问题1：①刚才介绍了市场趋势和公司策略，行业下行的斜率和速度是怎么样，从明年展望行业会在什么时候触底，公司会如何应对。②关于利润率，中海这两年有下滑，但在行业中是领先的，公司未来向下的空间是什么有没有预测。
回答：①市场的问题。最近市场有波动，但从中长期来看我们是乐观有信心的。一是房地产行业始终是重要的，无论在中国还是美国，在GDP中占比大，无论在发展还是发达社会中，房地产都是重要的。二是从城镇化率来说，中国在66%，还有一定的空间才达到发达国家水平，这个过程中人口迁移会持续发生。人口问题，随着二胎、三胎政策放开，之前我们担心人口高峰期很快到来，但随着政策的推进，人口高峰可能会退后。三是从宏观经济看，全年6-8%GDP增长，未来几年我们对中国经济发展是有信心的，宏观经济发展为人均消费奠定基础。四是从政策层面看，无论土地、金融，都是在房住不炒基础上，呵护房地产市场健康发展。五是从市场实践结果看，上半年集中供地很热，竞争激烈，利润很低。我们判断中国在16万亿盘整，可能持续3-5年。
但短期看，有波动的因素。中国经济下半年增速会适当降低，从政策调控角度看，供给、需求方都在收紧，违规资金进入房地产业查得紧；市场分化加剧，一二线都不错，一线增加80%、二线40%，一二线优于三四线；地区再分化，长三角、珠三角地区优于一些其他地区；企业在分化，高杠杆企业遭受困难，对自有资金的要求更高，行业会有比较大的变化。对市场方面，上半年增长快，下半年会显著下降；土地端，会更加理性，不会像上半年那么激烈。综上，中长期乐观，短期有波动。
在这个过程中，公司的策略：一是愿景不会变，成为国际化的现金不动产开放商，坚守长期主义的观点；二是战略业务中，坚持“今天、明天、后天”，坚守住宅开发销售为主要业务，适当资源投入持有型资产、长期公寓等。具体策略：财务稳健策略不会变，三条红线保持在绿档内，现金为王，以售定投、以售定产，保持合理财务结构；投资策略，三个主流策略，坚持投资刻度，保持合理回报，我们不会为了买地而买地，发挥资金优势，以频率换概率，拿到优势土地，用勤奋提高成功的概率，在非公市场推行蓝海策略；运营方面，深化数字化、标准化管理方式，开工开盘方面有30多天提前，在强化成本控制方面，我们会综合考虑客户需求、产品利润。商业收入50亿、2023年达到100亿港币目标。最后讲股东回报的问题，半年四毛五，最后还是看全年，我们会持续提高派息额度，要平衡好发展和派息的关系。
②关于利润率。一是行业利润率下降，大家得到了共识，行业利润率会趋于社会平均利润率水平，A股是7.66%；第二，在下降趋近社会平均利润率的过程，企业分化会很大，我们看到有的企业已经低于7.66%，分化产生的社会效应会推动行业发展；三是我们更看重销售净利润率，他更能代表企业的核心竞争能力，在限价、限贷、限购等背景下，管理费用、营销费用、财务费用等是关键，我们两费占比3.3%，融资利率3.6%，这么个管理情况，加上在成本管控上的优质，净利润率将高于同行3-5%，让我们持续保持在行业的领先能力。与其做天气预报预测行业什么时候触底，不如持续苦练内功，推进高质量发展。
问题 2：①有关运营的问题，中海总是以ROE为考核重点，目前平均ROE在15%，相对应PE是4倍多，往前看，未来2-3年会突破350亿，还是2-3年维持在这个利润水平，讲分红会增加派息额，会不会增加派息率，还有回购的情况。②我们和同行的差别，在一线、香港投资比重最高，我们中海专注一线和其他公司的区别是什么。
回答：①关于ROE,是跟净利润、周转、杠杆有关系，行业长期平均稳定的ROE水平才反映了行业的水平。过往一段时间行业杠杆比较高，尤其一些房企杠杆特别高，所以他的ROE会大幅高于行业水平，但目前政策下，这些高杠杆的扩张是不可持续的，从利润率看，投资端实现利润，包括成本上降本增效，融资成本低，我们领先行业；从周转上看，高于行业平均水平，数字化管理的平台，公司的运营管理也在提升效率，在这种情况下，ROE水平会维持行业较好的水平，通过维持行业领先的周转效率和利润率保持这个水平。
ROE本身指标，罗总讲了可以分解3部分，这个过程中销售净利率是排在第一位，他可能会成为负数，ROE是假设披露完备，但表外的负债不好评估，这个 ROE比较起来不是一个起跑线。ROE不是评价企业的唯一指标。
过去三年，我们提升了派息比率，去年已经超过了30%，年底会考虑全年情况，有能力情况会积极考虑提升派息比率。另外，我们每一年每股利润都有增加，派息比率也增加，派息额增加会比较快。回购方面，管理层认为如果市场价格没有能反映公司价值，那么有需要的时候公司会出手在市场回购。
②关于一线投资的逻辑。一线投资是中海的深耕之本，中海成立以来就是这样。关于投资逻辑，我们关注回报率、周转速度，一线城市回报率的防守性很强，进攻性还是有反弹能力；从周转情况看，从日常数字看有缺点，低货比、预售标准比较差，也有一些独到的优势，防守性强，去化更快，在一些低效的资产沉淀是极少的，如商铺和车位，这大幅领先于二三线城市。关键我们有没有自身能力和独到的打法。另外，地产公司在政策趋紧下，投资组合中，一线城市是兼具周转率和收益率优势的。
问题3：①中期没有设立2021年全年目标，今年全年双位数销售增长，1650亿投资预算是否维持。②经营性目标100万，现在管理层是怎么考虑，是否用reits平台。
回答：①2021年目标没有变，投资目标还要看情况，我们不会为了买地而买地。②关于资产管理，我们整体节奏按照100亿、150亿港币目标去努力，我们希望能跑出十四五节奏，我们有1100万平米，今年会有21个项目入市，年底有600万平米，往后几年每年平均数符合增长20%。会聚焦业态，如购物中心，五年内会提升2倍，写字楼也会保持优势。关于长租，这几年我们也在关注。长租我们分在全国十一个城市。关于reits，我们也关注，要打通资产管理退出这个闭环。
问题4：监管机构要求大的开发商不能超过合同销售40%，我们是否有弹性，在一线城市深耕我们会比较吃亏因为土地较高，我们如何应对。
回答：你说的40%指标，那个时候就有，是三条红线以外的参照指标，更多的是房地产企业在未到达红线，在投资激进时的规范管理。在40%里面，是除去持有物业的投资，我们基本能够到达这个水平，对我们影响不大。