1. 董事长讲话。
过去一年，行业持续下行，我们营收、利润都有下降，疫情反复，结转、收入都减少，财务上有减值拨备，汇率损益比较大。
当前，房地产行业在上下半场转折期、关键发展期。我们在稳健运营主旋律下，聚焦可持续增长，精益管理，现在分享3个信心：
一是宏观层面。宏观经济与房地产调控政策带来了好的外部环境。两会报告明确了稳中求进的总目标。一季度全国商品房成交显著回升，一二线显著增长。
二是行业层面。我们保持引领，有信心在下半场取得好的表现。有三个转变，市场环境的转变：上半场是高速增长卖方市场，下半场是存量市场买房市场；增长模式的转变：旧模式以土地为王、重规模扩张，开展三高的模式（高杠杆、高周转、高负债）发展；新模式以客户为本，效益优先，保持财务稳健，聚焦主业，聚焦细分市场的机会，以绿色、智能推进产品升级；企业管理变革：旧模式，相对粗放，行业高周转掩盖了企业内控管理缺失，新模式：房企快速提升精细化、标准化、数字化管理水平，持续推进公司治理体系现代化。中海的发展都契合行业发展，所以我们有信心。
三是企业层面。行业转折期，中海稳的基础：竞争优势凸显，有城市布局、货量结构、财务资金、融资成本、成本费用的优势；进的方面：投资购地金额行业领先，2023年可售金额突破，可售货值位居行业前列，过去一年多土地市场竞争减少，公司新增项目回报率显著提升，此外2021至2023年持有型商业项目批量入市，收入持续增长。
问题1：①目前中海具有高能级城市布局、改善产品定位、国企资源等优势，在往后看，怎么对未来增长中枢进行判断？②对于土地的补充来看，目前土地市场升温明显，拿地策略、利率润的刻度有没有考虑。
回答：①总体2023年目标比较进取，目前虽然不确定性强，但是还是有信心，如果更长远看，市场结构、行业布局都会发生很大变化，一是市场规模会下降但稳定， 10万亿市场还是有的，足够支撑。二是发展模式、增长模式，规模不是我们主要追求的，管理上，标准、信息、数字化，我们更关注各户、效率。三是分化，城市分化，一线城市更抗跌，三四线波动更大，未来人口决定房地产发展的基础盘。四是集中度迅速扩大，虽然总量缩小，市场占有率在提升。面对这样的格局，长远看，结合十四五看，我们会维持过去的目标，我们基本面没有大的变化，行业虽然在转换，这些波动的因素都是局部、阶段性的，企业运转是长跑的事情，长远来看这些波动对我们影响不大，当然我们在战略、战术上有优化调整。增长的目标是不会变。无论在住宅还是商业开发，都会按十四五目标走。比如住宅方面，拿地占90%以上不会变，利润周转速度等，从生意角度，这个还是好生意。我们会坚持利润为先的导向，而不是规模。财务稳健的情况下，规模适度扩大，这不是目标，是顺势带来的。在住宅开发中，我们有信心。在商业开发里面，这三年新的项目是高速、大规模入市，2022年有30%增长，未来几年高速成长是可期的。
②土地储备上，去年市场承压的环境下，中海逆周期投资，多手段措施投资1400多亿、货值2300多亿，去年拿的地到3月份开盘了60%以上，我们在销售上很有信心。本年度会偏积极一些，定下了双位数增长的目标。后续会根据销售实时调整安排。第二方面，我们在土地规模、结构上都很好，去年一二线货值占87%，今年可售也有73%在一二线，未来也会聚焦一二线，另外择机把握一些珠三角、长三角的一些机会型城市，这些有优质地段的机会。第三方面会坚持刻度，会维持12%的刻度，irr会保持12%，纪律会继续坚持。
问题2：①20%增长目标，怎么理解。②交付30%，占比少，2023年是否有明确目标。
回答：①全年货量是7900亿，年初是4500亿，不包含今年新拿地的增量。主要是上半年内，占比在60%以上。73%聚焦在一线、强二线，一线占比40%。我们没有跟随同行折价卖货。我们平衡价、量、利润。②2022年交付有扰动波动，售楼处、工程部都有影响，但我们在合同内是100%交付。对于2023年，我们充满信心，我们认为收入结转实现双位数增长，我们有基础，已售未结转大约在2023年转化未结转；第二是我们有来源，我们可售货源是很多的。
问题3：①在去年利润率基本反映，2023年开始利润率、毛利率是否会有触底改善的过程。②商业reits我们有没有出表的安排。
回答：①我们对历史、或者今年的财报有拨备，我们是很审慎的，2022年按照会计准则进行减值测试是合理恰当的，占比是0.3%影响不大、风险可控。在2022年销售以及未来毛利率的情况，2022年实现22.3%毛利，核心净利率13.5%，2022年我们得益于2021年获地是底价，2022年我们有很多低价优质土地，这些毛利率有所修复。我们始终认为毛利率是中间过程，我们更看重净利润水平，因为土地限楼价、限地价，毛利率难以反映综合能力，净利润率反映从精准投资、精益设计、精益建造、精准销售，这些都会反映到净利润率。我们一直在行业里保持领先，我们将来也会。②reits是房地产转型、打通资本循环的重要环节。对中海，reits不会简单认为是退出这么一锤子买卖，希望reits建立投融资的循环，并服务于集团战略，推动高质量发展。我们在深耕商业，积累超千亿规模。写字楼我们有非常不错的资源和经营能力。
问题4：①土地市场，现在看到土地市场炽热，公开市场拿地可能机会少、利润低，怎么看。收并购有什么措施。②22年拨备，有没有具体项目概念。
回答：①这两个月，重点一二线城市复苏，土地市场竞争有所增加，目前中标2个项目40亿，无论是公开投资、还是非公投资，基准都是项目质量，看重确定性和回报率的平衡，我们不会盲目扩张。在非公的途径，也做了很多，我们看重法律关系、周转效率，最后还是看确定性和回报率。②拨备，一是商办公寓、车位，2022年有整单出售机会，我们抓住机会进行销售，形成了一定拨备。二是合作项目，项目上要换取现金流，对合营公司往来款进行减值。
问题5：①融资成本是3.57%，基于目前境内外融资环境变化，对未来融资成本怎么考虑。②央企考核，对ROE比重提升，考虑中海历史负债率较低，未来是否会抬升杠杆。
回答：①公司兼顾境内外融资渠道，3.57%实属不易，我们一是面对境外加息、汇率波动，加大境内人民币贷款、减少境外融资，2022年人民币负债占61.6%，提升2.5%。2023年我们会持续加大力度。二是整体提前策划，境内外对固定息率的整体占比，特别是境外，整体固息占比49.4%。三是期限调整，2022年加息在加速，我们加大了期限力度，3年以上占比40.4%，提升了12.4%。面对2023年，一方面要应对境外持续加息，同时看到中国经济在复苏回暖以后，会不会境内的融资成本提升。一是紧密跟进境内外利息政策，主动应对。二是加大境外楼宇销售，减低汇率风险。三是调整境内外融资结构。②利润回报、有现金的利润。2023年整体的团队介绍了，销售合约有20%增长，营收有双位数增长，我们在利润上是有信心的，在ROE上也有信心。ROE是综合考虑的因素，我们想通过稳健经营、持续发展提高ROE。