1. 董事长讲话。
上半年，市场下行，业绩承压。我们对于主要经营指标保持行业领先是有信心的，财务稳健，货量优，目前保持较强投资力度。
就形势与策略做个交流。
关于形势，长期乐观，短期承压。长期乐观，来自2个信心，第一，对下半场市场空间有信心，自2022年7月房地产市场进入下半场，虽然市场下行，但总量仍然巨大：城市化率的进一步提升，新市民的住房需求，超大城市改善需求，住房旧换新的需求。第二，对我们有信心，三个分化，市场分化，一二线是主战场；行业分化，行业大洗牌、大变革，房企数量大幅减少，行业集中度显著提升；企业分化，行业容错率下降，管理能力强、口碑好的企业才能胜出。三个分化对我们来说既是挑战，更是机遇。对于短期市场，房地产行业处于上下半场转换阵痛期，短期市场走势取决于2个方面，一是宏观经济的走势，我们认为中国经济有强大韧劲，宏观企稳回升将推动房地产市场健康发展；二是困难房企处置的进度，从中央到地方、政府到企业主体都在解决，更多城市出台政策措施，鼓励消费，虽然市场短期承压，我们还是有信心。我们用投资表达了对未来的信心。
关于公司发展策略。房地产下半场，是存量市场争夺战。三个稳，一是稳字当头立于不败之地，中海发展的历史证明，坚持稳健发展策略，是对的，在三条红线没有实施之前，我们财务指标就长期在要求标准之下；二是稳中有进抓住危机中的机遇，在立于不败之地基础上，抓住土地市场竞争强度降低的机遇，提升主流城市市场份额，抓住行业洗牌机遇，捕捉行业并购机会；三是行稳致远，打造护城河，强化竞争优势，让长的板的更长：财务稳健、资金充裕、业务布局合理、货量结构优势、融资成本低、费用管控能力强、盈利能力强，面对下半场，从战略、组织、人才、机制、能化5个方面坚强竞争优势。面向未来，将坚守长期主义，推动公司行稳致远。
问题1：①关于市场短期，公司观察和看法，政策的效果怎么样，预售资金监管有没有发生边际变化。②捕捉危机中的机会，收并购市场实际状况如何，战略上是否有一定倾斜，有没有被动的收并购。
回答：①市场短期是承压的，6月份是不错的，但7、8月份，包括停贷发生，对市场需求有影响，相对客房量很低。总体需求还是取决了宏观经济和出险房企困难解决进度。让市场树立信心、树立消费者预期是很重要的。②捕捉机会，对我们来说，投资就是投资，公开非公开的考核指标都是一样的，好项目是唯一的标准，投资刻度是我们要坚守的。上半年土地投资，公开市场份额更高，毕竟现在竞争力减少，当然非公开市场我们也大量接触，有合适的都会介入。未来几个月，会全面撒网，保持积极心态。以售定资、以售定投。策略是一直聚焦三个主流，每周或半个月都有推动会，收并购符合三个主流的项目会比较少，毕竟好的项目同行就去化了，同时我们坚持商业化原则，我们寻求达到刻度的项目。还有少量，在交易双方在僵持期，可能有突破。现在同行还有困难，地方政府有好的地、好的项目可能会找头部像我们来做。
问题2：①下半场会持续多长时间，需求总量问题，下半场会到一个什么位置触底。②货值，上半年有1000多亿，下半年会怎么样。
回答：①行业下半场的精准定义，多长时间、总量掉到多少，精确回答很难，定性方面我们有表述，如总量在10万亿，城镇化率、更新改造等有支撑。不过不管是10万亿、9万亿还是11万亿，都还是很大的市场，是一个可以长期坚持的赛道。对于时间，目前在转换期，企业出清需要时间，也许两年以上的时间需要行业重整，下半场行业会更稳定，达到另一个平衡。②货值的问题，上半年最难是1-4月，同比下浮比较大，5-6月明显收窄，我们销售量下浮28%，可比城市是下浮42%，TOP10是下浮40%，我们对比城市、同行还是比较优秀的；我们的价格没有下降，兼顾了量和利润的关系；几个好的项目，为了争取好的价格，可能放到下半年销售。有些项目去化速度比我们预测慢了一些，下半年我们还是有信心的。上半年货量4200亿，新增1400亿，下半年新增2400亿，达到5500亿，在手货量很充沛，货量结构分布是很优秀的，下半年5500亿40%在一线，30%在强二线；下半年去化、回报的确定性很强。今年上半年土地获取量在行业最高水平，70%在下半年就可销售。
问题3：①关于毛利，上半年公司毛利23%左右，在同行里很优秀，现在拿地毛利是多少。②关于商业，很多国企租金减免，我们是怎么考虑的，在收入上反映过来吗，在整的收入水平会怎么发展。
回答：①上半年销售毛利率水平和现在基本相当，自去年下半年买到的地陆续开盘，这些土地整体回报率都达到预期，我们更看重净利润率，更反应综合管理能力，比如投资精准、成本管控、精益建造、融资成本低、管理营销费用低，我们净利润在刻度上面3-5%，今年获得土地也在整体净利润刻度之上。②商业板块，我们对小微个体租金减免3-6月，减租总额占比比较低，对商业增幅预期带来影响。得益于均衡的写字楼、商业中心布局，我们写字楼稳中有升，整体收入持续增长。下一个阶段，在集团大框架下，坚持商业十四五发展，在周期中保持策略敏捷，按照目标发展。
问题4：①政治局会议后，保交楼成为热点和提法，公司如何看待保交楼，有什么措施。②房地产行业新发展模式，下行力度比上半年想象大，公司如何考虑。
回答：①保交楼。是保民生的社会政策，目前不是普遍问题，只是点状发生，中央要求地方政府做好这方面工作，个别房企比较明显。公司通过监管资金、纾困资金来解决。在消费者中还出现一些议论，也促使需求端转向信用好、口碑好的房企。中海是100%的交付，三分之一提前交付，这个对我们反而是优势。②行业发展模式。目前是上下半场转换期，有些还需要等待进一步明朗。企业发展战略，未来专业化程度越来越聚焦，多元化同行也做了探索，得到了经验教训，未来行业会更加聚焦，什么都去做的企业会减少。从策略层面看会更聚焦，特别是城市上，全国型房企减少、区域型房企会增加。在经营管理层面，财务上更谨慎，杠杆会更稳健，企业内部精细化管理，是下半场更重要的要素，利润率目前会继续下降，进入下半场后会稳定，虽然作为资金密集型企业融资成本低对我们有一定优势，但更重要的是我们的内功，成本费用低是很重要的优势。
问题5：现金流比同行强，我考虑是公司布局、财务稳健，基于此公司战略，除了住宅开发以外，商业地产、地产代建等会不会有考虑。
回答：90%的资源用于住宅开发，7-8%用于商业开发，1-2%用于养老，称之为“今天、明天、后天”。这两年执行下来，商业地产的投入在加大。物流、长租、养老都有、占很小，目前在储备能力、积累经验。养老的业态，未来一定有发展机会，但目前来看，今天来看，商业模式、收费机制等都不具备作为商业运营。