这次降低了25个基点，虽然不多，但是空间也的确不大。

同时， 还取消了利率下限。这个就是把决定权交给银行自己，更加市场化，我个人认为，应该会降到和经营贷利率持平。

第三，就是这次出台了3000亿的再贷款，用来购买已经修好的房子，用来作为租赁或者保障房使用，利率为1.75%，预计带动5000亿资金。

这个就是所谓的国家收储。其实去年初就在8个城市试点，现在是全面推行了，但是这个金额的确是不高的。

很多人理解这是国家在接盘，为房地产市场托底。其实我说之前分析过，如果收购的房子租金回报率大于贷款利率，那么是可以做到盈利的。所以关键在于你购买房子的价格，以及运行的效率，如果做的好，能够盈利，那么再投入几万亿，也不是问题，这就要考验各地的管理水平了。

现在，我们的楼市处于历史第二轮去库存时期，现在的库存也刚好略大约2015年那波库存顶峰。很多人说房价要深V，甚至暴涨，那基本是不可能的，毕竟现在人口、待城镇化水平，和当时都不是一个档次的。

我还是保持房地产大概在四季度才能见到同比上涨的判断，这也意味着软着陆的成功。$万科A(SZ000002)$ $招商银行(SH600036)$ $腾讯控股(00700)$